福建第三方房屋安全鉴定单位 房屋质量检测城乡建设房屋质量检测鉴定中心

一、危房检测鉴定的重要性

危房可能带来诸多严重的安全隐患。首先，结构安全隐患突出，如墙体、梁、柱、屋顶等出现裂缝、倾斜或腐朽，可能随时引发房屋倒塌。据统计，当前现存上世纪遗留下的危房较多，每年因危房倒塌发生的事故数不胜数。其次，消防安全隐患不可忽视，危房内外消防通道可能不畅通，消防设施缺失或老化，电气系统老化容易引发火灾。再者，电气安全隐患较大，电气线路破损、老化或短路现象时有发生，可能导致触电或火灾事故。同时，卫生安全隐患也存在，房屋内外生活垃圾和杂物堆积易滋生蚊虫，厨房、卫生间等潮湿区域可能发霉、滑倒。

进行危房检测鉴定对保障生命财产安全至关重要。通过检测鉴定，可以准确判断房屋的危险等级，及时采取相应措施。对于存在安全隐患的房屋，能提出整治意见并制定应急预案，转移居民避免次生危害。例如，在一些农村地区，多数房屋未按正规图纸建造且很少进行检测鉴定，漏雨、墙体开裂等现象较多，一旦发展为严重危房，将对居民生命安全造成巨大威胁。相关部门关注农村危房问题，定期开展排查，委托房屋检测鉴定公司进行检测，就是为了更好地保障人民群众生命财产安全，改善危房群众居住环境。

二、鉴定标准是什么

（一）等级划分

危房鉴定标准分为 A、B、C、D 四个等级。

• A 级：结构承载力能满足正常使用要求，未发现危险点，房屋结构安全。例如，地基基础保持稳定，无明显不均匀沉降；承重墙体完好，无明显受力裂缝和变形；梁、柱完好，无明显受力裂缝和变形，节点无破损；楼、屋盖板无明显受力裂缝和变形，板与梁搭接处无松动和裂缝；次要构件也基本完好。

• B 级：结构承载力基本满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构。比如，地基基础保持稳定，无明显不均匀沉降；承重墙体基本完好，无明显受力裂缝和变形，墙体转角处和纵、横墙交接处无松动、脱闪现象；梁、柱有轻微裂缝，节点无破损、无裂缝；楼、屋盖有轻微裂缝，但无明显变形，板与墙、梁搭接处有松动和轻微裂缝；次要构件有轻微裂缝或局部散落，个别构件处于危险状态。

• C 级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。地基出现少量损坏，有较明显的不均匀沉降；承重的墙体多数裂缝，部分承重墙体明显位移和歪闪；梁、柱出现裂缝，但未完全丧失承载能力，个别梁柱节点破损和开裂明显；楼、屋盖有明显开裂，楼、屋盖板与墙、梁搭接处有松动和明显裂缝，个别屋面板塌落；非承重墙体普遍明显裂缝，部分山墙转角处和纵、横墙交接处有明显松动、脱闪现象。

• D 级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。地基基本失去稳定，基础出现局部或整体坍塌；承重墙有明显歪闪、局部酥碎或倒塌，墙角处和纵、横墙交接处普遍松动和开裂；梁、柱节点损坏严重，梁、柱普遍开裂，有明显变形和位移，部分柱基座滑移严重，有歪闪和局部倒塌；楼、屋盖板普遍开裂，且部分严重开裂，楼、屋盖板与墙、梁搭接处有松动和严重裂缝，部分屋面板塌落，屋架歪闪，部分屋盖塌落；非承重墙、女儿墙局部倒塌或严重开裂。

（二）法律依据

《城市危险房屋管理规定》对危险房屋作出了明确的定义：危险房屋，系指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。该规定为危房的鉴定提供了重要的法律依据，明确了危险房屋的管理主体、鉴定程序、治理措施以及法律责任等方面的内容，确保了危房鉴定工作的规范性和quanwei性。

三、检测鉴定流程是怎样的

（一）申请

房屋所有人或使用人可向危房鉴定合法机构、市、县人民政府房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构提出书面申请。一般来说，申请时需要明确说明房屋的基本情况、存在的问题以及申请鉴定的原因等。

（二）断定程序

1. 受理请求：断定组织接到断定请求后，应及时进行受理。如果申请书内容完整、准确，符合要求，断定组织会尽快启动鉴定程序。

1. 初始查询：摸清房子的历史各种损坏数据和状况史和现状。这一阶段，专业人员会通过查阅档案、走访询问等方式，了解房屋的建造年代、结构类型、使用情况等信息，为后续的鉴定工作提供基础数据。

1. 现场查勘：专业人员会到房屋现场进行查勘、测验、记载各种损坏数据和状况。他们会仔细检查房屋的墙体、梁柱、屋顶等部位，查看是否存在裂缝、倾斜、腐朽等问题，并使用专业设备进行检测，如测量墙体的倾斜度、检测结构的强度等。

1. 检测验算：收集技术资料，进行检测验算。这一步骤需要对现场采集的数据进行分析和计算，以确定房屋的结构安全性和承载能力。例如，通过计算墙体的抗压强度、梁柱的抗弯能力等，来评估房屋的整体安全性。

1. 全面分析：由专业技术人员对调查、勘查、验算的数据进行全面的分析，并对其进行评估，以确定其危险性。他们会综合考虑房屋的各个方面因素，如结构的稳定性、消防安全、电气安全等，给出一个综合的鉴定结论。

1. 提出处理建议：根据鉴定结果，提出处理建议。如果房屋存在安全隐患，专业人员会提出相应的整改措施，如加固、整修、改造、重建等。

1. 签发断定文书：Zui后，断定组织会根据鉴定结果签发断定文书，明确房屋的危险等级和处理建议。

（三）注意事项

1. 严格掌握改造目标：各地区要依据优先协助住宅Zui危险、经济Zui贫穷农户处理Zui根本安全住宅的要求，坚持公开、公平、公正原则，严格实施农户自愿申请、村民会议或村民代表会议民主评议、乡 (镇) 审核、县级审批等补助政策断定程序，规范补助政策的审核审批。同时建立健全公示制度，将补助政策基本信息与检查结果在村务公开栏公示。县级政府要组织做好与经批准的危房改造农户签订合同或协议工作，并征得农户同意公开其有关信息。

1. 严格施行建设标准：农村危房改造要落实Zui低建设要求，改造之后住宅应建筑面积适当、主要部件合格、房屋结构安全以及基本功能齐全。原则上，改造后住宅建筑面积人均不低于 13㎡；户均建筑面积控制在 60㎡之内，可依据家庭人数适当调整，但三人以上农户的人均建筑面积不得超过 18㎡。各地要按照基本要求加强引导和规范，积极组织制定农房规划方案，避免群众盲目攀比、超标准建房。农房规划要符合抗震要求，符合农户日常习惯，体现当地建筑风格，注重保持田园风光和传统风貌。

1. 危房认定后的处理：

• 对于被鉴定为危险房屋的，一般可分为以下四类进行处理：

• 观察使用：适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。

• 处理使用：适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。

• 停止使用：适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。

• 整体拆除：适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。

• 房屋所有人应定期对其房屋进行安全检查。在暴风、雨雪季节，房屋所有人应做好排险解危的各项准备；市、县人民政府房地产行政主管部门要加强监督检查，并在当地政府统一领导下，做好抢险救灾工作。

• 房屋所有人对危险房屋能解危的，要及时解危；解危暂时有困难的，应采取安全措施。房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按照鉴定机构的处理建议，及时加固或修缮治理；如房屋所有人拒不按照处理建议修缮治理，或使用人有阻碍行为的，房地产行政主管部门有权指定有关部门代修，或采取其它强制措施。发生的费用由责任人承担。

四、检测鉴定方法有哪些

（一）危房鉴定方法概述

危房鉴定是以幢为鉴定单位，以建筑面积平方米为计量单位。鉴定应以地基基础、结构构件的危险鉴定为基础，结合历史状态和发展趋势，全面分析，综合判断。在判断地基基础或结构构件是否危险时，要考虑构件的危险是孤立的还是关联的。若构件的危险是孤立的，则不构成结构的危险；若构件的危险是相关的，则应联系结构判定危险范围。同时，还应考虑结构老化的程度、周围环境的影响、设计安全度的取值、有损结构的人为因素以及危险的发展趋势等因素。

（二）危房范围

1. 整幢危房：

• 因地基、基础产生的危险，可能危及主体结构，导致整幢房屋倒塌。例如，地基因滑移、承载力严重不足或因其他特殊地质原因，导致不均匀沉降引起结构明显倾斜、位移、裂缝、扭曲等，并有继续发展的趋势。

• 因墙、柱、梁、混凝土板或框架产生的危险，可能构成结构破坏，导致整幢房屋倒塌。比如柱产生裂缝，保护层部分剥落，主筋外露；或一侧产生明显的水平裂缝，另一侧混凝土被压碎，主筋外露；或产生明显的交叉裂缝。

• 因屋架、檩条产生的危险，可能导致整个屋盖倒塌并危及整幢房屋。如产生超过跨度 1/150 的挠度，且下弦产生裂缝大于 1mm 竖向裂缝，支撑系统失效导致倾斜，其倾斜量超过屋架高度的 2/100，保护层剥落，主筋多处外露、锈蚀。

• 因筒拱、扁壳、波形筒拱产生的危险，可能导致整个拱体倒塌并危及整幢房屋。

1. 局部危房：

• 因地基、基础产生的危险，可能危及部分房屋，导致局部倒塌。

• 因墙、柱、梁、混凝土板产生的危险，可能构成部分结构破坏，导致局部房屋倒塌。如墙中间部位产生明显的交叉裂缝，或伴有保护层剥落；梁产生超过跨度 1/150 的挠度，且受拉区的裂缝宽度大于 1mm 等。

• 因屋架、檩条产生的危险，可能导致部分屋盖倒塌，或整个屋盖倒塌但不危及整幢房屋。

• 因搁栅产生的危险，可能导致整间楼盖倒塌。

• 因悬挑构件产生的危险，可能导致梁、板倒塌。

• 因筒拱、扁壳、波形筒拱产生的危险，可能导致部分拱体倒塌但不危及整幢房屋。

• 危险点是指单个承重构件，或围护构件，或房屋设备，处于危险状态的。

（三）危房处理

危房需由鉴定单位提出全面分析、综合判断的依据，报请市一级的房地产管理部门或其授权单位审定。对危房，应按危险程度、影响范围，根据具体条件，分别轻、重、缓、急，安排修建计划。对危险点，应结合正常维修，及时排除险情。对危房和危险点，在查清、确认后，均应采取有效措施，确保住用安全。

例如，对于 C 级危房，可以进行观察使用，解危的办法就是维修加固；对于 D 级危房，确定已无修缮价值的农村住房，应拆除、置换或重建；短期内不便拆除又不危及相邻建筑和影响他人安全时，应暂时停止使用，或在采取相应的临时安全措施后，改变用途不再居住，观察使用；有保护价值的 D 级传统民居及有历史文化价值的建筑等，应专门研究后确定处理方案。确定加固维修方案时，应将消除房屋局部危险与抗震构造措施加固综合考虑。当条件允许时，加固维修宜结合房屋宜居性改造和节能改造同步进行。