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一、房屋安全检测鉴定的重要性

房屋安全检测鉴定在多个方面都具有至关重要的意义。

首先，对延长房屋使用年限起着关键作用。房屋在投入使用后，会受到各种外部因素影响，出现结构老化等问题。通过安全检测鉴定，能及时发现房屋存在的问题，做好维修保养工作。据统计，经过定期检测鉴定和合理维护的房屋，使用年限可延长 10 至 20 年。例如在我国，一些重视房屋检测鉴定的地区，房屋的可靠性得到了显著提升，居住者的体验也大大改善。

其次，在协助城市改造方面功不可没。随着城市发展，老旧建筑面临改造。不能一味拆除老旧建筑，通过安全检测鉴定，可以区分出安全质量达标的建筑进行适当装修继续使用，而对处于严重危险状态的房屋则拆除重建。这样既能保留有价值的建筑，又能保障城市建设的安全和质量。

再者，在应对自然灾害上意义重大。我国每年都有许多自然灾害发生，如河南暴雨，许多房屋受损。进行房屋安全检测鉴定工作，能评估房屋受损程度，为灾后重建提供依据。以河南暴雨为例，经过检测鉴定，对受损房屋采取了针对性的修复措施，有效落实了灾后重建工作。

Zui后，规范装修施工必不可少。人们为满足居住要求进行装修施工时，可能改变房屋结构原有功能，引发安全问题。装修施工前将方案交由房屋安全鉴定及检测中心评判，严格审批涉及主体结构拆除和明显增大荷载的工程，能保证房屋住用安全和社会公共安全。例如，近年来因不规范装修导致周边房屋出现裂缝等情况屡见不鲜，而经过专业评判的装修施工则大大减少了此类问题的发生。

二、房屋安全检测鉴定的方法

（一）传统经验鉴定法

传统经验鉴定法主要是以有关的鉴定标准为依据，依靠有经验的检测鉴定人员进行现场检测和必要的复核计算，然后凭个人的知识和经验给出评定结果。这种方法虽然简单方便，但具有很强的主观性，缺少科学依据。在实际应用中，鉴定人员的经验和水平对结果影响较大，可能会出现错判或漏判的情况。

（二）房屋可靠性鉴定法

房屋可靠性鉴定法运用概率论和数理统计原理，采用非定值统计规律对房屋的可靠度进行鉴定。这种方法从理论上讲较为科学，通过分析房屋结构抗力与荷载效应之间的差值，建立功能函数，根据建筑物结构抗力的荷载情况鉴定建筑结构的安全性。然而，目前该方法离实用还有一定距离，实际应用仅止于近似概率法，从概率分布曲线和形态用 “均方差” 度量并找出 “安全指标”。

（三）实用鉴定法

实用鉴定法是在传统经验鉴定法的基础上发展起来的一种较科学的鉴定方法。它克服了经验鉴定法的缺点，增加了检测仪器和设备的应用，对于结构材料强度等有关力学参数，一定采用实测值，并经过统计分析后才用于结构的分析计算。在各项结果的评定中，均以原设计规范的控制条件为标准，经过分析提出综合性鉴定结论和对策建议。此鉴定方法适用于结构复杂，建筑标准要求较高的大型、重要建筑物。

（四）房屋完损鉴定评级法

房屋完损鉴定评级法是以房屋完损状态为标准的划分等级法，此方法将房屋划分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五类。其中，危险房是根据《危险房屋鉴定标准》JGJ125—99 (2004 年版) 给定危险构件、危险房屋界限确定的，其他四类是按《房屋完损等级评定标准》评定的。目前，房屋完损等级的评定过程基本是定性的描述，无定量的界定。损坏程度的描述用词为 “稍有”“少量”“较多”“轻度”“明显”“严重” 等比较含糊的词汇，故只能对房屋的完损状况做粗略的定性评定，评定结论或多或少带有主观性和随意性。

三、房屋安全检测鉴定的标准

（一）等级划分标准

房屋安全鉴定等级主要分为 A、B、C、D 四个级别。

• A 级：结构承载力能满足正常使用要求，没有腐朽和危险点，房屋结构安全。A 级的房子安全性能zuijia，例如一些新建的、经过严格质量检测和规范施工的房屋通常属于 A 级。

• B 级：结构承载力基本满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，房子也还算是比较安全的。比如一些使用了一定年限，但整体结构较为稳定，只有少量轻微损坏的房屋可能被评定为 B 级。

• C 级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。C 级房屋存在一定的安全隐患，需要进行加固或局部改造。例如某些房屋的部分墙体出现明显裂缝，或者承重结构有一定程度的损坏。

• D 级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。D 级房屋非常危险，一般应整体拆除。像一些年久失修、遭受严重自然灾害或长期不合理使用的房屋可能会被评定为 D 级。

（二）申请鉴定的情况

1. 设置高耸物：在房屋建筑上设置高耸物、搁置物或者悬挂物的，应当由原房屋设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，经房屋安全鉴定机构鉴定符合安全条件后，方可设置。比如在楼顶设置广告牌等高耸物时，必须确保不会对房屋结构造成过大负担。

1. 装修：严重损坏的房屋一般不得装饰装修。确需装饰装修的，应当先进行房屋鉴定，并采取修缮加固措施，达到居住和使用安全条件后，方可进行装饰装修。非住宅房屋装修涉及拆改房屋结构、明显加大房屋载荷的，也需由原房屋设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，经房屋质量鉴定机构鉴定符合安全条件后，方可施工。

1. 改变用途：原有房屋改为公共娱乐场所或生产经营用房的，经营者应当向房屋质量鉴定机构申请房屋鉴定。因为不同用途的房屋对安全要求不同，改变用途可能会使房屋面临新的安全风险。

1. 发生灾害：因发生自然灾害或者爆炸、火灾等事故危及房屋安全的，房屋所有人应当及时向房屋安全鉴定机构申请房屋鉴定。例如在地震、洪水等自然灾害后，房屋可能会出现结构损坏，需要进行安全鉴定以确定是否可以继续使用。

1. 周边施工：兴建大型建筑或者有桩基、地下建筑物和构筑物等建设项目的，建设单位应当在开工前向房屋安全鉴定机构申请对施工区相邻房屋进行房屋鉴定，并按照规定采取安全保护措施。周边施工可能会对附近房屋的地基等造成影响，如出现下沉、倾斜等情况，所以需要进行鉴定。

四、房屋安全检测鉴定流程

（一）申请所需资料

申请房屋安全鉴定时，委托人须提供一系列资料。首先，房屋所有权证书或能证明其房屋产权所属关系的有效证件、租赁合同或证明与鉴定房屋机关民事权利的有效证件副本是必不可少的，这些资料能明确房屋的归属及使用情况。其次，有关房屋技术、管理档案材料可以让鉴定人员更好地了解房屋的历史状况和维护情况。再者，法律、法规规定应提供的其它资料也需一并准备齐全。同时，要填写鉴定委托书（即鉴定申请表）并交纳鉴定费用。

例如在实际操作中，泰州市人民政府规定房屋安全鉴定申请时需提交申请鉴定报告、不动产权证（房屋产权证、土地证）、规划审批手续、申请人身份证、单位营业执照、建筑、结构及工艺设备图纸、工程竣工资料等。若申请人为租用人，还需提供房屋租赁契约；有资质检测单位出具的检测报告也可能是必要的材料之一。加固之家网也指出申请房屋安全鉴定要提交申请表、产权人提供产权证复印件等资料，涉及司法鉴定由司法单位提交委托鉴定书等其它相关技术资料。

（二）具体鉴定程序

1. 接受委托：鉴定单位接到房屋安全鉴定任务后，开始受理委托。

1. 调查：鉴定人员按房屋规模大小、结构复杂程度选派相应数量持有房屋安全鉴定作业证的鉴定人员（不少于两名，其中应有工程师一名）承担鉴定工作。向申请人调查被鉴定房屋的历史、现状、使用、维修、改建及其他有关情况，做好调查记录；查阅房屋设计、施工、改建、加固的图纸、说明、照片及其他有关技术档案资料；制定现场查勘方案（包括重点检查项目），准备必要的检测工具仪器等。

1. 查勘：依照先室外（包括地下设施、相邻建筑的相互关系）后室内、先下层后上层的原则，按地基基础、墙、柱、梁板、屋架、屋面的顺序逐层、逐间、逐项进行检查；对鉴定申请中提出和初始调查中确定的重点项目进行重点、详细查勘；绘制房屋平面图，并在平面图上标明各种损坏构件的部位及损坏程度和数量。

1. 验算：在现场时，要有目的地对损坏构件进行检测。检测的主要项目有：倾斜率、挠度、裂缝（宽、长、深）及砌体、钢筋混凝土、砂浆、砖的强度。对于一般检测工具还不足以确定其强度的，应另委托专业试验机构对重要部位的构件进行采样试验；有选择地对损坏构件的强度、刚度、稳定性等进行复算；将检测和复算的资料分析整理汇列成文字图表；出具检测结果。

1. 分析判断：对初始调查、现场查勘、检测验算获得的全部资料进行全面分析，对照部颁房屋完损等级标准，确定房屋的损坏等级；如定为危险房屋，则须对照部颁《危险房屋鉴定标准》（JGJ125 - 99）判定危险范围；危险范围的鉴定结论，要抓住地基基础及结构构件两方面，并结合房屋的历史状况、现状经及发展趋势，进行全面分析、综合判断；按判定危险范围，提出原则性的处理建议。

1. 签发鉴定文书：《房屋安全鉴定报告》由鉴定人员编写并签字，审核人审签，并经负责人审签同意后，加盖 “房屋安全鉴定专用章” 方可生效；鉴定报告统一采用微机制作；鉴定报告以栋为单位编写（即每一栋就写一份鉴定报告），一式四份（鉴定单位及主管机关各一份，申请人或单位两份）。房屋损坏纠纷鉴定报告应报县房管局备案；从申请鉴定之日到鉴定文书送达申请人，一般不超过 20 日。