福建厦门房屋鉴定公司房安第三方房屋检测机构

一、房屋安全性鉴定的重要性

房屋安全鉴定在多个方面都有着重大意义。

首先，确保房屋安全。房子在投入使用后，会因各种原因产生有形和无形的损伤。如果维修不及时或维护不当，房屋的可靠性会迅速下降，使用年限也会大大缩短。在我国，很多人对住宅的定期维护工作不够重视，往往是在房屋功能严重受损时才想到进行房屋检测鉴定，结果导致房屋使用年限缩短，维护成本大大增加。而在正确使用的前提下，定期进行房屋安全鉴定，合理维护，能确保房屋各部分处于正常安全状态，防患于未然。

其次，防灾减灾。房屋遭受自然灾害或火灾等紧急情况的袭击后，结构会受到不同程度的破坏。通过房屋安全鉴定，可以确定房屋在灾难后是否符合安全使用条件，或者采取风险消除措施后继续使用。同时，加强对房屋质量的鉴定和处理，可以及时对受损房屋进行保护和加固，保持房屋预定的抵御突发灾害的能力，减少自然灾害或火灾等突发事件造成的人员和财产损失。

再者，推进城市危房改造。很多上世纪的砖木结构房屋如今已成为危房。对这些房屋进行安全鉴定，可以尽早发现安全隐患，及时采取措施消除风险，Zui大限度地减少房屋倒塌的发生和人员财产的损失。同时，还可以摸清危旧房的结构类型、用途和分布情况，推动危旧房相对集中区域有计划、有重点的更新改造。

Zui后，规范房屋装修。在房屋装修过程中，可能会出现拆除结构、增加负荷等情况，如果不进行安全审批和鉴定，很容易引发事故和纠纷。充分发挥房屋安全鉴定的作用，严格审批涉及主体结构拆除和改造的装修方案，能保证房屋装修后的安全使用，防止各类事故的发生。

二、房屋安全性鉴定流程

（一）申请条件与准备资料

申请房屋安全鉴定的条件有很多。比如房屋达到或者超过设计使用年限继续使用的；房屋地基基础、墙体或者其他承重构件有明显下沉、裂缝、变形、腐蚀等危险症状的；因自然灾害造成房屋裂缝、变形、不均匀沉降等，需继续使用的；因爆炸、火灾等造成房屋裂缝、变形等，需继续使用的；需要拆改房屋主体或承重结构、改变房屋使用功能或者明显加大房屋荷载的；其他可能危害房屋安全需要鉴定的情形。

房屋鉴定委托人须提供下列资料：

1. 房屋所有权证书或证明其房屋产权所属关系的有效证件、租赁合同或证明与鉴定房屋机关民事权利的有效证件副本；

1. 有关房屋技术、管理档案材料；

1. 法律、法规规定应提供的其它资料；

1. 填写鉴定委托书（即鉴定申请表）并交纳鉴定费用。

（二）详细鉴定程序

1. 受理申请：受理房屋安全鉴定的范围包括已建成验收并正式交付使用的房屋，如达到规定使用年限的房屋、公共场所 5 年未作安全鉴定的房屋、由于行为人任意拆改房屋主体结构等影响结构构件设备损坏的房屋、因毗邻建筑施工等损坏的房屋、改变房屋用途危及房屋安全的房屋、发生自然灾害等危及房屋安全的房屋。查验委托人的房屋所有权证、住房租约或凭证等合法证件之一并复印归档，指导委托人填写《房屋安全鉴定委托书》，与委托人约定现场查勘日期，并交待准备事项。鉴定收费按栋和建筑面积计收，鉴定为危房的，该费用由责任人承担。

1. 初始调查：按房屋规模大小、结构复杂程度选派相应数量持有《武汉市房屋安全鉴定作业证》的鉴定人员承担鉴定工作，向委托人调查被鉴定房屋的历史和现状等情况，收集和查阅房屋设计等技术档案资料，制定现场查勘方案，准备必要的检测工具。

1. 现场查勘：查勘工作应先室外后室内、先下层后上层，按地基基础、墙、柱、梁板、屋架、屋面逐层、逐间、逐项检查，对重点检查项目仔细查勘，绘制房屋平面图，并标明各种损坏构件的部位、损坏程度及数量。

1. 检测验算：在现场对损坏构件进行检测，主要项目有沉降量、位移量、倾斜率、挠度、裂缝及砌体、钢筋混凝土、砂浆、砖的强度等，对于需具备检测资质的项目应另委托检测机构进行检测，有选择地对损坏构件的强度、刚度、稳定性等进行结构复核验算，将检测和复算的数据资料分析整理汇列成文字图表，出具检测结果。

1. 鉴定评级：对初始调查、现场查勘、检测、验算获得的数据资料进行全面分析，综合评定，对照部颁《危险房屋鉴定标准》或《房屋完损等级标准（试行本）》及有关规范、标准，确定房屋的危险程度或损坏等级。按判定的鉴定结论，提出原则性的处理建议。

1. 出具报告：《房屋安全鉴定报告》由鉴定人员编写并签字，审核人审签，并经主管部门负责人审签同意后，加盖 “房屋安全鉴定专用章” 方可生效。鉴定报告以栋为单位编写，一式四份，涉及房屋损坏纠纷的鉴定报告应报市房产局备案，从委托鉴定之日到鉴定报告送达委托人，一般不超过 20 日。

1. 资料归档：凡涉及房屋安全鉴定的各种原始资料，如鉴定委托书、调查记录、勘查记录、检测记录、照片、图表、录像片、鉴定报告副本等由市、区鉴定主管部门按职责范围整理归档，资料归档时应按栋装订成册，并按区、街顺序编号，分别由各鉴定主管部门存档保管，同时鉴定单位应将有关资料输入微机，按年度制作成光盘保存。

三、房屋安全性鉴定方法

（一）传统经验鉴定法

传统经验鉴定法主要是以有关的鉴定标准为依据，依靠有经验的检测鉴定人员进行现场检测和必要的复核计算，然后凭个人的知识和经验给出评定结果。这种方法的优点在于成本低、鉴定程序少、方法简单、速度快。然而，其结构相对粗糙且保守，评定结果与专家水平密切相关。例如，在一些小型的房屋安全鉴定中，经验丰富的鉴定人员可以通过观察房屋的外观、结构布局、使用年限等因素，快速判断房屋的安全性。但这种方法的主观性较强，缺乏科学依据，对于复杂的房屋结构可能会出现误判。

（二）房屋可靠性鉴定法

房屋可靠性鉴定法运用概率和数理统计原理，采用非定值统计规律对房屋的可靠度进行鉴定。该方法在理论上较为完善，它将结构抗力和作用效应之间建立一定的数量关系，通过计算出失效概率，得出建筑物的可靠度。但是，失效概率是建立在大量统计数据基础上的，而建筑物事故鉴定事先恰恰缺乏这些资料的收集，因此目前该方法有待进一步完善。比如，在对大型工业厂房进行安全鉴定时，可以运用这种方法，通过对结构材料的强度、荷载等因素进行统计分析，评估房屋的可靠性。

（三）实用鉴定法

实用鉴定法是在传统经验鉴定法的基础上发展起来的一种较科学的鉴定方法。它增加了检测仪器和设备的应用，对于结构材料强度等有关力学参数，一定采用实测值，并经过统计分析后才用于结构的分析计算。在各项结果的评定中，均以原设计规范的控制条件为标准，经过分析提出综合性鉴定结论和对策建议。此鉴定方法适用于结构复杂，建筑标准要求较高的大型、重要建筑物。实用鉴定法一般要有两次以上的调查分析、检测试验、逐项评定等程序，给出一个比较准确的房屋安全鉴定结论。例如，在对高层建筑进行安全鉴定时，需要使用专业的检测仪器对混凝土强度、钢筋配置等进行实测，结合结构设计规范进行分析计算，确保鉴定结果的准确性。

（四）房屋完损鉴定评级法

房屋完损鉴定评级法是以房屋完损状态为标准的划分等级法，此方法将房屋划分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五类。其中，危险房是根据《危险房屋鉴定标准》JGJ125—99 (2004 年版) 给定危险构件、危险房屋界限确定的，其他四类是按《房屋完损等级评定标准》评定的。目前，房屋完损等级的评定过程基本是定性的描述，无定量的界定。损坏程度的描述用词为 “稍有”“少量”“较多”“轻度”“明显”“严重” 等比较含糊的词汇，故只能对房屋的完损状况做粗略的定性评定，评定结论或多或少的带有主观性和随意性。例如，在对老旧小区的房屋进行鉴定时，可以根据房屋的外观破损情况、结构变形程度等因素，初步判断房屋属于哪个完损等级类别。

四、专业的房屋安全性鉴定平台

（一）服务内容

专业的房屋安全性鉴定平台通常提供全面的服务内容。首先，涵盖房屋安全鉴定的各个方面，包括结构安全性检测鉴定、施工周边房屋安全性检测鉴定、受损后的房屋结构安全性检测鉴定、结构检测鉴定等。例如，对房屋主体工程质量、结构安全性、构件耐久性、使用性存在质疑时进行复核检测鉴定，包括对地基基础、上部承重结构、围护系统等进行全面检查。对房屋改变使用用途、拆改结构布置等情况进行性能检测鉴定或装修加固改造后的验收检测鉴定。在施工周边房屋安全性检测鉴定方面，对房产、土建、隧道、基坑等工程施工周边的房屋进行检测鉴定，为施工前的风险评估和施工后的受损评定提供依据。

（二）优势

专业鉴定平台具有多方面的优势。一是政府指导定价收费，透明合理，不存在乱收费现象，让客户放心。二是可加急服务，满足客户的紧急需求。鉴定报告具有 CMA 国家认证，公检法认可，拥有法律效应。平台通常是房管所指定鉴定机构、住建委授权单位、法院入册鉴定机构，证件资质齐全。例如，广州某房屋安全鉴定平台拥有 15 年行业经验，专业团队致力于打造一体化房屋鉴定品牌，为客户提供一站式服务，15 分钟搞定免费 1 对 1 咨询服务，让客户省时省心更省钱。

（三）鉴定案例

以利辛房屋安全鉴定为例，2020 年 11 月 23 日，专业鉴定平台受委托对利辛县展沟镇高庄村新村室进行安全性鉴定。该房屋为 3 层砖混结构，检测区域面积为 688㎡，经过现场勘测，对地基、上部承重结构、房屋构造、裂缝或其他损伤、墙体洞口过梁栏杆等进行全面检查。Zui终确定利辛县展沟镇高庄村新村室现状安全性等级为 Bsu 级，可正常合理使用，并给出了相应的建议。又如杭州西湖区某酒店房屋安全鉴定案例，专业检测员对酒店建筑进行安全鉴定，明确建筑主体结构的安全性，为酒店后期办理特种行业许可证和酒店营业使用提供技术依据。该酒店为多塔结构，地下一层，地上七层，2013 年建成，框架剪力墙结构。检测依据国家和行业相关技术规范，进行资料收集和实地调查、建筑结构图纸审核、房屋整体变形检测、外观质量缺陷裂缝检测、建筑物基础和周围环境沉降检测等项目，得出检测结论并给出建议。