福州第三方房屋安全鉴定防范房屋安全隐患出现房屋安全鉴定

一、检测鉴定的重要性

房屋结构安全性检测鉴定具有多方面的重要意义。首先，它能有效降低房屋结构在使用阶段的安全风险，减少房屋垮塌事故的发生。通过对房屋进行全面的检测鉴定，可以及时发现潜在的安全隐患，如结构受损、承载能力不足等问题，并采取相应的加固措施，确保房屋的稳定性和安全性。

在协助重建和扩建方面，房屋结构安全性检测鉴定也发挥着关键作用。任何一幢房屋都是根据其预定的使用功能进行科学设计和建造的，当对现有房屋进行加层、扩建或改建时，必然会导致原有结构构件受力性能的改变。通过检测鉴定，可以准确评估原有房屋的安全状况，确定是否适合进行改造以及提供可靠的改造方案，避免因改造不当引发房屋倒塌事故。

面对自然灾害，房屋结构安全性检测鉴定更是bukehuoque。房屋遭受自然灾害或火灾侵袭后，结构会受到不同程度的破坏。检测鉴定能够确定房屋是否符合安全使用条件，为采取保护和加固措施提供依据，减少自然灾害或火灾等突发事件造成的人员和财产损失，达到防灾减灾的效果。

在房屋装修方面，检测鉴定可以确保装修后的使用安全。随着人们对居住环境要求的提高，房屋装修改造越来越普遍。然而，不合理的装修改造可能会破坏房屋结构，带来安全隐患。通过检测鉴定，可以严格审批涉及拆除改造主体结构、明显增加荷载的装修方案，保障房屋安全和社会公共安全。

房屋结构安全性检测鉴定对于降低安全风险、减少垮塌事故、协助重建扩建、应对自然灾害以及保障装修安全等方面都具有至关重要的意义。

二、检测鉴定标准

（一）等级划分

房屋安全鉴定等级划分为 A、B、C、D 四级。

A 级：结构承载力能满足正常使用要求，没有腐朽和危险点，房屋结构安全。例如，一些新建的、经过严格质量检测的房屋通常属于 A 级。

B 级：结构承载力基本满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构。据统计，约有一定比例的老旧房屋在经过简单修缮后可能处于 B 级状态，虽然存在一些小问题，但整体上不影响使用。

C 级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。一般来说，这类房屋需要进行加固或局部改造。例如，某些年久失修的房屋，其部分墙体出现裂缝、倾斜等情况，可能被鉴定为 C 级。

D 级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。这类房屋通常需要整体拆除，以确保人员安全。

（二）不合格处理

当房屋主体结构质量不合格时，开发商应承担相应责任。首先，如果购房者认为房屋主体结构质量不合格，有权委托工程质量检测机构重新核验鉴定。对于房屋主体结构质量不合格的房屋，购房者有权解除合同，并按照法规及合同规定追究开发商的违约责任。

如果房屋主体结构质量问题较大，不能通过加固等措施修复，买受人可以请求解除合同，要求退房，开发商应退还全部购房款、赔偿贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等法律责任。如果问题较小，通过加固等措施能够修复的，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定履行义务，同时，购买人仍然可以主张开发商的违约责任或赔偿损失的责任。

此外，交付的房屋不合格，购房者不论是请求修复还是解除合同退房，都不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。购房者有权依法解除合同，并根据实际情况要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚赔偿金等法律责任。违约金是由合同当事人预先约定的，在违约行为发生后，违约金的支付是独立与履行行为之外的，由违约方向对方支付的一定数量的金钱。

如果房屋主体结构质量不合格给买受人造成人身、财产损害的，买受人可以主张侵权责任措施予以补救。当不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，应按侵权责任予以处理；当不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。

三、检测鉴定流程

（一）受理委托

房屋安全鉴定的受理委托是整个流程的第一步。在此阶段，需根据委托人的要求，明确房屋危险性鉴定的内容和范围。委托人可能是房屋所有权人、代管方或使用权方等。例如，当房屋出现明显裂缝、下沉等异常情况时，委托人会向鉴定机构提出鉴定申请，明确指出对房屋结构安全性、抗震性能等方面进行检测鉴定。

（二）初始调查

初始调查是对房屋历史和现状的全面了解。鉴定人员会向委托人调查被鉴定房屋的使用、维修、改建等情况，同时收集和查阅房屋设计、施工、改建、加固的图纸、说明、照片及其他有关技术档案资料。比如，对于一座有着几十年历史的老房子，通过查阅历史档案可以了解其建造年代、结构类型、曾经的维修记录等信息，为后续的检测工作提供重要依据。

（三）检测验算

这一阶段包括现场检测、仪器测试和结构验算。在现场时，鉴定人员要有目的地对损坏构件进行检测，主要检测项目有沉降量、位移量、倾斜率、挠度、裂缝（宽、长、深），砌体、钢筋混凝土、砂浆强度等。对于需具备检测资质的检测项目，如混凝土强度的超声回弹检测或取芯采样检测，应另委托专业检测机构进行检测。必要时，还应对损坏构件的强度、刚度、稳定性等进行结构复核验算。将检测和复算的数据资料分析整理汇列成文字图表，确保对检测结果的描述准确具体。

（四）鉴定评级

鉴定评级是对房屋危险程度或损坏等级的综合评定。对初始调查、现场查勘、检测、验算获得的数据资料进行全面分析，对照相关规范、标准，确定房屋的危险程度或损坏等级。例如，依据部颁《危险房屋鉴定标准》（JGJ125 - 99）或《房屋完损等级标准（试行本）》等，综合考虑地基基础及结构构件两方面，并结合房屋的历史状态、环境影响以及发展趋势，全面分析、综合判断，确定房屋属于 A、B、C、D 哪个等级。

（五）处理建议

根据鉴定评级结果，提出原则性的处理建议。如果房屋被鉴定为 C 级局部危房，可能建议进行加固或局部改造；若为 D 级整幢危房，则建议整体拆除。处理建议应具有针对性和可操作性，为委托人提供明确的行动方向。

（六）出具报告

《房屋安全鉴定报告》由鉴定人员编写并签字，审核人审签，并经主管部门负责人审签同意后，加盖 “房屋安全鉴定专用章” 方可生效。鉴定报告应准确表达检测、鉴定结论，包括房屋的现状描述、检测数据、危险等级评定以及处理建议等内容。报告按市房产局统一的撰写要求，采用 A4 幅面，微机制作，以栋为单位编写，一式四份，涉及房屋损坏纠纷的鉴定报告应报市房产局备案。从委托鉴定之日到鉴定报告送达委托人，一般不超过 20 日。

四、检测鉴定方法

（一）检测技术

1. 强度检测技术：

• 回弹法：在测试区域进行测定混凝土梁设置，一般 400㎝² 适当区域，测试区域表面应光滑，以避免细胞和去核。回弹测区应避开构件钢筋的密集区和构件的接缝区，通常布置在构件两个相对的面（侧面）上。在不修正的情况下，使用回弹值来推断混凝土的强度，推定值可能是实际的 2 - 3 倍。

• 超声脉冲法：根据超声脉冲在混凝土中传播的规律与混凝土强度的关系，测定超声脉冲的有关数据参数，推断混凝土结构强度。影响超声测强的因素有水泥品种、水泥用量、骨料Zui大粒径、混凝土含水量、混凝土龄期等。

• 钻芯法：按照《钻芯法检测混凝土强度技术规程》，在一定深度钻孔后，将钢打入岩心，取出芯样。芯样两端采用研磨或其他方法补平，保证芯样端面与轴线垂直。芯样的抗压强度值应乘以高径比换算系数，芯样混凝土抗压强度换算值等于同龄期 150mm 边长立方体试块的抗压强度值。

1. 裂缝检测技术：

• 超声波检测：以超声波为媒介，获得物体内部信息。测定裂缝深度时，将发射探头和接收探头布置在混凝土同一面上的裂缝附近，根据所选用的波形种类和声学参数的不同，有许多具体方法。

• 冲击弹性波法：用人工发射弹性波到弹性体内，探测弹性体内的状态。冲击弹性波法只能检测扩展方向与表面成直角，没有分支的单纯裂缝，且比超声波测定的裂缝深度深。

• 声发射检测法：利用弹性波进行声学检测，只能检测正在发生的裂缝，可检测裂缝发生的位置、大小、扩展情况和种类，以及裂缝的深度等。

• 摄影检测法：主要用作调查混凝土表面的裂缝，包括普通照相机、录像机、放射线、红外线摄影等进行检测。

• 传感仪器监测：利用埋设在混凝土中的仪器进行裂缝监测，常规技术是利用卡尔逊式或弦式测缝计，属点式检测。为实现大范围、连续、分布式监测，研制出基于光时域反射技术的光纤裂缝传感网络，可实现桥梁混凝土结构的分布检测。

1. 变形检测技术：

• 建筑物倾斜检测：倾斜变形的检测内容包括倾斜的部位、方向和量的大小。观测点一般在建筑物四个角部垂直方向设置上、下两点或上、中、下三点，用经纬仪或全站仪测量其他点的水平位移。在建筑物密集的地方，可采用垂直投点法，用激光经纬仪或铅垂经纬仪测量。

• 建筑物沉降检测：测量时基准点和基准线的选择非常重要，可利用建筑物原有的基准点和线，或借用墙勒脚线、窗台线等为参考点。混凝土结构的基础不均匀沉降，可用水准仪检测。建筑物沉降观测采用水准仪测定，根据具体情况确定观测次数和时间间隔。

• 水平构件挠度检测：混凝土构件的挠度，可采用全站仪或拉线等方法检测。梁、板结构跨中变形测量的方法是在采，板构件支座之间用仪器找出一一个水平面或水平线，然后测量构件中部位、两端支座与水平线（或面）之间的距离，经数值简单计算分析即得到梁板构件的挠度。

1. 钢筋锈蚀检测技术：

• 钢筋锈蚀机理：钢筋混凝土中钢筋发生锈蚀主要是电化学反应的结果。当混凝土受外力破坏或化学侵蚀造成钝化膜局部消失时，钢筋在具有氧气和水的环境中就会逐渐发生锈蚀。常见的因素有氯化物、酸性环境、碳化、应力等。

• 钢筋锈蚀检测技术：目前主要有电化学法和物理法。电化学法包括自然电位法、交流阻抗法、线性极化法、混凝土表面电阻率法、恒电量法、电化学噪声法等。物理法主要是通过测定与钢筋锈蚀相关的电阻、电磁、热传导、声波传播等物理特性的变化来反映钢筋的锈蚀状况，目前主要处于理论研究阶段，未见用于现场检测。

• 半电池自然电位法检测的优点：操作简单、测试速度快，便于连续测量和长时间跟踪，在各国应用都比较广泛，也是目前国内使用多的测试方法。

（二）鉴定方法

1. 经验鉴定法：其方法主要是以有关的鉴定标准为依据，依靠有经验的检测鉴定人员进行现场检测和必要的复核计算，然后凭个人的知识和经验给出评定结果。日常工作中，为减少房屋定性评定的主观性和随意性。

1. 实用鉴定法：在传统经验鉴定法的基础上发展起来的一种较科学的鉴定方法，它克服了经验鉴定法的缺点，增加了检测仪器和设备的应用，对于结构材料强度等有关力学参数，一定采用实测值，并经过统计分析后才用于结构的分析计算。在各项结果的评定中，均以原设计规范的控制条件为标准，经过分析提出综合性鉴定结论和对策建议，此鉴定方法适用于结构复杂，建筑标准要求较高的大型、重要建筑物。

1. 概率鉴定法：运用概率论和数理统计原理，采用非定值统计规律对房屋的可靠度进行鉴定的一种方法。

10 种常见的房屋安全鉴定类型及相应检测方法：

• 房屋安全性鉴定检测对象：主要为上世纪 50 年代以后建造的房屋，属于常规的安全鉴定检查，也是房屋安全类型中Zui常见的一种。鉴定的复杂程度根据现场实际情况来确定，此类型房屋往往受使用环境的因素而影响。

• 房屋正常使用性鉴定：该类型房屋鉴定侧重考虑是否影响使用人正常的使用性，比如装饰装修破损、漏水、空鼓等现象等。而查勘中更侧重于对图纸的复核，现场的实际环境。往往产权补登或者改变房屋使用功能等常进行此类型的房屋鉴定。

• 房屋改建结构的安全鉴定：此类型房屋主要为改造内部整体结构或者接建新房屋增大荷载等。鉴定的重点就是复核验算，检查其改造前和改造后对房屋整体是否产生了影响，是否满足规范的要求。

• 房屋构件的安全鉴定：此类型鉴定对局部某一单个构件进行安全鉴定，如房屋拆改的混凝土梁、板、柱等单个构件对于房屋的体系是否造成影响，其是否会有破坏发展的迹象等进行详细地查勘鉴定。

• 房屋安全突发事故紧急鉴定：由于地震、火灾、煤气爆炸、受外力影响等造成的房屋破坏需要鉴定人员第一时间根据现场实际情况判断出房屋严重受损的程度，并且结合相应的检测项目综合考虑该房屋是否为危房。此类型鉴定需要准备工作做得充分，能够随时进驻现场，有相应的应急救援方案和补救措施。

• 危险房屋及房屋完损鉴定：在参考规范时，《危险房屋鉴定标准》（JGJ125 -99）常适用于有一定体系，但材料不合理的房屋，例如年代久远的砖木结构房屋；《房屋完损等级评定标准》常适用于不规则、不形成体系的非标准房屋。故鉴定时应根据现场实际情况合理选择规范依据和鉴定方法。

• 司法房屋安全鉴定：此类型多发生于民事纠纷，由法院给予委托，需要当事人双方给予共同配合鉴定检测工作，特别是对于现场检测工作必须协商一致同意后方可进行，对于现场检测要进行工程质量检测。检测结果应该由当事人双方共同认可。

• 房屋抗震安全鉴定：受 2008 年汶川地震对我国房屋的破坏造成的影响，近年来房屋抗震安全鉴定的比例逐年增加。近两年各种关于抗震内容的修订规范陆续执行，足以证明建设部对于抗震鉴定的重视度。在鉴定过程中混凝土结构和砌体结构占据很大的比例，对于结构性能和构造体系是鉴定查勘的关键。

• 施工周边房屋安全影响鉴定：该类型的房屋安全鉴定一般分为 3 个阶段的鉴定，即初始查勘鉴定（施工前的房屋安全鉴定）、阶段性安全鉴定（施工过程中的房屋安全鉴定）以及终结安全鉴定（项目施工结束后，一般基坑施工到正负零）。根据施工的计划，实时进行跟踪鉴定和检测工作，发现问题及时预警。此类型鉴定往往涉及到百姓的民事纠纷，应妥善处理好建设单位、施工方、居民们的相互关系，必要时可以申请政府相关部门介入协商解决矛盾冲突。

• 房屋综合质量检测鉴定：房屋综合质量检测鉴定一般需要鉴定检测人员先根据现场实际情况来制定相应的检测方案。一般检测项目包括材料强度检测、钢筋配置检测、建筑变形检测、裂缝检测和其他检测。不同的结构形式其相应的结构检测方法也各有侧重，例如钢筋混凝土结构应侧重检测混凝土等级、钢筋配置、裂缝分布、混凝土耐久性等情况；砌体结构应侧重检测砌体强度、砂浆强度、构造措施和裂缝走向、墙体侵蚀等；钢结构应侧重检测整体、局部变形检测、焊缝无损探伤检测、截面尺寸及构造查勘的检测。对于地基基础和上部承重部分应分别鉴定检测。上部承重部分应充分考虑现场检测条件的适宜性来选择无损检测或者破损检测。以混凝土检测方法为例，目前我国常用混凝土强度检测方法。在混凝土强度检测中钻芯法是Zui接近于真实强度等级的方法，但由于需要破损检测，影响范围和施工量都相对较大，一般优先考虑超声回弹综合法，但遇到对检测的数值有争议或者司法鉴定时往往采用钻芯法。