福建福州全国直达 培训学校房屋检测养老院房屋使用性安全鉴定

一、楼房安全鉴定之流程

（一）委托人需提供资料及鉴定程序

委托人进行楼房安全鉴定时需提供下列资料：房屋所有权证书或证明其房屋产权所属关系的有效证件、租赁合同或证明与鉴定房屋机关民事权利的有效证件副本；有关房屋技术、管理档案材料；法律、法规规定应提供的其它资料；填写鉴定委托书并交纳鉴定费用。鉴定程序包括受理申请、开展调查，摸清房屋的历史和现状、现场查勘、检测验算、鉴定评级、出具报告等步骤。受理申请后，选派相应数量持有房屋安全鉴定作业证的鉴定人员承担鉴定工作，向申请人调查房屋情况，查阅技术档案资料，制定现场查勘方案。现场查勘时，依照先室外后室内、先下层后上层的原则进行检查，对重点项目详细查勘并绘制房屋平面图。检测验算主要检测倾斜率、挠度、裂缝及砌体、钢筋混凝土等强度，必要时进行结构复核验算，整理数据资料出具检测结果。Zui后综合分析各项数据，对照标准确定鉴定结论并提出处理建议，出具报告并进行资料归档。

（二）受理委托范围及收费

受理房屋安全鉴定的范围包括已建成验收并正式交付使用的房屋，如达到规定使用年限的房屋；公共场所 5 年未作安全鉴定的；由于行为人任意拆改房屋主体结构等影响结构构件、设备损坏的房屋；因毗邻建筑施工而损坏的房屋；改变房屋用途，危及房屋安全的；发生自然灾害等危及房屋安全的。鉴定收费按栋和建筑面积计收，具体收费标准因房屋类型而异。鉴定为危房的，该费用由责任人承担。非住宅的房屋安全鉴定收费可在此标准的基础上上浮 20%。

（三）初始调查

初始调查时，按房屋规模大小、结构复杂程度选派相应数量持有《武汉市房屋安全鉴定作业证》的鉴定人员，其中应有结构工程师一名。向委托人调查被鉴定房屋的历史和现状等情况，收集和查阅房屋设计等技术档案资料，制定现场查勘方案，准备必要的检测工具仪器等。

（四）现场查勘

现场查勘应本着先室外后室内、先下层后上层的原则，按地基基础、墙、柱、梁板、屋架、屋面逐层、逐间、逐项检查。对鉴定委托中提出和初始调查中确定的重点检查项目仔细查勘，绘制房屋平面图，并在平面图上标明各种损坏构件的部位、损坏程度及数量。

（五）检测验算

现场检测主要项目有沉降量、位移量、倾斜率、挠度、裂缝及砌体、钢筋混凝土、砂浆强度等。对于需具备检测资质的检测项目，应另委托检测机构进行检测。必要时对损坏构件的强度、刚度、稳定性等进行结构复核验算，将检测和复算的数据资料分析整理汇列成文字图表，对检测结果的描述要准确具体。

（六）鉴定评级

对初始调查、现场查勘、检测、验算获得的数据资料进行全面分析，综合评定，对照部颁《危险房屋鉴定标准》或《房屋完损等级标准（试行本）》及有关规范、标准，确定房屋的危险程度或损坏等级。危险房屋的鉴定结论，要抓住地基基础及结构构件两方面，并结合房屋的历史状态、环境影响以及发展趋势，全面分析、综合判断，提出原则性的处理建议。

（七）出具报告

《房屋安全鉴定报告》由鉴定人员编写并签字，审核人审签，并经主管部门负责人审签同意后，加盖 “房屋安全鉴定专用章” 方可生效。鉴定报告采用 A4 幅面，微机制作，以栋为单位编写，一式四份。从委托鉴定之日到鉴定报告送达委托人，一般不超过 20 日。

（八）资料归档

凡涉及房屋安全鉴定的各种原始资料由市、区鉴定主管部门按职责范围整理归档。资料归档时应按栋装订成册，并按区、街顺序编号，分别由各鉴定主管部门存档保管。同时鉴定单位应将有关资料输入微机，按年度制作成光盘保存。

二、楼房安全鉴定标准

（一）分级标准

房屋安全鉴定分级标准划分为 Asu、Bsu、Csu、Dsu 四个级，分别对应完好房屋、基本完好、限制使用、危险房屋四级。

• Asu 级（完好房屋）：结构承载力能满足正常使用要求，无危险点，房屋结构安全。例如一些新建不久且经过严格质量检测的房屋，其各项指标都符合设计要求，没有任何安全隐患，可归为 Asu 级。

• Bsu 级（基本完好）：结构承载力基本能满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。比如一些年代稍久但维护较好的房屋，可能存在个别轻微损坏的构件，但整体结构稳定，不影响居住和使用。

• Csu 级（限制使用）：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。被鉴定为 Csu 级的房屋通常存在局部承重结构不符合要求等问题，需要进行加固或局部改造。例如某些房屋的部分墙体出现明显裂缝，或者部分梁柱出现损坏，导致局部承重能力下降。

• Dsu 级（危险房屋）：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房，一般应整体拆除。这类房屋存在严重的安全隐患，随时可能发生危险，对居住者的生命财产安全构成重大威胁。

（二）申请鉴定情况

以下是一些需要申请房屋安全鉴定的情况：

• 在房屋建筑上设置高耸物、搁置物或者悬挂物的，属于拆改房屋结构、明显加大房屋荷载或者在楼顶设置广告牌等高耸物的，应当由原房屋设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，经房屋安全鉴定机构鉴定符合安全条件后，方可设置。比如在一些老旧房屋的楼顶设置大型广告牌，就需要进行房屋安全鉴定，以确保房屋能够承受额外的荷载。

• 严重损坏的房屋一般不得装饰装修。确需装饰装修的，应当先进行房屋鉴定，并采取修缮加固措施，达到居住和使用安全条件后，方可进行装饰装修。如果房屋存在严重的裂缝、漏水、倾斜等问题，在进行装修前必须进行安全鉴定，以确定房屋是否能够承受装修带来的额外负荷。

• 非住宅房屋装修涉及拆改房屋结构、明显加大房屋载荷的，应当由原房屋设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，经房屋质量鉴定机构鉴定符合安全条件后，方可施工。例如一些商业店铺在装修时改变房屋布局、拆除承重墙体等，必须进行房屋安全鉴定，以确保房屋结构的稳定性。

• 原有房屋改为公共娱乐场所或生产经营用房的，经营者应当向房屋质量鉴定机构申请房屋鉴定。因为公共娱乐场所和生产经营用房的人员密集度高，对房屋的安全性要求更高，所以需要进行严格的安全鉴定。

• 因发生自然灾害或者爆炸、火灾等事故危及房屋安全的，房屋所有人应当及时向房屋安全鉴定机构申请房屋鉴定。例如地震、洪水、火灾等灾害可能会对房屋结构造成严重破坏，需要进行专业的安全鉴定，以确定房屋是否还能安全使用。

• 兴建大型建筑或者有桩基、地下建筑物和构筑物等建设项目的，建设单位应当在开工前向房屋安全鉴定机构申请对施工区相邻房屋进行房屋鉴定，并按照规定采取安全保护措施。这是为了避免新建工程对周边房屋造成影响，确保周边房屋的安全。

三、楼房安全鉴定方法

（一）传统经验鉴定法

传统经验鉴定法主要是以有关的鉴定标准为依据，依靠有经验的检测鉴定人员进行现场检测和必要的复核计算，然后凭个人的知识和经验给出评定结果。虽然这一方法简单方便，但是它具有很强的主观性，缺少科学依据，故不建议单独采用。在实际操作中，检测鉴定人员需要对楼房的整体结构、构件连接、外观质量等进行观察和判断。例如，通过观察墙体是否有裂缝、梁柱是否有变形等现象，初步判断楼房的安全状况。但这种判断往往受到个人经验和认知水平的限制，不同的检测鉴定人员可能会给出不同的评定结果。

（二）房屋可靠性鉴定法

房屋可靠性鉴定法运用概率论和数理统计原理，采用非定值统计规律对房屋的可靠度进行鉴定。该方法用概率的概念分析现有房屋的可靠度，找出房屋在正常使用条件下和预期的使用期限内发生破坏或失效的概率，确定其寿命。从理论上讲，该方法是Zui科学、Zui完整的一种检验和鉴别方法，鉴定结论具有科学性，Zui为可靠。例如，在对一栋使用年限为 30 年的楼房进行可靠性鉴定时，通过对其结构抗力与荷载效应之间的差值进行分析，建立功能函数，根据建筑物结构抗力的荷载情况鉴定建筑结构的安全性。假设该楼房的结构抗力为 X，荷载效应为 Y，当 X>Y 时，说明楼房在当前荷载情况下是安全的；当 X<Y 时，说明楼房存在安全隐患，需要进一步评估和处理。

（三）实用鉴定法

实用鉴定法是在传统经验鉴定法的基础上发展起来的一种较科学的鉴定方法。它克服了经验鉴定法的缺点，增加了检测仪器和设备的应用，对于结构材料强度等有关力学参数，一定采用实测值，并经过统计分析后才用于结构的分析计算。在各项结果的评定中，均以原设计规范的控制条件为标准，经过分析提出综合性鉴定结论和对策建议。此鉴定方法适用于结构复杂，建筑标准要求较高的大型、重要建筑物。例如，在对一座大型商业综合体进行实用鉴定时，会使用专业的检测仪器对混凝土强度、钢筋锈蚀情况等进行检测，通过对实测数据的统计分析，结合原设计规范，对建筑物的安全性、适用性和耐久性进行综合评定。如果发现某些构件的强度不满足要求，会提出相应的加固措施建议。

（四）房屋完损鉴定评级法

房屋完损鉴定评级法是以房屋完损状态为标准的划分等级法，此方法将房屋划分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五类。其中，危险房是根据《危险房屋鉴定标准》JGJ125—99 (2004 年版) 给定危险构件、危险房屋界限确定的，其他四类是按《房屋完损等级评定标准》评定的。目前，房屋完损等级的评定过程基本是定性的描述，无定量的界定。损坏程度的描述用词为 “稍有”、“少量”、“较多”、“轻度”、“明显”、“严重” 等比较含煳的词汇，故只能对房屋的完损状况做粗略的定性评定，评定结论或多或少的带有主观性和随意性。例如，在对一栋老旧居民楼进行完损鉴定时，通过观察房屋的外观、结构、设备等方面的情况，判断其属于哪个等级。如果房屋的墙体有少量裂缝、门窗有轻微破损、设备部分损坏但仍能正常使用，可能会被评定为一般损坏房。对于不同等级的房屋，应采取不同的处理措施，如完好房和基本完好房可正常使用，一般损坏房需要进行维修，严重损坏房和危险房则需要进行加固或拆除。