一、房屋隐患安全性鉴定的重要性

房屋安全鉴定的重要性还体现在多个方面。首先，对于老旧建筑而言，随着时间的推移，结构老化问题愈发严重。通过房屋安全鉴定，可以全面检测老旧建筑的基础、结构构件和连接件等方面，及时发现裂缝、变形、震动等问题，采取修复措施提高其结构安全性。例如，借助现代化的检测设备，如无损检测仪器对墙体进行探伤、对混凝土进行探伤和钻孔检测等，能够更准确地评估老旧建筑的安全状况。

从灾害管理角度看，房屋安全鉴定意义重大。各种自然灾害如地震、水灾、火灾等过后，房屋可能会出现地基和墙面损坏，导致结构不稳定。此时进行房屋安全鉴定，能确定房屋是否满足安全居住条件，及时采取专业的技术方式进行处置，有效降低自然灾害带来的损失。据统计，经过合理的房屋安全鉴定后，能有效降低房屋出现安全隐患的概率约 [X]%。

在城市旧房改造工程中，上个世纪五六十年代甚至解放前建造的简易结构房屋存在极大安全隐患。房屋安全鉴定有助于摸清危旧房的结构类型、用途和分布情况，为有计划、有重点的更新改造提供依据。同时，对于非住宅房屋装修、设置高耸物、房屋改为公共娱乐场所等情况，房屋安全鉴定能确保施工和使用符合安全条件，遏制破坏性装饰，保障房屋安全和社会公共安全。

二、房屋隐患安全性鉴定方法

（一）传统经验鉴定法

传统经验鉴定法主要以有关的鉴定标准为依据，依靠有经验的检测鉴定人员进行现场检测和必要的复核计算，然后凭个人的知识和经验给出评定结果。这种方法具有一定的直观性和便捷性，在一些简单结构的房屋鉴定中仍有应用。然而，由于其高度依赖个人经验，受个人主观因素影响较大，不同背景的鉴定人员可能因个人特长的制约而导致判断错误。例如，对于同一房屋的裂缝问题，不同的鉴定人员可能会给出不同的原因判断，材料专家可能认为是建筑材料因干缩或温度作用引起，结构专家可能判定为荷载作用下结构抗力不足，地基专家可能判定为地基基础沉降作用引起，结构检测专家则可能判定为墙体材料内部缺陷作用引起。尽管传统经验法在工程实践中不断发展，经验在不断丰富，但在实际应用中仍需结合一定的测试、观察和验证，以提高鉴定工作的可靠程度。

（二）房屋可靠性鉴定法

房屋可靠性鉴定法运用概率论和数理统计原理，采用非定值统计规律对房屋的可靠度进行鉴定。该方法用结构的失效概率来定义结构的可靠概率，用与结构失效相对应的可靠指标来度量结构的可靠概率，并建立了结构可靠概率与结构极限状态方程之间的数学关系。在计算可靠度指标时，考虑了基本变量的概率分布类型，并采用了线性化的近似手段。结构构件本身的失效程度按结构力学、材料力学和各种结构的专业基础理论计算。目前，概率法在理论上是完善的，但因存在房屋结构材料强度的差异和计算模型与实际工作状态之间的差异，离实用还有较大的距离。现在概率法的实际应用仅止于近似概率法，从概率分布曲线和形态用 “均方差” 度量并找出 “安全指标”。

（三）实用鉴定法

实用鉴定法是在传统经验鉴定法的基础上发展起来的一种较科学的鉴定方法。它克服了经验鉴定法的缺点，增加了检测仪器和设备的应用，对于结构材料强度等有关力学参数，一定采用实测值，并经过统计分析后才用于结构的分析计算。在各项结果的评定中，均以原设计规范的控制条件为标准，经过分析提出综合性鉴定结论和对策建议。此鉴定方法适用于结构复杂，建筑标准要求较高的大型、重要建筑物。实用鉴定法在初步调查、分析损坏原因的基础上，列出调查项目、检测内容和结构实验方法的要求，建立一套完整描述房屋状况的模式和表格。一般要有两次以上的调查分析、检测试验、逐项评定等程序，给出一个比较准确的房屋安全鉴定结论。

（四）房屋完损鉴定评级法

房屋完损鉴定评级法是以房屋完损状态为标准的划分等级法，此方法将房屋划分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五类。其中，危险房是根据《危险房屋鉴定标准》JGJ125—99 (2004 年版) 给定危险构件、危险房屋界限确定的，其他四类是按《房屋完损等级评定标准》评定的。目前，房屋完损等级的评定过程基本是定性的描述，无定量的界定。损坏程度的描述用词为 “稍有”“少量”“较多”“轻度”“明显”“严重” 等比较含糊的词汇，故只能对房屋的完损状况做粗略的定性评定，评定结论或多或少的带有主观性和随意性。评定房屋完损等级，首先要确定需要评定的项目。在房屋完损等级的评定中，把房屋分为结构、装修、设备三大组成部分，并具体划分为十四个项目。等级评定项目包括结构部分的基础、承重构件、非承重构件、屋面和楼地面五项；装修部分的门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修五项；设备部分的水卫、电照、暖气和特种设备四项。根据房屋结构、装修、设备三部分各项目完好损坏程度，房屋完损等级分为五个等级。

三、房屋隐患安全性鉴定流程

房屋安全鉴定按受理申请、初始调查、现场查勘、检测验算、鉴定评级、出具报告、资料归档七道程序进行。各环节紧密相连，确保鉴定工作科学、规范、准确。

（一）受理申请

确定受理房屋安全鉴定的范围，包括已建成验收并正式交付使用的房屋，如达到规定使用年限的房屋、公共场所 5 年未作安全鉴定的房屋、因行为人拆改房屋主体结构等影响结构构件的房屋、因毗邻建筑施工而损坏的房屋、改变房屋用途危及安全的房屋以及发生自然灾害等危及房屋安全的房屋。各鉴定单位应按所取得资质等级规定的受理范围进行受理。

查验委托人的合法证件，如房屋所有权证、住房租约或凭证、买卖等契证或公证书、仲裁或审判机关的裁定或判决文书，并复印归档。

指导委托人填写《房屋安全鉴定委托书》，与委托人约定现场查勘日期，并交待准备事项。

鉴定收费方面，凡委托鉴定的房屋均按收费标准预收房屋安全鉴定费，由委托人缴纳。若鉴定为危房，该费用由责任人承担。鉴定费由市、区房屋安全鉴定站收取，一般按栋和建筑面积计收，具体收费标准见相关文件。

（二）初始调查

按房屋规模大小、结构复杂程度选派相应数量持有《房屋安全鉴定作业证》的鉴定人员，其中不少于两名，且应有工程师一名，承担鉴定工作。

向委托人调查被鉴定房屋的历史、现状、使用、维修、改建及其他有关情况，做好调查记录，并查阅房屋设计、施工、改建、加固的图纸、说明、照片及其他有关技术档案资料。

制定现场查勘方案，包括重点检查项目，准备必要的检测工具仪器等。

（三）现场查勘

查勘工作遵循先室外后室内、先下层后上层的原则，按地基基础、墙、柱、梁、板、屋架、屋面逐层、逐间、逐项检查。对鉴定委托中提出和初始调查中确定的重点检查项目，应仔细查勘。

绘制房屋平面图，并在平面图上标明各种损坏构件的部位、损坏程度及数量。

（四）检测验算

在现场有目的地对损坏构件进行检测，主要项目有沉降量、位移量、倾斜率、挠度、裂缝（宽、长、深），砌体、钢筋混凝土、砂浆强度等。对于一般检测工具还不足以确定其强度的，应另委托专业试验机构对重要部位的构件进行采样试验。

有选择地对损坏构件的强度、刚度、稳定性等进行结构复核验算。

将检测和复算的数据资料分析整理汇列成文字图表，对检测结果的描述要准确具体。

（五）鉴定评级

对初始调查、现场查勘、检测、验算获得的数据资料进行全面分析，综合评定，对照部颁《危险房屋鉴定标准》或《房屋完损等级标准（试行本）》及有关规范、标准，确定房屋的危险程度或损坏等级。

危险房屋的鉴定结论，要抓住地基基础及结构构件两方面，并结合房屋的历史状态、环境影响以及发展趋势，全面分析、综合判断。

按判定的鉴定结论，提出原则性的处理建议。

（六）出具报告

《房屋安全鉴定报告》由鉴定人员编写并签字，审核人审签，并经主管部门负责人审签同意后，加盖 “房屋安全鉴定专用章” 方可生效。

鉴定报告按市房产局统一的撰写要求，采用 A4 幅面，微机制作。

鉴定报告以栋为单位编写，一式四份，鉴定单位及主管机关各一份，委托人或委托单位两份。涉及房屋损坏纠纷的鉴定报告应报市房产局备案。

从委托鉴定之日到鉴定报告送达委托人，一般不超过 20 日。

（七）资料归档

凡涉及房屋安全鉴定的各种原始资料，如鉴定委托书、调查记录、勘查记录、检测记录、照片、图表、录像片、鉴定报告副本等由市、区鉴定主管部门按职责范围整理归档。

资料归档时应按栋装订成册，并按区、街顺序编号，分别由各鉴定主管部门存档保管。同时鉴定单位应将有关资料输入微机，按年度制作成光盘保存。