福建厦门第三方房屋安全鉴定机构 民宿建筑结构安全鉴定检测方案

一、民宿建筑安全鉴定的重要性

民宿作为公共场所，其安全性要求高，开展安全鉴定工作必不可少，关乎旅客安全与民宿信誉。

随着民宿行业的蓬勃发展，越来越多的游客选择民宿作为旅行中的住宿场所。然而，民宿的安全问题也日益凸显。民宿多由自建房改造而成，经过多次改造后，其负载可能会比自建房大，结构改动也可能对安全性产生较大影响。例如，在江门，很多民宿房屋都是利用景区周边个人自建房，有老旧的木结构、砖混结构，也有新建框架结构建筑。这些房屋在改造过程中，为了美观往往被改造成不同风格，涉及不少结构改动，必须进行安全性鉴定，验算结构改动的可靠性。

同时，相关法律法规也规定经营性场所在开业前、转业前和资质年审前必须对房屋进行房屋安全鉴定。这不仅是对游客负责，也是对民宿业主自身负责。以湖北省黄冈市的一家民宿为例，该民宿主体结构为 2 层砖混结构，经专业房屋安全鉴定，其危险性等级评定为 A 级，无危险构件，房屋结构能满足安全使用要求。这为游客提供了一个安全、舒适的住宿环境，也提升了民宿的信誉度。

此外，民宿房屋安全鉴定能够及时发现潜在的安全隐患，为解决问题提供相应的解决方案。比如，对于老旧的建筑结构，鉴定机构可能会建议进行加固或翻新；对于不合格的电气线路，可能会建议更换或升级。民宿建筑安全鉴定对于保障旅客安全、提升民宿信誉至关重要。

二、安全鉴定的依据和范围

（一）相关法律法规规定

相关法律法规明确规定，经营性场所在开业前、转业前和资质年审前必须对房屋进行房屋安全鉴定。以《浙江省人民政府办公厅关于确定民宿范围和条件的指导意见》为例，对民宿的选址、建筑质量、规模等方面都提出了具体要求。同时，《浙江省民宿基本要求与评价》也对民宿的各项标准进行了详细规定。

在鉴定内容方面，包括对房屋结构的安全性进行检测，如收集并复核民宿房屋的结构图纸、使用历史、地勘报告等基本资料；对民宿房屋梁、柱、楼板等结构构件进行外观质量完损检测，如裂缝、变形测量、腐蚀问题等。在标准依据上，按照国家现行相关试验标准和设计要求，对民宿房屋的钢筋混凝土承重构件抽出部分试件，进行配筋及混凝土保护层厚度检测；抽取一定数量的钢筋混凝土构件进行混凝土抗压强度试验；对民宿房屋的砖砌块强度和砌筑砂浆强度进行强度检测等。

（二）安全鉴定涵盖范围

安全鉴定涵盖多个方面。在结构安全方面，检测承重构件的外观质量、尺寸、材料等，评估其承重能力，确保房屋结构稳定。在电气设备安全方面，对电线电缆、开关插座、照明设备等进行全面检查，如发现电线老化、裸露、接触不良等问题及时进行更换和维修。消防设施安全也至关重要，单栋建筑客房数量超过 8 间时，应设置简易自动喷水灭火系统；在房间、走道、厨房等部位设置独立式感烟火灾探测器；每 25 平方米至少配备一组（至少 2 个）2kg 灭火器，放于醒目位置等。

此外，防盗设施安全方面，各通道、入口安装视频监控系统，储存时间不少于 30 天，有条件的要配备符合防盗要求的物品保管柜（箱）。卫生设施安全方面，应当根据经营规模和项目，设置清洗、消毒、保洁、盥洗等设备和公共卫生间；食品工作和公共场所从业人员应持有健康证明，用于食品经营的工具、用具、容器设施等应符合食品安全规定；要建立健全病媒生物预防控制制度，落实专人负责病媒生物预防控制工作。

三、安全鉴定的具体内容

（一）基本资料收集

在进行民宿安全鉴定时，首先要收集并复核民宿房屋的结构图纸、使用历史、地勘报告等基本资料。这些资料对于全面了解民宿房屋的建设背景和现状至关重要。例如，结构图纸可以让鉴定人员清楚地了解房屋的结构体系、承重构件的分布等情况；使用历史可以帮助判断房屋在使用过程中是否经历过重大改造或维修，以及是否存在潜在的安全隐患；地勘报告则可以提供房屋所在地的地质条件信息，为评估房屋的基础稳定性提供依据。据统计，在实际的安全鉴定工作中，约有 30% 的民宿存在结构图纸不完整或与实际情况不符的情况，这给安全鉴定工作带来了一定的困难。

（二）结构构件检测

对梁、柱、楼板等结构构件进行外观质量完损检测是安全鉴定的重要环节。裂缝是常见的结构问题之一，小的裂缝可能不会对结构安全产生重大影响，但较大的裂缝可能预示着结构的承载能力下降。变形测量可以检测结构构件是否发生了不均匀沉降或过度变形，腐蚀问题则可能削弱结构构件的强度。例如，在某些潮湿的地区，钢结构构件容易发生锈蚀，若不及时处理，可能会导致结构的安全性降低。

（三）基础设施检测

围墙、地坪等基础设施的外观质量完损检测也不容忽视。裂缝和变形等损坏现象可能会影响民宿的整体稳定性和美观度。例如，围墙的裂缝可能会导致安全隐患，地坪的变形可能会影响游客的行走安全。在一些老旧的民宿中，基础设施的损坏情况较为常见，需要及时进行维修和加固。

（四）室内装修检测

室内装修质量的完损检测涵盖木构件装修、室内粉刷、墙地砖等方面。木构件装修可能会出现虫蚀、腐朽等问题，影响装修的美观度和使用寿命。室内粉刷的质量问题可能包括起皮、脱落等，墙地砖的损坏可能会影响室内的整洁度和使用功能。例如，在一些民宿中，由于装修材料的质量问题或施工不当，导致室内粉刷出现大面积起皮现象，需要进行重新粉刷。

（五）钢材及木结构检测

对钢材的锈蚀、开裂检测以及对木结构的虫蚀、腐朽及节点松脱情况检测是确保民宿安全的重要步骤。钢材的锈蚀会降低其强度和耐久性，开裂则可能导致结构的承载能力下降。木结构的虫蚀、腐朽会削弱木材的强度，节点松脱可能会影响结构的稳定性。例如，在一些靠近海边的民宿中，由于潮湿的气候环境，钢结构容易发生锈蚀，木结构也容易受到虫蚀和腐朽的影响。

（六）构件强度检测

对钢筋混凝土承重构件进行配筋及混凝土保护层厚度检测，抽取构件进行混凝土抗压强度试验，对砖砌块和砌筑砂浆强度检测，可以全面了解房屋的结构强度。配筋不足或混凝土保护层厚度不够可能会导致钢筋锈蚀，降低结构的承载能力。混凝土抗压强度和砖砌块、砌筑砂浆强度不足也会影响房屋的结构安全。例如，在一些民宿的安全鉴定中，发现部分钢筋混凝土构件的混凝土抗压强度低于设计要求，需要进行加固处理。

（七）承载力验算

根据现场检查结果，对房屋现状结构进行承载力验算分析是安全鉴定的Zui后一步。通过验算，可以确定房屋在现有荷载条件下是否能够满足安全要求。如果承载力不足，需要采取相应的加固措施，以确保房屋的安全。例如，在一些经过多次改造的民宿中，由于荷载增加，可能需要进行承载力验算，以确定是否需要进行结构加固。

四、安全鉴定的方法

（一）传统经验方法

传统经验鉴定法主要是以有关的鉴定标准为依据，依靠有经验的检测鉴定人员进行现场检测和必要的复核计算，然后凭个人的知识和经验给出评定结果。在民宿建筑安全鉴定中，这种方法通常以实际调查的情况作为荷载计算的依据，例如通过观察民宿的使用情况、周边环境等因素来确定可能作用在房屋结构上的荷载。同时，依据经验来评定结构材料的取值，比如根据以往类似建筑的材料性能和使用情况来判断当前民宿建筑中材料的强度等参数。

对设计规范、理论公式和计算图形等进行分析，从宏观角度评价房屋结构的可靠性。虽然传统经验方法具有一定的主观性，但对于一些结构相对简单、历史使用情况较为明确的民宿建筑，仍然能够提供有价值的鉴定意见。例如，在一些小型的乡村民宿鉴定中，有经验的鉴定人员可以通过观察房屋的外观、检查结构构件的连接情况等，快速判断房屋是否存在明显的安全隐患。

（二）实用鉴定法

实用鉴定法是在传统经验方法的基础上发展起来的一种较科学的鉴定方法。它克服了经验鉴定法的缺点，增加了检测仪器和设备的应用。对于结构材料强度等有关力学参数，一定采用实测值，并经过统计分析后才用于结构的分析计算。

在民宿建筑安全鉴定中，实用鉴定法首先进行初步调查，分析损坏原因。例如，通过对民宿的使用历史、改造情况、周边环境等进行深入了解，找出可能导致房屋结构出现问题的因素。然后列出调查项目、检测内容和结构实验方法的要求，建立一套完整描述房屋状况的模式和表格。一般要有两次以上的调查分析、检测试验、逐项评定等程序，以确保鉴定结果的准确性。

在各项结果的评定中，均以原设计规范的控制条件为标准，经过分析提出综合性鉴定结论和对策建议。此鉴定方法适用于结构复杂，建筑标准要求较高的大型、重要建筑物。对于一些经过多次改造、结构较为复杂的民宿建筑，实用鉴定法能够通过先进的检测仪器和科学的分析方法，准确评估房屋的安全状况。例如，利用专业的检测设备对民宿建筑的混凝土强度、钢筋锈蚀情况等进行检测，结合结构计算软件对房屋的承载能力进行分析，为民宿的安全运营提供可靠的依据。

五、安全鉴定后的分类及处理

房屋安全状态经鉴定分为 A、B、C、D 四类，并根据不同类别的房屋安全状态规定相应的限期检查时间。

（一）鉴定分类标准

1. A 类指结构承载力能满足正常使用要求，未发现危险点，房屋结构安全，其限期安全检查时间为 10 年。例如，一些新建不久且结构设计合理、施工质量良好的民宿，在经过安全鉴定后可能被评定为 A 类。

1. B 类指结构承载力基本满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求，其限期安全检查时间为 5 年。比如部分老旧民宿经过一定的修缮后，虽然存在一些小问题，但整体结构较为稳定，可能被评定为 B 类。

1. C 类指部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房，其限期安全检查时间为 2 年。在一些使用年限较长且维护不当的民宿中，可能会出现部分承重结构受损的情况，如墙体裂缝较大、梁柱变形等，这类民宿可能被评定为 C 类。

1. D 类指承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房，限期停用或拆除。例如某些年久失修、严重损坏的民宿，可能存在基础下沉、墙体严重开裂、屋顶塌陷等问题，被评定为 D 类。

（二）处理措施

1. 对于 A 类民宿，可继续正常使用，但也需在规定的限期内进行安全检查，以确保房屋结构始终处于安全状态。同时，应做好日常维护工作，如定期检查电气设备、消防设施等，保持房屋的良好使用状态。

1. B 类民宿需要对处于危险状态的个别结构构件进行及时处理和加固。可以委托专业的加固企业，根据鉴定报告中的处理意见，采取相应的加固措施，确保房屋结构的安全性。在加固完成后，应再次进行安全鉴定，以确保达到安全使用要求。

1. C 类民宿由于局部出现险情，构成局部危房，应立即停止使用存在危险的区域，并采取有效的处理措施。可以根据鉴定结论的处理意见，委托具有相关资质的加固企业进行全面的加固补强处理。在加固过程中，要严格按照相关规范和标准进行施工，确保加固后的房屋能够满足安全使用要求。只有当房屋达到 B 类安全级别后，方可重新发证投入使用。

1. D 类民宿由于承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房，必须立即限期停用或拆除。以确保人员生命安全和避免可能发生的重大安全事故。对于拆除后的场地，可以根据实际情况进行重新规划和建设，或者进行其他合理的利用。

六、安全鉴定流程

（一）提供资料

房屋鉴定委托人须提供下列资料：

1. 房屋所有权证书或证明其房屋产权所属关系的有效证件、租赁合同或证明与鉴定房屋机关民事权利的有效证件副本。例如，民宿业主需提供民宿的产权证明或租赁合同等相关文件，以明确房屋的产权归属和使用权利。

1. 有关房屋技术、管理档案材料。包括民宿的建设图纸、施工记录、维修记录等，这些资料可以帮助鉴定人员了解房屋的建设过程和历史维护情况。

1. 法律、法规规定应提供的其它资料。如相关的审批文件、许可证等。

1. 填写鉴定委托书（即鉴定申请表）并交纳鉴定费用。委托人需认真填写鉴定委托书，明确鉴定的目的、范围和要求，并按照规定交纳鉴定费用。

（二）现场查勘

1. 选派专业人员

按房屋规模大小、结构复杂程度选派相应数量持有《房屋安全鉴定作业证》的鉴定人员（不少于两名，其中应有结构工程师一名）承担鉴定工作。对于规模较大、结构复杂的民宿，可能需要更多的专业人员参与鉴定，以确保鉴定结果的准确性。

1. 调查房屋情况

向委托人调查被鉴定房屋的历史和现状，使用、维修、改建及其他有关情况，收集和查阅房屋设计、施工、改建、加固的图纸、说明、照片及其他有关技术档案资料。通过与委托人的沟通和对相关资料的查阅，可以全面了解民宿的建设和使用情况，为后续的鉴定工作提供依据。

1. 制定查勘方案

制定现场查勘方案（包括重点检查项目），准备必要的检测工具，仪器等。根据民宿的特点和鉴定要求，确定重点检查项目，如结构构件的裂缝、变形、腐蚀情况等，并准备相应的检测工具和仪器，如裂缝检测仪、水准仪、钢筋探测仪等。

1. 进行现场检查

依照先室外（包括地下设施，相邻建筑的相互关系）后室内，先下层后上层的原则，按地基基础、墙、柱、梁板、屋架、屋面的顺序逐层、逐间、逐项进行检查。对鉴定申请中提出和初始调查中确定的重点检查项目，应仔细查勘。绘制房屋平面图，并在平面图上标明各种损坏构件的部位、损坏程度及数量。

（三）综合分析

1. 检测验算

在现场时，要有目的地对损坏构件进行检测。主要检测项目有：沉降量、位移量、倾斜率、挠度、裂缝（宽、长、深），砌体、钢筋混凝土、砂浆强度等。对于需具备检测资质的检测项目（如混凝土强度的超声回弹检测或取芯采样检测），应另委托专业检测机构进行检测。有选择地对损坏构件的强度、刚度、稳定性等进行结构复核验算。将检测和复算的数据资料分析整理汇列成文字图表，对检测结果的描述要准确具体。

1. 确定房屋状况

对初始调查、现场查勘、检测、验算获得的数据资料进行全面分析，综合评定，对照建设部颁《危险房屋鉴定标准》（JGJ125 - 99）或《房屋完损等级标准（试行本）》及有关规范、标准，确定房屋的危险程度或损坏等级。危险房屋的鉴定结论，要抓住地基基础及结构构件两方面并结合房屋的历史状态、环境影响以及发展趋势，全面分析、综合判断。

（四）出具报告

1. 报告编写与审核

《房屋安全鉴定报告》由鉴定人员编写并签字，审核人审签，并经主管部门负责人审签同意后，加盖 “房屋安全鉴定专用章” 方可生效。鉴定报告应按市房产局统一的撰写要求，采用 A4 幅面，微机制作。

1. 报告内容与份数

鉴定报告以栋为单位编写（即每一栋就应写一份鉴定报告），一式四份（鉴定单位及主管机关各一份，委托人或委托单位两份），涉及房屋损坏纠纷的鉴定报告应报市房产局备案。

1. 报告出具时间

从委托鉴定之日到鉴定报告送达委托人，一般不超过 20 日。

房屋安全鉴定流程的规范执行，对于确保民宿建筑的安全性至关重要。通过严格按照流程进行鉴定，可以及时发现民宿建筑中存在的安全隐患，并采取相应的处理措施，保障游客的生命财产安全和民宿行业的健康发展。