一、房屋安全检测鉴定概述

房屋安全检测鉴定具有重大的意义，它与人们的生命财产安全紧密相连。首先，通过专业的房屋安全检测鉴定，可以及时发现房屋潜在的问题。在日常生活中，房屋可能会因为各种原因出现安全隐患，如自然老化、不当使用、周边施工影响等。这些隐患如果不被及时发现和处理，可能会在未来引发严重的安全事故。例如，一些老旧房屋可能存在结构不稳定的情况，墙体出现裂缝、天花板渗水、房屋整体倾斜等现象，若不进行安全检测鉴定，居住者可能在不知情的情况下面临生命危险。

同时，房屋安全检测鉴定能够延长房屋的使用年限。就像一辆汽车需要定期保养一样，房屋也需要定期进行检测和维护。通过检测，可以了解房屋的实际状况，及时发现并处理问题，采取合理的保护措施，如对老化的房屋结构构件进行更换等，从而保证房屋各部分处于正常、安全的状态，延长房屋的使用寿命。

此外，在城市发展过程中，房屋安全检测鉴定也起着重要的作用。随着城市建筑物数量的激增，既有房屋的安全隐患日益突出。专业的检测鉴定可以为城市规划和老旧建筑改造提供依据，对于那些安全性能良好的老旧建筑，可以进行适当的装修继续使用；而对于存在严重安全隐患的房屋，则需要进行拆除重建。例如，在进行城市建造中，不能一味地拆除老旧建筑物，有些建筑经过检测鉴定后可能仍具有使用价值。

房屋安全检测鉴定对于保障人们的生命财产安全、延长房屋使用年限以及促进城市发展都具有重要意义。

二、检测鉴定费用

（一）不同类型房屋收费标准

砖木结构房屋安全鉴定收费标准一般为：建筑面积 500 平方米以内，1.40 元 / 平方米；建筑面积 500 平方米以上 —2000 平方米，1.05 元 / 平方米；建筑面积 2000 平方米以上，0.70 元 / 平方米，Zui低收费 105 元 / 项。

混合结构房屋安全鉴定收费标准为：建筑面积 500 平方米以内，1.75 元 / 平方米；建筑面积 500 平方米以上 —2000 平方米，1.40 元 / 平方米；建筑面积 2000 平方米以上，1.05 元 / 平方米，Zui低收费 140 元 / 项。

框架结构房屋安全鉴定收费标准是：建筑面积 500 平方米以内，2.10 元 / 平方米；建筑面积 500 平方米以上 —2000 平方米，1.75 元 / 平方米；建筑面积 2000 平方米以上，1.40 元 / 平方米，Zui低收费 175 元 / 项。

对于非住宅房屋安全鉴定收费，高温有毒、污染超标的房屋不超过 1.8；无房屋资料不超过 1.5；加层、改造房屋不超过 2.0；古建筑安全鉴定收费按一类工程收费标准乘以 2.0 系数计算；建筑物层高超过 4 米的，鉴定费乘以 2 系数计算；在有毒和高温等特殊环境中的房屋安全鉴定，按鉴定费的 20% 增加收费。

（二）单项收费标准

楼板承载力堆载试验收费为 6000～8000 元 / 点 (单间)，至少 3 个点为一组；墙体（砖墙）承载力试验收费为 4000～6000 元 / 点，至少 6 个点为一组；混凝土回弹仪法检测收费为 200～300 元 / 点 (测区)，每 100m² 约测 3 个点，至少测 30 个点；整体倾斜观测收费为 1100 元 /(点・次)，不少于 8 个点 / 栋；混凝土材料钻芯取样强度测试收费为 1600 元 / 点，6 个点为一组；混凝土构件受力主筋检查收费为 500 元 / 点，6 个点为一组；基础开挖及地基承载力检测收费为 5000～8000 元 / 点，3 个点为一组。这些单项检测收费标准根据房屋实际情况进行选择，为房屋安全鉴定提供了更加详细和专业的检测项目及收费依据。

三、鉴定方法

（一）传统经验鉴定法

传统经验鉴定法主要是以有关的鉴定标准为依据，依靠有经验的检测鉴定人员进行现场检测和必要的复核计算，然后凭个人的知识和经验给出评定结果。这种方法对检测鉴定人员的专业素养和经验要求较高。在实际应用中，检测鉴定人员会对房屋的各个部位进行仔细观察，包括结构构件的几何尺寸、垂直度、平整度等外观质量，以及构件连接、构件受力、构件变形等方面的情况。例如，在检查梁柱节点和主次梁连接点时，凭借经验判断其工作状态是否正常，是否存在裂缝等问题。然而，这种方法的局限性也比较明显，由于评定结果主要依赖个人经验，具有一定的主观性，可能会因不同检测鉴定人员的认知差异而产生不同的评定结果。

（二）房屋可靠性鉴定法

房屋可靠性鉴定法运用概率论和数理统计原理，采用非定值统计规律对房屋的可靠度进行鉴定。该方法通过对房屋结构的安全性、适用性和耐久性进行评估，确定房屋在规定的时间内和条件下完成预定功能的能力。例如，根据民用建筑可靠性鉴定标准 GB50292—1999 和工业建筑可靠性鉴定标准 GB50144—2008，对房屋进行安全性和适用性鉴定。在鉴定过程中，考虑房屋结构材料强度的差异和计算模型与实际工作状态之间的差异，通过计算可靠度指标来度量房屋的可靠概率。目前，这种方法离实用还有一定距离，主要是因为存在一些实际应用中的困难，如房屋结构材料强度的差异难以准确量化，计算模型与实际工作状态之间的差异也需要进一步研究和改进。

（三）实用鉴定法

实用鉴定法是在传统经验鉴定法的基础上发展起来的一种较科学的鉴定方法。它克服了经验鉴定法的缺点，增加了检测仪器和设备的应用。对于结构材料强度等有关力学参数，一定采用实测值，并经过统计分析后才用于结构的分析计算。在各项结果的评定中，均以原设计规范的控制条件为标准，经过分析提出综合性鉴定结论和对策建议。此鉴定方法适用于结构复杂，建筑标准要求较高的大型、重要建筑物。在实际操作中，实用鉴定法一般要有两次以上的调查分析、检测试验、逐项评定等程序。例如，对混凝土结构房屋进行安全鉴定时，会使用检测仪器对结构构件的受力情况、变形情况等进行实测，然后对实测数据进行统计分析，结合原设计规范的控制条件，给出一个比较准确的房屋安全鉴定结论。

（四）房屋完损鉴定评级法

房屋完损鉴定评级法是以房屋完损状态为标准的划分等级法，此方法将房屋划分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五类。其中，危险房是根据《危险房屋鉴定标准》JGJ125—99 (2004 年版) 给定危险构件、危险房屋界限确定的，其他四类是按《房屋完损等级评定标准》评定的。目前，房屋完损等级的评定过程基本是定性的描述，无定量的界定。损坏程度的描述用词为 “稍有”、“少量”、“较多”、“轻度”、“明显”、“严重” 等比较含煳的词汇，故只能对房屋的完损状况做粗略的定性评定，评定结论或多或少的带有主观性和随意性。例如，在评定某房屋为一般损坏房时，可能是因为房屋出现了局部渗漏、部分结构变形、有裂缝等情况，但这些描述比较模糊，难以准确量化房屋的损坏程度。

四、检测鉴定流程

（一）申请条件

在房屋建筑上设置高耸物、搁置物或者悬挂物的，属于拆改房屋结构、明显加大房屋荷载或者在楼顶设置广告牌等高耸物的，应当由原房屋设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，经房屋安全鉴定机构鉴定符合安全条件后，方可设置。据统计，每年因违规设置高耸物等导致需要进行房屋安全鉴定的案例不在少数，这些不当的设置可能会给房屋结构带来极大的负担，严重影响房屋的安全性。

严重损坏的房屋一般不得装饰装修。确需装饰装修的，应当先进行房屋鉴定，并采取修缮加固措施，达到居住和使用安全条件后，方可进行装饰装修。例如，一些老旧房屋经过多年的使用，可能出现墙体开裂、屋顶漏水等严重损坏情况，此时如果盲目进行装修，可能会进一步加重房屋的损坏程度，甚至引发安全事故。

非住宅房屋装修涉及拆改房屋结构、明显加大房屋载荷的，应当由原房屋设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，经房屋质量鉴定机构鉴定符合安全条件后，方可施工。在商业装修中，为了满足经营需求，常常会对非住宅房屋进行大规模的改造，如拆除隔墙、增加夹层等，这些行为都可能对房屋结构造成严重影响，因此必须进行严格的安全鉴定。

原有房屋改为公共娱乐场所或生产经营用房的，经营者应当向房屋质量鉴定机构申请房屋鉴定。公共娱乐场所和生产经营用房通常人员密集，对房屋的安全性要求更高。一旦发生安全事故，后果不堪设想。所以，在进行用途变更时，必须进行房屋安全鉴定，确保房屋能够满足新的使用要求。

因发生自然灾害或者爆炸、火灾等事故危及房屋安全的，房屋所有人应当及时向房屋安全鉴定机构申请房屋鉴定。自然灾害和意外事故往往会对房屋造成不同程度的损坏，如地震可能导致房屋结构变形、火灾可能烧毁房屋的部分结构等。在这些情况下，及时进行房屋安全鉴定，可以准确评估房屋的受损情况，为后续的修复和加固提供依据。

兴建大型建筑或者有桩基、地下建筑物和构筑物等建设项目的，建设单位应当在开工前向房屋安全鉴定机构申请对施工区相邻房屋进行房屋鉴定，并按照规定采取安全保护措施。大型建设项目在施工过程中可能会对周边房屋产生影响，如地基沉降、振动等。通过对相邻房屋进行安全鉴定，可以提前发现潜在的安全隐患，并采取相应的保护措施，避免施工对周边房屋造成损害。

（二）鉴定程序

受理申请：房屋安全鉴定按受理申请开始，受理房屋安全鉴定的范围包括已建成验收并正式交付使用的房屋。如达到规定使用年限的房屋、公共场所 5 年未作安全鉴定的房屋、由于行为人任意拆改房屋主体结构等影响结构构件的房屋等。查验委托人的房屋所有权证、住房租约或凭证等合法证件之一并复印归档。指导委托人填写《房屋安全鉴定委托书》，与委托人约定现场查勘日期，并交待准备事项。鉴定收费根据房屋情况预收，鉴定为危房的，该费用由责任人承担。

初始调查：按房屋规模大小、结构复杂程度选派相应数量持有《武汉市房屋安全鉴定作业证》的鉴定人员承担鉴定工作，向委托人调查被鉴定房屋的历史和现状等情况，收集和查阅房屋设计等技术档案资料，制定现场查勘方案，准备必要的检测工具。

现场查勘：查勘工作应先室外后室内、先下层后上层，按地基基础、墙、柱、梁板、屋架、屋面逐层、逐间、逐项检查，对重点检查项目仔细查勘，绘制房屋平面图并标明损坏构件部位及程度和数量。

检测验算：在现场对损坏构件进行有目的的检测，主要检测项目有倾斜率、挠度、裂缝及砌体、钢筋混凝土等强度。对于一般检测工具还不足以确定其强度的，应另委托专业试验机构对重要部位的构件进行采样试验。有选择地对损坏构件的强度、刚度、稳定性等进行复算，将检测和复算的数据资料分析整理汇列成文字图表，出具检测结果。

鉴定评级：对初始调查、现场查勘、检测验算获得的全部资料进行全面分析，对照部颁房屋完损等级标准，确定房屋的损坏等级。如定为危险房屋，则须对照部颁《危险房屋鉴定标准》判定危险范围，抓住地基基础及结构构件两方面，结合房屋历史状况等进行全面分析、综合判断，提出原则性的处理建议。

出具报告：《房屋安全鉴定报告》由鉴定人员编写并签字，审核人审签，并经主管部门负责人审签同意后，加盖 “房屋安全鉴定专用章” 方可生效。鉴定报告统一采用微机制作，以栋为单位编写，一式四份。从委托鉴定之日到鉴定报告送达委托人，一般不超过 20 日。

资料归档：凡涉及房屋安全鉴定的各种原始资料，如鉴定委托书、调查记录等都必须整理归档。资料归档时应按栋装订成册，并按区、街顺序编号，分别由各鉴定主管部门存档保管。同时鉴定单位应将有关资料输入微机，按年度制作成光盘保存。

五、鉴定的重要性

（一）延长房屋使用年限

房屋在长期使用过程中，会受到自然老化、拆改房屋、超重使用等因素影响，出现损坏甚至可能倒塌。通过房屋安全检测鉴定，可以及时发现房屋地基基础、主体结构有明显下沉、裂缝、变形、腐蚀等现象，对超过设计使用年限需继续使用的房屋进行鉴定，以便采取相应的维护措施。例如，当发现房屋承重构件出现轻微裂缝时，可及时进行修缮，防止裂缝进一步扩大；对于非承重构件的损坏，也应及时修复，避免影响房屋整体结构的稳定性。定期对房屋进行检测鉴定，就像给身体做体检一样，发现问题及时采取措施，能有效延长房屋的使用年限，提高居住体验。

（二）助力城市改造

在城市发展过程中，老旧建筑的存在既可能是历史文化的见证，也可能成为城市现代化建设的阻碍。对老旧建筑进行房屋安全检测鉴定，可以确定其是否具有继续使用的价值。根据鉴定结果，对于安全性能良好的老旧建筑，可以进行适当的装修继续使用，这样既能保留城市的历史风貌，又能节约资源。例如，一些具有特色的老街区，经过鉴定和改造后，可以成为旅游景点或文化创意产业园区。而对于存在严重安全隐患的房屋，则需要进行拆除重建，为城市的新发展腾出空间。通过房屋鉴定，可以科学地规划城市建设，推动城市现代化进程。

（三）应对自然灾害

自然灾害如地震、洪水、风暴等对房屋会造成不同程度的损坏。在自然灾害后，进行房屋安全检测鉴定至关重要。通过鉴定，可以准确评估房屋的受损程度，确定房屋是否还能继续安全居住。例如，在地震后，对房屋进行鉴定可以判断地基基础是否出现损害、承重构件是否严重破坏等情况。对于受损较轻的房屋，可以进行修缮加固；对于严重损坏的房屋，则需要进行拆除重建。这样可以确保受灾群众的生命财产安全，落实灾后重建工作，加快城市恢复的步伐。

（四）保障装修安全

在房屋装修过程中，可能会因为施工不当导致周边房屋损坏，也可能涉及主体结构的拆除和增大荷载等情况，给房屋安全带来隐患。通过房屋安全检测鉴定，可以审批涉及主体结构拆除和增大荷载的装修工程，确保施工方案的合理性和安全性。例如，在进行非住宅房屋装修时，必须由具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，经房屋质量鉴定机构鉴定符合安全条件后，方可施工。同时，对装修过程进行监督，防止装修施工对周边房屋造成损坏，保证房屋住用安全和社会公共安全。