危房旧房屋装修结构安全鉴定咨询 房屋检测鉴定报告全面检测房屋质量

一、危房检测鉴定的重要性

危房犹如一颗dingshizhadan，时刻威胁着人们的生命财产安全。农村地区有许多无人居住的房屋，由于常年缺乏维护且未按照正规图纸建造，又很少进行质量检测鉴定，存在漏雨、墙体开裂等现象，这类房屋存在极大的安全隐患。据统计，在一些落后的农村地区，存在安全隐患的房屋占比较高。

城市中的危房也不少见，尤其是上世纪遗留下来的老旧房屋。这些房屋可能因使用时间较长、施工质量不合格等原因成为危房。危房可能在任何时候发生坍塌，一旦发生事故，后果不堪设想。例如，危房可能在地震、火灾、自然老化等因素的影响下瞬间倒塌，造成人员伤亡和财产损失。

此外，危房还会影响居民的生活品质。很多危房设计粗陋，舒适性差，如夏天刮风屋内凉飕飕，冬天屋内冻僵结薄冰。而且，危房随时可能出现问题，让居民担惊受怕，影响居民的心理健康。

为了避免危房带来的严重后果，进行危房检测鉴定势在必行。通过检测鉴定，可以准确判断房屋的安全状况，确定危房等级。对于不同等级的危房，可以采取相应的措施，如维修加固、停止使用或及时拆除。这样既能保障人民群众的生命财产安全，又能改善危房群众的居住环境。同时，危房检测鉴定也是一种负责、敬重生命和资产的行为，有助于延长房屋的使用寿命。

二、危房鉴定标准

（一）等级划分

危房鉴定标准分为 A、B、C、D 四个等级。

• A 级：结构承载力能满足正常使用要求，未发现危险点，房屋结构安全。例如，地基基础保持稳定，无明显不均匀沉降；承重墙体完好，无明显受力裂缝和变形；梁、柱完好，无明显受力裂缝和变形；楼、屋盖板无明显受力裂缝和变形等。

• B 级：结构承载力基本满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。比如，梁、柱有轻微裂缝；楼、屋盖有轻微裂缝，但无明显变形；非承重墙体等有轻微裂缝等。

• C 级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。像承重的墙体多数裂缝，部分承重墙体明显位移和歪闪；梁、柱出现裂缝，但未完全丧失承载能力；楼、屋盖有明显开裂等。

• D 级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。例如，地基基本失去稳定，基础出现局部或整体坍塌；承重墙有明显歪闪、局部酥碎或倒塌；梁、柱节点损坏严重，梁、柱普遍开裂等。

（二）危险构件判定

危险构件是指其承受能力、裂缝和变形不能满足正常使用要求的结构构件。不同类型构件达到危险状态的标准各不相同。

• 基础：当基础老化、腐蚀、酥碎、折断，导致结构明显倾斜、位移、裂缝、扭曲等；基础承载能力小于基础作用效应的 85％；基础已有滑动，水平位移速度连续 2 个月大于 2mm / 月，并在短期内无终止趋向时，可评定为危险点。

• 墙体：墙体产生缝长超过层高的 1/2、缝宽大于 2cm 的竖向裂缝，或产生缝长超过层高 1/3 的多条竖向裂缝；梁支座下的墙体产生明显的竖向裂缝；门窗洞口或窗间墙产生明显的交叉裂缝或竖向裂缝或水平裂缝；产生倾斜，其倾斜量超过层高的特定比例等情况，可判定为危险状态。

• 柱：柱身产生水平裂缝，或产生竖向贯通裂缝，其缝长超过柱高的 1/2；梁支座下面的柱体产生多条竖向裂缝；产生倾斜，其倾斜量超过特定比例；风化、削落、砂浆粉化，导致有效截面削弱达一定比例等，可认定为危险状态。

• 梁、板：单梁、连续梁跨中部位，底面产生横断裂缝，其一侧向上延伸达梁高的 2/3 以上等多种情况可判定为危险状态。

• 屋架：产生超过跨度 1/150 的挠度，且下弦产生裂缝大于 1mm 竖向裂缝等情况为危险状态。

三、危房检测鉴定流程

（一）申请

危房检测鉴定的申请主体一般为房屋所有人或使用人。申请方式主要有以下几种：一是房屋所有人或使用人可向危房断定合法组织、市、县人民政府房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构提出书面申请；二是对于没有房产证的房屋，应当先办理《不动产权证》。对于因各种原因一时不能办理，又不属于违章建筑的，可以报告属地乡镇（街道）进行统一鉴定。受理机构通常为合法的房屋安全鉴定机构、市、县人民政府房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构以及属地乡镇（街道）。

（二）断定程序

当鉴定机构接到申请后，会及时启动断定程序。首先是初始调查，鉴定人员会摸清房屋的历史和现状，包括房屋的建造年代、使用情况、历录各种损坏数据等。接着进行现场查勘，测试并记录各种损坏数据和状况，如墙体裂缝的长度、宽度，梁柱的变形程度等。然后是检测验算，收集房屋的技术资料，对房屋的结构、材料强度等进行检测和计算。之后进行全面分析，论证定性作出综合判断，结合收集到的资料和检测结果，对房屋的安全状况进行定性分析，提出处理建议，如维修加固、停止使用或拆除等。

（三）签发文书

鉴定机构在完成鉴定后签发鉴定文书具有重要意义。鉴定文书是对房屋安全状况的quanwei认定，它明确了房屋的危房等级和处理建议。根据司法部《司法鉴定文书规范》规定的格式和要求制作鉴定文书后，送鉴定人核实并签名，再报机构负责人签发。将机构负责人审核、签发后的鉴定文书正本送鉴定人签名或者盖章，加盖机构鉴定专用章后，按《司法鉴定协议书》约定的方式送达鉴定文书。退还应退的鉴定材料，并由委托人 (代理人) 签收，Zui后立卷并归档。鉴定文书为房屋所有人或使用人采取相应措施提供了依据，也为zhengfubumen加强危房管理提供了参考。

四、危房检测鉴定方法

（一）综合判断法

危房鉴定应以地基基础、结构构件的危险鉴定为基础，结合历史状态和发展趋势，全面分析，综合判断。在进行综合判断时，首先要对地基基础和结构构件进行危险鉴定。例如，检查地基是否有不均匀沉降、基础是否有腐蚀、酥碎等情况；结构构件如墙体是否有裂缝、梁柱是否有变形等。

同时，要考虑房屋的历史状态，包括建造年代、使用情况、历录各种损坏数据等。如果房屋建造年代久远，结构老化的程度可能较高，危险系数也会相应增加。此外，还需考虑周围环境的影响，如是否靠近河流、山体等容易受到自然灾害影响的区域。

在发展趋势方面，要关注房屋的现状是否有继续恶化的趋势。例如，墙体裂缝是否在不断扩大，梁柱变形是否在加重等。若构件的危险是孤立的，则不构成结构的危险；若构件的危险是相关的，则应联系结构判定危险范围。通过综合考虑这些因素，能够更准确地判断房屋是否为危房以及危房的危险程度。

（二）常见鉴定方法

1. 房屋正常使用性鉴定：该类型房屋鉴定侧重考虑是否影响使用人正常的使用性，比如装饰装修破损、漏水、空鼓等现象等。而查勘中更侧重于对图纸的复核，现场的实际环境。往往产权补登或者改变房屋使用功能等常进行此类型的房屋鉴定。

1. 房屋改建结构安全鉴定：此类型房屋主要为改造内部整体结构或者接建新房屋增大荷载等。鉴定的重点就是复核验算，检查其改造前和改造后对房屋整体是否产生了影响，是否满足规范的要求。

1. 房屋构件的安全鉴定：此类型鉴定对局部某一单个构件进行安全鉴定，如房屋拆改的混凝土梁、板、柱等单个构件对于房屋的体系是否造成影响，其是否会有破坏发展的迹象等进行详细地查勘鉴定。

1. 房屋安全突发事故紧急鉴定：由于地震、火灾、煤气爆炸、受外力影响等造成的房屋破坏需要鉴定人员第一时间根据现场实际情况判断出房屋严重受损的程度，并且结合相应的检测项目综合考虑该房屋是否为危房。此类型鉴定需要准备工作做得充分，能够随时进驻现场，有相应的应急救援方案和补救措施。

1. 危险房屋及房屋完损鉴定：在参考规范时，《危险房屋鉴定标准》（JGJ125 -2016）常适用于有一定体系，但材料不合理的房屋，例如年代久远的砖木结构房屋；《房屋完损等级评定标准》常适用于不规则、不形成体系的非标准房屋。故鉴定时应根据现场实际情况合理选择规范依据和鉴定方法。

1. 司法房屋安全鉴定：此类型多发生于民事纠纷，由法院给予委托，需要当事人双方给予共同配合鉴定检测工作，特别是对于现场检测工作必须协商一致同意后方可进行，对于现场检测要进行工程质量检测。检测结果应该由当事人双方共同认可。

六、危房处理方式

（一）不同等级危房处理方式

1. 观察使用：适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。例如一些危房经过初步评估，其结构损坏相对较轻，虽存在一定安全隐患，但在采取加固支撑等安全技术措施后，短期内不会出现重大安全问题。这种情况下，房屋所有人和相关部门应持续观察房屋状况，定期进行检测，确保安全。

1. 处理使用：适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。当危房的危险程度处于中等水平时，可以通过专业的修缮、加固等技术手段，消除安全隐患，使其能够正常使用。比如对裂缝进行修补、对受损的梁柱进行加固等，经过处理后的房屋可以继续发挥居住或使用功能。

1. 停止使用：适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。有些危房由于损坏严重，修缮成本过高或者无法通过修缮达到安全标准，但又因为各种原因不能立即拆除，此时就需要停止使用。例如一些位于特殊位置的危房，拆除可能会影响周边重要设施或建筑物，只能先停止使用，等待合适的时机再进行处理。

1. 整体拆除：适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。当危房的结构严重损坏，无法通过任何方式修复，且存在随时倒塌的危险时，必须进行整体拆除。比如一些年久失修、基础严重塌陷、墙体大面积倒塌的房屋，为了保障人民生命财产安全，应立即拆除。

（二）危房改造方式

1. 修缮加固：

• 适用情况：结构损坏较轻的危房。当房屋的主要结构部分基本完好，只是存在一些局部的损坏，如墙体轻微裂缝、梁柱轻微变形等情况时，可以采用修缮加固的方式。

• 优点：成本相对较低，可保留原有建筑。修缮加固主要是针对局部损坏进行修复和加固，相比于拆除重建，所需的费用较少。同时，能够保留原有建筑的历史价值和特色，对于一些具有历史文化意义的建筑尤为重要。

• 缺点：可能需要较长时间，且效果有限。修缮加固的过程通常比较复杂，需要专业的技术和施工团队，可能会花费较长的时间。而且，对于一些损坏较为严重的危房，修缮加固只能在一定程度上提高房屋的安全性，不能完全消除安全隐患。

1. 拆除重建：

• 适用情况：结构损坏严重的危房。当房屋的整体结构已经严重破坏，无法通过修缮加固恢复其安全性时，拆除重建是唯一的选择。

• 优点：彻底解决问题，可设计更安全的建筑。拆除重建可以从根本上消除危房的安全隐患，按照现代的建筑标准和设计理念，建造更加安全、舒适、功能齐全的房屋。

• 缺点：成本高，影响居民生活。拆除重建需要投入大量的资金，包括拆除费用、建设费用等。同时，在重建过程中，居民需要暂时搬迁，会对他们的生活造成一定的影响。