福建提供本地服务的危房鉴定单位 危险房屋安全性鉴定检测过程

一、房屋安全鉴定标准解读

（一）国家标准阐述

新修订的《危险房屋鉴定标准》明确了适用范围为建筑高度不超过 100 米的 “既有房屋”，包括公共建筑、高层建筑、文物保护建筑等工业与民用建筑。该标准将房屋安全性分为四个等级：A 级结构承载力能满足正常使用要求，无危险点，房屋结构安全；B 级结构承载力基本能满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求；C 级部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房，一般需要加固或局部改造；D 级承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房，应整体拆除。鉴定方法改为两阶段三层次评定方法，将地基与基础构件的危险性分开进行鉴定，采用分层危险性鉴定及整体结构危险构件综合比例鉴定法代替原来的模糊综合评判法，使评定结果更加合理。

（二）其他检测标准

除了《危险房屋鉴定标准》，《建筑结构工程质量检验规范》对建筑工程结构检测、鉴定等内容进行了规范，涵盖建筑工程结构、工业与民用建筑工程、市政工程及施工安装质量检测、建筑工程室内环境检测等多个方面。《房屋建筑和市政基础设施工程验收标准》则对各类房屋建筑和市政基础设施工程的竣工验收进行了详细规定，包括工程完工后施工单位的检查、监理单位的质量评估、勘察设计单位的质量检查等内容，明确了工程竣工验收的程序和要求，如完成工程设计和合同约定的各项内容、有完整的技术档案和施工管理资料、建设单位已按合同约定支付工程款等。这些标准共同为房屋质量安全检测鉴定提供了全面的依据和规范。

二、房屋质量鉴定流程解析

（一）受理委托

1. 受理范围：已建成验收并正式交付使用的房屋，包括达到规定使用年限的房屋、公共场所 5 年未作安全鉴定的、由于行为人任意拆改房屋主体结构等影响结构构件的房屋、因毗邻建筑施工而损坏的房屋、改变房屋用途危及安全的房屋以及发生自然灾害等危及房屋安全的房屋。各鉴定单位应按所取得资质等级规定的受理范围进行受理。

1. 查验证件：查验委托人的房屋所有权证、住房租约或凭证、买卖等契证或公证书、仲裁或审判机关的裁定或判决文书等合法证件之一并复印归档。

1. 填写委托书：指导委托人填写《房屋安全鉴定委托书》，与委托人约定现场查勘日期，并交待准备事项。

1. 收费标准：凡委托鉴定的房屋均按收费标准预收房屋安全鉴定费，由委托人缴纳。鉴定为危房的，该费用由责任人承担。鉴定费由市、区房屋安全鉴定站收取，一般按栋和建筑面积计收，具体收费标准见相关文件。

（二）初始调查

1. 选派鉴定人员：按房屋规模大小、结构复杂程度选派相应数量持有《武汉市房屋安全鉴定作业证》的鉴定人员（不少于两名，其中应有结构工程师一名）承担鉴定工作。

1. 收集技术档案资料：向委托人调查被鉴定房屋的历史和现状，使用、维修、改建及其他有关情况，收集和查阅房屋设计、施工、改建、加固的图纸、说明、照片及其他有关技术档案资料。

1. 制定现场查勘方案：制定现场查勘方案（包括重点检查项目），准备必要的检测工具，仪器等。

（三）现场查勘

1. 查勘顺序：查勘工作应本着先室外（包括地下设施，相邻建筑的相互关系）后室内，先下层后上层，按地基基础、墙、柱、梁、板、屋架、屋面逐层、逐间、逐项检查。

1. 绘制房屋平面图：对鉴定委托中提出和初始调查中确定的重点检查项目，应仔细查勘。绘制房屋平面图，并在平面图上标明各种损坏构件的部位、损坏程度及数量。

（四）检测验算

1. 检测项目：在现场时，要有目的地对损坏构件进行检测。主要检测项目有：沉降量、位移量、倾斜率、挠度、裂缝（宽、长、深），砌体、钢筋混凝土、砂浆强度等。对于需具备检测资质的检测项目（如混凝土强度的超声回弹检测或取芯采样检测），应另委托检测机构进行检测。

1. 结构复核验算：必要时应有选择地对损坏构件的强度、刚度、稳定性等进行结构复核验算。将检测和复算的数据资料分析整理汇列成文字图表，对检测结果的描述要准确具体。

（五）鉴定评级

1. 确定等级：对初始调查、现场查勘、检测、验算获得的数据资料进行全面分析，综合评定，对照部颁《危险房屋鉴定标准》（JGJ125 - 99）或《房屋完损等级标准（试行本）》及有关规范、标准，确定房屋的危险程度或损坏等级。

1. 综合判断：危险房屋的鉴定结论，要抓住地基基础及结构构件两方面并结合房屋的历史状态、环境影响以及发展趋势，全面分析、综合判断。

1. 提出建议：按判定的鉴定结论，提出原则性的处理建议。

（六）出具报告

1. 编写与审核：《房屋安全鉴定报告》由鉴定人员编写并签字，审核人审签，并经主管部门负责人审签同意后，加盖 “房屋安全鉴定专用章” 方可生效。

1. 制作与份数：鉴定报告按市房产局统一的撰写要求，采用 A4 幅面，微机制作。鉴定报告以栋为单位编写（即每一栋就应写一份鉴定报告），一式四份（鉴定单位及主管机关各一份，委托人或委托单位两份），涉及房屋损坏纠纷的鉴定报告应报市房产局备案。

1. 送达时间：从委托鉴定之日到鉴定报告送达委托人，一般不超过 20 日。

（七）资料归档

1. 整理归档：凡涉及房屋安全鉴定的各种原始资料，如鉴定委托书、调查记录、勘查记录、检测记录、照片、图表、录像片、鉴定报告副本等由市、区鉴定主管部门按职责范围整理归档。

1. 装订保管：资料归档时应按栋装订成册，并按区、街顺序编号，分别由各鉴定主管部门存档保管。同时鉴定单位应将有关资料输入微机，按年度制作成光盘保存。

三、房屋质量安全检测鉴定重要性体现

（一）延长房屋使用年限

房屋在长期使用过程中，会受到自然老化、人为损坏等多种因素的影响。通过房屋质量安全检测鉴定，可以及时发现房屋存在的问题，如地基下沉、墙体裂缝、屋顶渗漏等。针对这些问题进行及时的维修保养，能够有效阻止问题的进一步恶化，延长房屋的使用年限。例如，当检测发现房屋地基出现不均匀沉降时，可采取加固地基的措施，防止房屋结构进一步受损；若发现墙体裂缝，可根据裂缝的大小和性质进行修补，避免裂缝扩大影响房屋的稳定性。同时，良好的维修保养也能提高房屋的居住体验，让居住者更加安心舒适。

（二）助力城市改造

在城市建设中，老旧建筑的处理是一个重要问题。通过房屋质量安全检测鉴定，可以对老旧建筑进行全面评估，确定其是否具有保留价值。对于那些结构安全、质量良好的老旧建筑，可以进行适当的装修和改造，使其继续发挥使用价值。比如一些具有历史文化价值的老建筑，经过修缮后可以作为博物馆、文化创意中心等，既保留了城市的历史记忆，又满足了现代城市发展的需求。而对于那些存在严重安全隐患、无法修复的老旧建筑，则需要进行拆除重建。据统计，上世纪五六十年代甚至解放前建造的简易结构房屋，很多都存在极大的安全隐患，通过房屋安全鉴定，有助于确定这些房屋的处理方式，推动城市旧房改造工程的进展。

（三）应对自然灾害

自然灾害往往会对房屋造成严重的破坏。地震、水灾、台风、火灾等灾害过后，房屋结构可能会受到不同程度的损伤，如墙体倒塌、屋顶受损、梁柱变形等。通过房屋质量安全检测鉴定，可以及时了解房屋的受损情况，确定房屋是否还能安全居住。例如，在河南暴雨灾情中，许多房屋长时间泡在水里，灾后需要对这些房屋进行安全检测鉴定，评估房屋受损程度。根据鉴定结果，可以采取相应的解决措施，如加固维修、拆除重建等，落实灾后重建工作，保障人民群众的生命财产安全。

（四）保障装修安全

随着人们生活水平的提高，对居住环境的要求也越来越高，很多人会在入住前对房屋进行装修改造。然而，不合理的装修施工可能会对房屋结构造成破坏，影响房屋的安全性能。例如，拆除承重墙、在承重墙上随意开洞、增加隔墙等行为，都可能导致房屋结构不稳定，甚至引发安全事故。在装修施工前进行房屋安全鉴定，可以让专业人士对施工方案进行评估，判断其是否会对房屋结构造成影响。对于涉及主体结构拆除和明显增大荷载的工程，严格审批可以有效避免安全事故的发生。同时，根据鉴定结果提出的施工指导意见，也能保证装修施工的安全进行，保障房屋住用安全和社会公共安全。

四、房屋质量安全检测鉴定方法多样

（一）传统经验鉴定法

传统经验鉴定法主要是以有关的鉴定标准为依据，依靠有经验的检测鉴定人员进行现场检测和必要的复核计算，然后凭个人的知识和经验给出评定结果。这种鉴定方法的特点是荷载计算以实际调查为准，材料强度取值一般按经验评定，图纸规定的材质数据仅仅作为参考，对原设计中采用的规范依据、理论公式、计算图形，主要看是否与实际结构工作状态相符。

例如，某一建筑物顶层墙体部位发生裂缝，材料专家可能判定为建筑材料因干缩或温度作用引起的，属于材料问题；结构专家可能判定为荷载作用下结构抗力不足，属于结构受力问题，地基专家可能判定为地基基础沉降作用引起，属于地基基础问题；结构检测专家则可能判定为墙体材料内部缺陷作用引起，属于内部隐患问题。不同背景的鉴定人员很容易受个人特长的制约，可能导致判断错误。

传统经验鉴定法一般不使用检测设备和仪器，主要凭个人经验，受个人主观因素影响较大。这样，即使是鉴定人员技术水准较高，也未必判断准确。但传统经验鉴定法在工程实践中不断发展，经验在不断丰富，若结合进行一定的测试、观察和验证，便可大大提高鉴定工作的可靠程度。

（二）房屋可靠性鉴定法

房屋可靠性鉴定法运用概率论和数理统计原理，采用非定值统计规律对房屋的可靠度进行鉴定。假设房屋的承载力为 R，房屋的荷载为 S，当 R﹥S 时，房屋结构较为安全，当 R﹦S 时，房屋结构达到极限，当 R﹤S 时，房屋结构失效。

该方法是利用概率和数理统计原理，以及非固定值统计定律来评估结构的可靠性。在结构阻力和作用效果之间建立一定的定量关系。通过计算出故障概率就可以获得建筑物的可靠性。但是故障概率是基于大量的统计数据，并且建筑事故的识别缺乏这些数据的提前收集，因此目前该方法实用性不高。目前来看，此鉴定方法仅能从概率缝补曲线的变化形态中，以均方差的方法确定出安全指标。

（三）实用鉴定法

实用鉴定法是在传统经验鉴定法的基础上发展起来的一种较科学的鉴定方法，它克服了经验鉴定法的缺点，增加了检测仪器和设备的应用。对于结构材料强度等有关力学参数，一定采用实测值，并经过统计分析后才用于结构的分析计算。在各项结果的评定中，均以原设计规范的控制条件为标准，经过分析提出综合性鉴定结论和对策建议。

实用鉴定法在初步调查、分析损坏原因的基础上，列出调查项目、检测内容和结构实验方法的要求，建立一套完整描述房屋状况的模式和表格。一般要有两次以上的调查分析、检测试验、逐项评定等程序，给出一个比较准确的房屋安全鉴定结论。

实用鉴定法的特点是作用（荷载和变形）计算以实际调查的统计分析为准，结构材料强度取值以实测结果为依据，对原设计计算采用的规范依据、理论公式和计算图形等均加以分析，为判断其与实际结构差异程度，还应做一定的构件试验加以验证，在求得比较准确的资料和数据的基础上，充分发挥调查人员的个人专长，并经集体讨论或研究做出鉴定结论。此方法适用于结构复杂，建筑标准要求较高的大型、重要建筑物。

（四）房屋完损鉴定评级法

房屋完损鉴定评级法是以房屋完损状态为标准的划分等级法，此方法将房屋划分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五类。

其中，危险房是根据《危险房屋鉴定标准》JGJ125—99 (2004 年版) 给定危险构件、危险房屋界限确定的，其他四类是按《房屋完损等级评定标准》评定的。目前，房屋完损等级的评定过程基本是定性的描述，无定量的界定。损坏程度的描述用词为 “稍有”、“少量”、“较多”、“轻度”、“明显”、“严重” 等比较含煳的词汇，故只能对房屋的完损状况做粗略的定性评定，评定结论或多或少的带有主观性和随意性。

例如，在成片危旧房改造立项的条件中，在整片危旧房屋中三类 (一般损坏) 房、四类 (严重损坏) 房和五类 (危险) 房屋的合计建筑面积应大于整片房屋建筑面积的 70%，其中四、五类房屋的合计建筑面积应大于整片房屋建筑面积的 30%。达到上述条件时，可以享受成片危旧房改造减免税费和拆迁等方面的优惠政策。