一、房屋检测鉴定的重要性

房屋检测鉴定对于确保房屋安全、防灾减灾、推进城市危房改造及装修安全审批至关重要，能提高房屋安全性和适用性，减少灾害损失，推动城市更新和保障装修安全。

首先，确保房屋安全方面，房子在使用过程中会受到有形和无形的损害，若不及时维修保护，房屋可靠性会下降，使用年限缩短。我国目前对住宅定期保护工作重视不足，缺乏完整管理制度。在正确使用前提下，定期进行房屋检测鉴定，能合理保护房屋，使其各部分处于正常安全状态，防患于未然。例如，有数据显示，经过定期检测鉴定并合理维护的房屋，使用年限可延长 10 至 15 年。

其次，在防灾减灾方面，房屋遭受自然灾害或火灾侵袭后，结构会受到不同程度破坏。通过房屋检测鉴定，能判断房屋是否符合安全使用条件，及时采取措施消除风险，减少人员和财产损失。如在地震、洪水等灾害后，对受损房屋进行检测鉴定，能为灾后重建提供科学依据，确保房屋的安全性。

再者，推进城市危房改造中，上世纪砖木结构房屋大多成为危房。对这些房屋进行安全检测鉴定，可及时发现安全隐患，采取相应措施，减少房屋倒塌和人员财产损失。同时，还能摸清危旧房结构类型、用途和分布情况，为有计划地进行更新改造提供依据。

Zui后，在装修安全审批方面，房屋装修中拆除结构、增加负荷的情况较为常见，容易引发安全事故。充分发挥房屋检测鉴定工作的作用，严格审批装修方案，能保障装修后房屋的使用安全，防止各类事故发生。据统计，近年来因装修不当引发的事故呈上升趋势，而经过检测鉴定审批的装修方案，事故发生率可降低 70% 以上。

二、房屋检测鉴定方法

（一）常见的房屋安全鉴定类型

房屋安全性鉴定检测对象主要为上世纪 50 年代以后建造的房屋，此类型房屋往往受使用环境因素影响，鉴定的复杂程度根据现场实际情况确定。例如，一些位于潮湿地区的老房屋，可能会因长期受水汽侵蚀，导致材料强度降低，结构稳定性变差。

房屋正常使用性鉴定侧重考虑是否影响使用人正常使用，如装饰装修破损、漏水、空鼓等现象。在查勘中更侧重于对图纸的复核和现场实际环境的考察。比如，在一些老旧小区中，由于房屋年代久远，管道老化，经常出现漏水问题，影响居民正常生活。

房屋改建结构安全鉴定主要针对改造内部整体结构或者接建新房屋增大荷载等情况。鉴定重点是复核验算，检查改造前后对房屋整体的影响是否满足规范要求。据统计，约有 30% 的房屋改建项目在施工前未进行安全鉴定，导致后期出现安全隐患。

房屋构件的安全鉴定是对局部某一单个构件进行安全鉴定，如房屋拆改的混凝土梁、板、柱等单个构件对于房屋的体系是否造成影响，其是否会有破坏发展的迹象等进行详细地查勘鉴定。在实际案例中，不少房屋在装修过程中，随意拆除承重构件，给房屋整体结构带来严重安全隐患。

房屋安全突发事故紧急鉴定在地震、火灾、煤气爆炸、受外力影响等造成房屋破坏时进行。此类型鉴定需要准备工作充分，能够随时进驻现场，有相应应急救援方案和补救措施。例如，在地震后，专业鉴定人员会第一时间根据现场实际情况判断房屋严重受损程度，结合检测项目综合考虑房屋是否为危房。

危险房屋及房屋完损鉴定应根据现场实际情况合理选择规范依据和鉴定方法。对于有一定体系但材料不合理的房屋，如年代久远的砖木结构房屋，常适用《危险房屋鉴定标准》；对于不规则、不形成体系的非标准房屋，常适用《房屋完损等级评定标准》。

司法房屋安全鉴定多发生于民事纠纷，由法院委托，需要当事人双方共同配合鉴定检测工作。检测结果应由当事人双方共同认可。

房屋抗震安全鉴定受汶川地震影响，比例逐年增加。在鉴定过程中，混凝土结构和砌体结构占据很大比例，结构性能和构造体系是鉴定查勘的关键。

施工周边房屋安全影响鉴定一般分为初始查勘鉴定、阶段性安全鉴定和终结安全鉴定三个阶段。应妥善处理好建设单位、施工方、居民们的关系，必要时可申请政府相关部门介入协商解决矛盾冲突。

房屋综合质量检测鉴定需根据现场实际情况制定检测方案，检测项目包括材料强度检测、钢筋配置检测、建筑变形检测、裂缝检测等。不同结构形式的房屋检测方法各有侧重。

（二）房屋安全鉴定的方法

传统经验鉴定法主要以有关鉴定标准为依据，依靠有经验的检测鉴定人员进行现场检测和必要的复核计算，然后凭个人知识和经验给出评定结果。这种方法在一些小型、简单的房屋鉴定中仍有应用，但主观性和随意性较大。

房屋可靠性鉴定法运用概率论和数理统计原理，采用非定值统计规律对房屋的可靠度进行鉴定。它为房屋安全评估提供了一种较为科学的定量方法。

实用鉴定法在传统经验鉴定法的基础上发展而来，克服了经验鉴定法的缺点，增加了检测仪器和设备的应用，对于结构材料强度等有关力学参数，采用实测值，并经过统计分析后用于结构的分析计算。此鉴定方法适用于结构复杂、建筑标准要求较高的大型、重要建筑物。

概率法通过对房屋结构的可靠性进行概率分析，计算出房屋在一定时间内满足特定功能要求的概率。这种方法在理论上较为严谨，但实际应用中需要大量的数据和复杂的计算。

三、房屋检测鉴定机构推荐（一）房屋安全鉴定的标准

在房屋建筑上设置高耸物、搁置物或者悬挂物的，属于拆改房屋结构、明显加大房屋荷载或者在楼顶设置广告牌等高耸物的，应当由原房屋设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，经房屋安全鉴定机构鉴定符合安全条件后，方可设置。

严重损坏的房屋一般不得装饰装修。确需装饰装修的，应当先进行房屋鉴定，并采取修缮加固措施，达到居住和使用安全条件后，方可进行装饰装修。

非住宅房屋装修涉及拆改房屋结构、明显加大房屋载荷的，应当由原房屋设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，经房屋质量鉴定机构鉴定符合安全条件后，方可施工。

原有房屋改为公共娱乐场所或生产经营用房的，经营者应当向房屋质量鉴定机构申请房屋鉴定。

因发生自然灾害或者爆炸、火灾等事故危及房屋安全的，房屋所有人应当及时向房屋安全鉴定机构申请房屋鉴定。

兴建大型建筑或者有桩基、地下建筑物和构筑物等建设项目的，建设单位应当在开工前向房屋安全鉴定机构申请对施工区相邻房屋进行房屋鉴定，并按照规定采取安全保护措施。

四、房屋检测鉴定流程

（一）方案制定与合同签订

房屋检测鉴定的第一步是提出详细的检查、检测和鉴定方案。这个方案应根据房屋结构的特点、初步调查结果和委托方要求，依据相关标准来制定。在制定方案时，需要考虑房屋的类型、建造年代、使用情况等因素。例如，对于老旧的砖木结构房屋，可能需要更加关注木材的腐朽情况和墙体的稳定性；对于新建的钢结构房屋，则要重点检查焊缝质量和钢材的强度。

签订合同或协议也是重要的环节。合同或协议中应明确约定房屋鉴定的目的、范围，以及委托方应提供的相关资料。明确双方的权利和义务，确保鉴定工作的顺利进行。

（二）现场检查与检测

现场检查与检测是房屋检测鉴定的核心环节。按照检查、检测和鉴定方案，调查房屋的使用条件，检查和检测房屋的场地、地基基础、上部结构和构件。

在检查房屋场地时，要关注周边环境是否对房屋产生不利影响，如是否存在滑坡、泥石流等地质灾害隐患，或者是否有临近的施工活动对房屋造成震动等影响。

对于地基基础的检查，要确定基础底部地基持力层情况，以及建筑物周边地坪、散水等处是否有异常情况。例如，若发现地基不均匀沉降，可能会导致房屋墙体出现裂缝、倾斜等问题。

上部结构的检查包括房屋外观质量检查，全面检查房屋的缺陷情况，如房屋外观、墙体开裂及混凝土构件变形、开裂情况。同时，还可以采用全站仪或经纬仪对建筑物主体倾斜进行观测，检测房屋的倾斜率是否满足规范要求。

对构件的检查要细致，包括构件的连接情况，如预埋件、梁柱节点和主次梁连接点、填充墙及其抗震构造措施等的工作状态；构件的受力情况，如剪力墙、框架梁、框架柱、托架、桁架、梁、板等构件的工作状态；构件的变形情况，包括构件的位移、转角，构件裂缝的形态，分布、数量、长度、宽度和性质等。

（三）结构验算和分析

根据现场检查和检测结果，按照鉴定要求，对房屋的结构和构件进行验算和分析。验算分析方法应符合相关鉴定和设计规范的规定。

在进行结构验算时，需要考虑各种荷载的作用，包括yongjiu荷载（如房屋自重）、活荷载（如人员、家具等）、风荷载、地震荷载等。通过计算得到各个结构构件的内力值，如轴力、剪力、弯矩等，然后将这些内力值与相应的房屋结构材料的强度进行对比，评估结构的承载能力。

如果现场检查和检测结果与设计图纸不符，应以实际检查和检测结果为准。检测数据不足或检测数据出现异常等情况的，应进行补充检测；必要时，可进行现场载荷试验或模拟试验，以获取更准确的结构性能数据。

（四）鉴定评级与报告编制

鉴定评级应根据现场检查和检测及验算分析结果，按照相关鉴定标准规定的方法和步骤，对被鉴定房进行鉴定评级。

房屋鉴定报告主要由封皮、房屋概况、检测鉴定的依据和检测设备、检测鉴定范围及内容、现场检查和检测结果、复核验算结果、房屋损坏原因分析、鉴定评级、鉴定结论、处理意见等部分组成。

在报告中，要对房屋的整体安全性能状况作出综合结论，明确房屋的安全等级。对于存在安全隐患的部位，要详细说明问题的性质和严重程度，并提出相应的处理建议。例如，如果发现墙体裂缝较大，可能建议进行加固处理；如果地基不均匀沉降严重，可能建议进行地基加固或采取其他措施。

房屋鉴定报告是房屋检测鉴定的Zui终成果，它为委托方提供了关于房屋安全状况的详细信息，为后续的维修、加固或改造提供了科学依据。

五、房屋检测鉴定费用

（一）收费标准分类

房屋质量鉴定收费标准根据房屋类型的不同而有所差异。一类房屋鉴定收费标准为每平方米 2.7 元，若房屋面积小于或等于 200 平方米，则Zui低收费为 500 元。二类房屋鉴定收费标准为每平方米 2.25 元，对于面积小于或等于 200 平方米的房屋，Zui低收费为 400 元。三类房屋鉴定收费标准为每平方米 1.8 元，若房屋面积小于或等于 60 平方米，则Zui低收费为 300 元。一栋房屋中有多种类型房屋的，按房屋类型分别计价收费。对于非住宅的房屋，其安全鉴定收费可在此标准的基础上上浮 20%。

（二）特殊情况收费

在房屋质量鉴定过程中，存在一些特殊情况需要额外收费。对于一、二类房屋中的楼房居民户装修房屋的鉴定，按照三类房屋鉴定的收费标准收费，且其建筑面积需按照使用面积乘以 1.33 计算。如果鉴定中涉及毗邻房屋结构安全的鉴定，则收费需另议。对于无图纸资料的被鉴定房屋，可以在相应工程类别规定的收费标准基础上增加收费，但增加的收费Zui高不得超过房屋安全鉴定费总额的 30%。古建筑安全鉴定收费按照一类工程收费标准的 2.0 倍计算。如果建筑物层高超过 4 米，鉴定费则乘以 1.2 系数进行计算。对于在有毒和高温等特殊环境中的房屋安全鉴定，需要按照鉴定费的 20% 增加收费。对于经济适用住房的安全鉴定，鉴定费按以上标准减半价取；对于定期成批量例行房屋安全鉴定，鉴定费按以上标准的 40% 进行收取。如果委托方需要加急提前做出鉴定报告（现场检测后三日内做出鉴定报告），则需要按照鉴定费的 20 - 30% 增收加急费。本办法jinxian于现场常规检测，不包括工程检测。如果需要进行工程检测，检测费由双方协商确定。

例如，在实际案例中，某一、二类房屋中的楼房居民户进行装修房屋鉴定，其使用面积为 80 平方米，按照三类房屋鉴定收费标准及建筑面积计算方式，收费为每平方米 1.8 元，建筑面积为 80×1.33 = 106.4 平方米，那么此次鉴定费用为 1.8×106.4 = 191.52 元。再如，某无图纸资料的非住宅房屋进行安全鉴定，在正常收费基础上，若需增加收费且不超过房屋安全鉴定费总额的 30%，假设正常收费为 5000 元，那么增加后的费用Zui高为 5000×(1 + 30%) = 6500 元。对于在高温有毒特殊环境中的房屋安全鉴定，若原本鉴定费为 8000 元，按照 20% 增加收费后，费用变为 8000×(1 + 20%) = 9600 元。