厂房检测防范房屋安全隐患出现房屋安全鉴定高效节能

一、房屋检测鉴定的标准

房屋在不同情况下有不同的安全鉴定标准：

1. 设置高耸物：在房屋建筑上设置高耸物、搁置物或者悬挂物的，属于拆改房屋结构、明显加大房屋荷载或者在楼顶设置广告牌等高耸物的，应当由原房屋设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，经房屋安全鉴定机构鉴定符合安全条件后，方可设置。例如，设置大型广告牌时，需确保其不会对房屋结构造成过度负担，影响房屋的稳定性。

2. 装饰装修：严重损坏的房屋一般不得装饰装修。确需装饰装修的，应当先进行房屋鉴定，并采取修缮加固措施，达到居住和使用安全条件后，方可进行装饰装修。这是为了防止在装修过程中进一步破坏房屋结构，引发安全隐患。

3. 非住宅房屋装修：非住宅房屋装修涉及拆改房屋结构、明显加大房屋载荷的，应当由原房屋设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，经房屋质量鉴定机构鉴定符合安全条件后，方可施工。比如一些商业场所的装修改造，需要更加谨慎地评估对房屋结构的影响。

4. 改为公共娱乐场所：原有房屋改为公共娱乐场所或生产经营用房的，经营者应当向房屋质量鉴定机构申请房屋鉴定。公共娱乐场所人流量大，对房屋的安全性要求更高，必须经过严格的鉴定确保人员安全。

在这些不同情况下进行房屋安全鉴定是非常必要的，它可以及时发现潜在的安全问题，采取相应的措施进行修复和加固，保障人们的生命财产安全。

二、房屋检测鉴定的流程

1. 提出方案：应根据房屋结构的特点、初步调查结果和委托方要求，依据相关标准制定详细的检查、检测和鉴定方案。例如，对于结构复杂的房屋，可能需要采用多种检测方法和更严格的鉴定标准，确保方案的全面性和准确性。

2. 签订合同：合同或协议中应明确约定房屋鉴定的目的、范围，以及委托方应提供的相关资料。明确双方的权利和义务，保障鉴定工作的顺利进行。一般来说，委托方需要提供房屋的设计图纸、使用历史等资料。

3. 现场检查检测：按照检查、检测和鉴定方案，调查房屋的使用条件，检查和检测房屋的场地、地基基础、上部结构和构件。在现场检查中，可能会发现一些肉眼可见的问题，如裂缝、沉降等。检测人员会使用专业仪器进行测量，记录数据。据统计，在房屋检测中，约有 70% 的问题可以通过现场检查和检测发现。

4. 结构验算分析：根据现场检查和检测结果，按照鉴定要求，对房屋的结构和构件进行验算和分析。验算分析方法应符合相关鉴定和设计规范的规定。通过计算，可以确定房屋结构的承载能力、稳定性等参数。

5. 补充检测与载荷试验：现场检查和检测结果与设计图纸不符的，应以实际检查和检测结果为准；检测数据不足或检测数据出现异常等情况的，应进行补充检测；必要时，可进行现场载荷试验或模拟试验。补充检测可以进一步确定问题的严重程度，载荷试验则可以模拟实际使用情况，检验房屋的安全性。

6. 鉴定评级：应根据现场检查和检测及验算分析结果，按照相关鉴定标准规定的方法和步骤，对被鉴定房进行鉴定评级。评级分为不同等级，反映房屋的安全状况。

7. 撰写报告：房屋鉴定报告主要由封皮、房屋概况、检测鉴定的依据和检测设备、检测鉴定范围及内容、现场检查和检测结果、复核验算结果、房屋损坏原因分析、鉴定评级、鉴定结论、处理意见等部分组成。报告是房屋检测鉴定的Zui终成果，为委托方提供决策依据。

三、房屋检测鉴定的方法

（一）房屋安全性鉴定检测

上世纪 50 年代以后建造的房屋，其安全性鉴定较为复杂。由于年代不同，建筑材料和施工技术存在差异，且使用环境的不同会对房屋产生不同程度的影响。例如，处于潮湿地区的房屋可能会面临更多的腐蚀问题，而位于地震带附近的房屋则需要重点考虑抗震性能。这些因素使得鉴定的复杂程度大大增加。

（二）房屋正常使用性鉴定

此类型鉴定主要关注房屋的使用性。在实际鉴定中，常常会遇到装饰装修破损、漏水、空鼓等现象。查勘时，不仅要对现场实际环境进行仔细观察，还要对图纸进行复核。比如，当发现房屋出现漏水问题时，需要结合图纸查看防水设计是否合理，以及现场是否存在破坏防水结构的情况。产权补登或者改变房屋使用功能时，进行这种类型的房屋鉴定尤为重要。

（三）房屋改建结构的安全鉴定

对于改造内部整体结构或接建新房屋增大荷载等情况，鉴定的重点在于复核验算。因为房屋改造会对原有的结构体系产生影响，必须确保改造后的房屋满足规范要求。例如，在进行加层改造时，需要对原结构的承载能力进行重新评估，确定新增荷载是否会导致结构安全问题。

（四）房屋构件的安全鉴定

对局部单个构件进行安全鉴定时，要重点关注其对房屋体系的影响以及是否有破坏发展的迹象。比如，房屋拆改的混凝土梁、板、柱等单个构件，需要判断其是否会影响房屋的整体稳定性。若发现构件出现裂缝、变形等问题，要及时分析其原因和发展趋势，以便采取相应的修复措施。

（五）房屋安全突发事故紧急鉴定

在突发事故如地震、火灾、煤气爆炸、受外力影响等情况下，鉴定人员需第一时间到达现场，根据实际情况判断房屋严重受损程度。同时，结合相应的检测项目，综合考虑房屋是否为危房。例如，在地震后，需要对房屋的结构完整性、抗震性能等进行检测，确定房屋是否还能安全使用。

（六）危险房屋及房屋完损鉴定

不同类型的房屋适用不同的规范。《危险房屋鉴定标准》常适用于有一定体系但材料不合理的房屋，如年代久远的砖木结构房屋；《房屋完损等级评定标准》常适用于不规则、不形成体系的非标准房屋。在鉴定时，应根据现场实际情况合理选择规范依据和鉴定方法。例如，对于一座老旧的砖木结构房屋，需要依据《危险房屋鉴定标准》，对其结构的稳定性、材料的强度等进行全面评估。

（七）司法房屋安全鉴定

司法房屋安全鉴定多发生于民事纠纷。在鉴定过程中，需要当事人双方给予共同配合。特别是对于现场检测工作，必须协商一致同意后方可进行，并且要进行工程质量检测。检测结果应该由当事人双方共同认可。例如，在一场房屋产权纠纷中，双方可能会委托专业机构进行房屋安全鉴定，以确定房屋的实际状况和价值。

（八）房屋抗震安全鉴定

近年来，受汶川地震等事件的影响，房屋抗震安全鉴定的比例逐年增加。在鉴定过程中，混凝土结构和砌体结构占据很大比例。对于这两种结构，鉴定的关键在于结构性能和构造体系。例如，要检查混凝土结构的强度、钢筋配置等是否符合抗震要求，以及砌体结构的整体性和连接部位是否牢固。

（九）施工周边房屋安全影响鉴定

该类型鉴定分为初始查勘鉴定、阶段性安全鉴定和终结安全鉴定三个阶段。根据施工的计划，需要实时进行跟踪鉴定和检测工作，发现问题及时预警。在鉴定过程中，要妥善处理好建设单位、施工方、居民们的相互关系。例如，在一个大型建筑项目施工过程中，可能会对周边房屋产生影响，此时需要及时进行鉴定，确保周边居民的生命财产安全。

（十）房屋综合质量检测鉴定

检测人员需根据现场实际情况制定相应的检测方案。一般检测项目包括材料强度检测、钢筋配置检测、建筑变形检测、裂缝检测和其他检测。不同的结构形式其相应的结构检测方法也各有侧重。例如，钢筋混凝土结构应侧重检测混凝土等级、钢筋配置、裂缝分布、混凝土耐久性等情况；砌体结构应侧重检测砌体强度、砂浆强度、构造措施和裂缝走向、墙体侵蚀等；钢结构应侧重检测整体、局部变形检测、焊缝无损探伤检测、截面尺寸及构造查勘的检测。对于地基基础和上部承重部分应分别鉴定检测。上部承重部分应充分考虑现场检测条件的适宜性来选择无损检测或者破损检测。以混凝土检测方法为例，目前我国常用混凝土强度检测方法。在混凝土强度检测中钻芯法是Zui接近于真实强度等级的方法，但由于需要破损检测，影响范围和施工量都相对较大，一般优先考虑超声回弹综合法，但遇到对检测的数值有争议或者司法鉴定时往往采用钻芯法。

四、房屋检测鉴定费用

房屋质量鉴定的收费标准因房屋类型和特殊情况而有所不同。

1. 不同类型房屋鉴定收费标准

• 一类房屋：鉴定收费标准为每平方米 2.7 元，但如果房屋面积小于或等于 200 平方米，则Zui低收费为 500 元。

• 二类房屋：每平方米 2.25 元，对于面积小于或等于 200 平方米的房屋，Zui低收费为 400 元。

• 三类房屋：每平方米 1.8 元，若房屋面积小于或等于 60 平方米，则Zui低收费为 300 元。

• 一栋房屋中有多种类型：按房屋类型分别计价收费。对于非住宅的房屋，其安全鉴定收费可以在上述标准的基础上上浮 20%。

2. 特殊情况收费规定

• 装修房屋鉴定：一、二类房屋中楼房居民户装修房屋的鉴定按三类房屋鉴定的收费标准收费，且其建筑面积需按照使用面积乘以 1.33 计算。

• 毗邻房屋结构安全鉴定：鉴定收费需另议。

• 无图纸资料房屋鉴定：可在相应工程类别规定的收费标准基础上增加收费，但增加的收费Zui高不得超过房屋安全鉴定费总额的 30%。

• 古建筑安全鉴定：收费按照一类工程收费标准的 2.0 倍计算。

• 层高超过 4 米房屋鉴定：鉴定费乘以 1.2 系数计算。

• 有毒和高温等特殊环境房屋鉴定：按鉴定费的 20% 增加收费。

• 经济适用住房鉴定：鉴定费按以上标准减半价取。

• 定期成批量例行房屋鉴定：鉴定费按以上标准的 40% 收取。

3. 加急与减免情况说明

• 加急收费：如果委托方需要加急提前做出鉴定报告（现场检测后三日内做出鉴定报告），则需要按照鉴定费的 20 - 30% 增收加急费。

• 减免说明：本办法jinxian于现场常规检测，不包括工程检测。如果需要进行工程检测，检测费由双方协商确定。被鉴定的房屋面积超过起始价规定的面积标准时，先按起始价收费，超过部分的面积则按照每建筑平方米 1.8～2.70 元的标准计收，两项收费之和即为该房屋的安全鉴定收费额。

五、房屋检测鉴定的重要性

（一）确保房屋安全

房屋在投入使用后，随着时间的推移，会不可避免地出现各种有形和无形的损伤。如果没有及时进行房屋检测鉴定并采取有效的维修和保护措施，房屋的可靠性会迅速下降，使用寿命也会大大缩短。据统计，在我国，由于缺乏定期的房屋保护工作和完整的管理制度，很多房屋都是在功能严重枯竭时才进行检测鉴定，导致房屋使用年限缩短，维护成本大幅增加。而做好房屋检测鉴定工作，可以及时发现房屋存在的问题，在正确使用的前提下，定期检查判断并合理保护，确保房屋各部分处于正常安全状态，防患于未然，从而延长房屋的使用年限，降低维护成本。

（二）防灾减灾

当房屋遭受自然灾害（如地震、台风等）或火灾侵袭后，房屋结构会受到不同程度的破坏。通过房屋检测鉴定，可以判断受损房屋是否符合安全使用条件，或者采取措施消除风险后继续使用。例如，在地震后，对房屋进行抗震性能检测鉴定，确定房屋的结构稳定性和安全性，为后续的修复和使用提供依据。同时，加强对房屋质量的检测鉴定和处理，可以及时对受损房屋进行保护和加固，增强房屋抵御突发灾害的能力，进而减少自然灾害或火灾等突发事件造成的人员和财产损失，达到防灾减灾的效果。

（三）推进城市危房改造

上世纪的砖木结构房屋大多已成为危房，对这些房屋进行安全处理和判断至关重要。通过房屋检测鉴定，可以尽早发现安全隐患，及时采取相应的措施消除风险，Zui大限度地减少房屋倒塌的发生和人员财产的损失。此外，还可以摸清危旧房的结构类型、使用情况和分布情况，推动危旧房相对集中区域有计划、有重点的更新改造。例如，一些城市在进行老旧小区改造时，先对房屋进行检测鉴定，根据鉴定结果制定合理的改造方案，提高改造的针对性和有效性。

（四）规范房屋装修安全审批

近年来，房屋拆除结构和改变结构、盲目增加应用负荷的情况越来越常见，由此引发的安全事故也越来越多。充分发挥房屋检测鉴定工作的重要作用，严格按规定审批涉及拆除改造主体结构、明显增加荷载的装修方案，可以遏制许多破坏性装饰，保障房屋安全和社会公共安全。在装修施工前，将施工方案交由房屋安全鉴定及检测中心进行评判，特别是对涉及主体结构拆除和明显增大荷载的工程进行严格审批，对不适宜的不能开工，对符合要求的提出施工指导意见，确保装修后房屋的使用安全，防止各类事故发生。