一、房屋质量检测鉴定之重要性

房屋质量检测鉴定关乎生命财产安全，能促进房屋资源合理利用，稳定社会。如在自然灾害和人为因素影响下，能及时发现房屋损伤，保障人民安全。

据统计，我国每年因地震、台风、水灾、火灾等自然灾害导致大量房屋受损。例如，2008 年汶川地震对我国房屋造成了极大的破坏，近年来房屋抗震安全鉴定的比例逐年增加。在自然灾害过后，房屋结构可能会受到不同程度的损坏，如基础变形、墙柱倾斜、梁板裂缝等。通过房屋质量检测鉴定，可以准确地评估房屋的受损程度，为房屋的维修和加固提供科学依据。

人为因素也是影响房屋质量的重要因素之一。工人技能不足、管理水平低下、施工计划不合理、材料质量不好、安全问题等都可能导致房屋施工质量不达标。此外，装修房屋时拆除承重墙、随意增加隔墙、改变房屋用途等行为也会对房屋结构安全造成隐患。例如，在一些老旧小区，由于居民私自改造房屋，导致房屋出现裂缝、倾斜等问题，严重影响了居民的生命财产安全。

房屋质量检测鉴定还能为危房改造和加强提供依据。经鉴定，可及时发现危房的风险，实施危险结算措施，大大减少房屋倒塌事件的发生。同时，还能准确地查明危房的结构类型、用途及分布状况，对危房比较集中的地区进行有规划、有重点的改造。例如，在一些城市的老旧城区，通过房屋质量检测鉴定，对危房进行了集中改造，改善了居民的居住条件，提升了城市的整体形象。

二、质量问题鉴定规定

（一）认定标准明确

从技术角度来看，房屋的主体结构是指由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系，主要包括地基、承重墙等。主体结构必须具备符合技术要求的强度、刚度、稳定性，用以承受建筑物上的各种负载。如地基、承重墙等部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。

所谓 “不合格”，是指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。例如，在建筑工程竣工时，若屋顶、墙面留有渗漏、开裂等质量缺陷，或者对已发现的质量缺陷建筑施工企业未进行修复，都可能导致房屋验收不合格。

“严重影响正常居住使用” 应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。一般来说，如果房屋出现危害居住人的生命安全或直接危害居住人的身体健康的情况，或者房屋修复多次未果，直接影响居住人居住，又或者有证据证明商品房存在重大瑕疵足以影响居住使用，都可以认定为严重影响正常居住使用。比如房屋存在渗漏、异响等，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复；水、电、气等基础设施无法实际投入使用；消防设施未经过验收合格或无法实际投入使用等情况，都可能严重影响正常居住使用。

（二）不合格处理办法

如果房屋主体结构质量不合格，购房者有权委托工程质量检测机构重新核验鉴定。对于房屋主体质量不合格的房屋，购房者有权退房，并按照法律及合同规定追究开发商的责任。具体来说，购房者可以采取以下途径解决：

解除合同：在实际买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题较大，不能通过加固等措施能够修复的的办法解决问题的，也就是不能继续履行的，买受人可以请求解除合同，要求退房。

实际履行：修复在合同中，因为主体质量问题，开发商违约以后，实际买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题较小，如果通过加固等措施能够修复的，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定的内容履行义务，也称继续履行。

违约责任：赔偿交付的房屋不合格，购房者不论是请求修复还是解除合同退房，都不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。购房者有权依法解除合同，并根据实际情况要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚等法律责任。

侵权损害：赔偿商品房的违约，就是因商品房质量不合格，发生事故比如倒塌、脱落、塌陷、漏水侵蚀腐朽等而致人损伤或致物损害的，受害人或购买人可以主张侵权责任。

如果房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人也可以请求解除合同和赔偿损失。比如出卖人擅自变更商品房的朝向、户型等规划、设计条件的；房屋存在渗漏、异响等，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的；水、电、气等基础设施无法实际投入使用的；消防设施未经过验收合格或无法实际投入使用的；订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的等情况，都属于严重影响正常居住使用的情形，买受人可以拒绝接收房屋，或在收房后一年内请求解除合同和赔偿损失。

对于其他一般质量问题，如房屋存在漏水、墙面起鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房。

三、检测鉴定流程

（一）标准严格明确

房屋质量鉴定通常遵循结构安全、防水性能、电气系统、给排水系统、室内环境等主要标准。

在结构安全方面，需检查房屋的承重结构，如墙体、梁柱、地基等，确保无裂缝、变形或腐蚀现象。据统计，约有 30% 的老旧房屋存在不同程度的墙体裂缝问题。防水性能上，评估屋顶、外墙、地下室等部位的防水处理，确保无渗漏问题。有数据显示，每到雨季，约有 20% 的房屋会出现不同程度的渗漏情况。电气系统要检查电线布局、插座、开关等，确保符合安全规范，无老化或短路风险。给排水系统需检验水管、下水道等，确保畅通无阻，无漏水或堵塞问题。约有 15% 的房屋在使用一段时间后会出现给排水管道堵塞的情况。室内环境检测室内空气质量，如甲醛、TVOC 等有害物质含量，确保居住环境健康。

（二）流程清晰规范

包括初步检查、详细检测、数据分析、编制报告、交付报告等步骤，确保购房者获得全面客观的评估报告。

初步检查由专业鉴定师对房屋进行初步外观检查，记录明显的损坏或异常情况。例如，检查门窗是否密封良好、墙面是否有裂缝等。详细检测时，使用专业工具和设备，对房屋的各个系统进行深入检测，包括结构、电气、给排水等。数据分析环节，将检测数据与相关标准进行对比分析，评估房屋的整体质量状况。编制报告时，根据检测结果，编制详细的鉴定报告，指出存在的问题和潜在风险，并提出相应的修复建议。Zui后，将鉴定报告交付给购房者，作为决策的重要参考依据。

四、检测鉴定标准

（一）交房标准明确

我国对商品房交房标准有着明确的规定，这是保障购房者权益的重要依据。国家强制规定商品房交房需完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件。这意味着房屋的建设必须严格按照规划和设计要求进行，不得有任何未完成或不符合要求的部分。

同时，工程质量要符合国家安全规定的标准，包括房屋土建工程验收标准、安装工程验收标准等。例如，建筑结构必须稳固，墙体、地面、天花板等部位的施工质量要达到相应标准，确保房屋在使用过程中不会出现安全隐患。

此外，还需符合工程建筑设计和工程建设合同约定的内容，有完整的并经有关部门审核的工程建设技术数据及档案图纸材料。这为房屋的后期维护和管理提供了重要的技术支持。

有建筑材料、设备、购配件的质量合格证件资料和试验检验报告，确保使用的材料和设备符合质量要求。并且，有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格或优良等文件，以及施工单位签署的工程质量保修书，为房屋质量提供了多方面的保障。

已办理工程竣工交付使用的有关手续，确保房屋可以合法交付使用。

（二）强度鉴定费用

房屋质量强度鉴定费用会根据不同的检测项目、房屋面积、项目规模等因素进行调整。一般来说，房屋安全鉴定检测按建筑面积计算，折合单栋常规收费约 8000 元～20000 元不等。

对于普通房屋，如进行房屋安全排查、房屋二次检查、房屋图纸资料齐全等相关鉴定项目，有可能房屋安全鉴定费会相应减少。例如，一些房屋在进行常规安全排查时，由于房屋整体状况较好，检测项目相对简单，费用可能会降低。

而对于较重要的房屋，如加层改造、加固设计、超层、超高等情况，特别是针对结构（构房屋安全鉴定件）承载力、材料强度、整体或局部倾斜等应另外增加进行现场试验检测项目，有可能房屋安全鉴定费会增加。比如，在对超高层建筑进行质量强度鉴定时，由于检测难度大、所需设备和技术要求高，费用会明显上升。

房屋质量强度检测内容过程包括调查房屋的建造、使用和修缮的历史沿革、建筑风格、结构体系等资料；建立总平面图、建筑平面、立面、剖面、结构平面、主要构件截面等资料；抽样检测房屋承重结构材料的性能；检测房屋的结构、装修和设备等的完损程度、分析损坏原因；检测房屋倾斜和不均匀沉降现状；根据实测房屋结构材料力学性能，验算房屋现有承载能力和抗震能力；检查房屋设备的运行状况等。

房屋质量强度鉴定费用因多种因素而异，购房者在进行房屋质量检测鉴定时，应根据实际情况选择合适的鉴定机构和检测项目。

五、检测鉴定方法

（一）多方面综合判断

看基础：对于隐蔽工程，尤其是建筑物基础，基础的形式多种多样。例如，桩基础、箱形基础适用于高层住宅，而低层的别墅和多层的一般用条形基础。要根据当地的地质条件来决定采用什么形式的基础。可通过查看房屋设计图纸、咨询专业人士或观察周边类似建筑的基础形式来初步判断房屋基础的合理性。

看墙体：鉴别外墙面施工质量的目测方法可分为几种。如果外墙面采用饰面砖，主要观察是否有脱落和凸凹不平的现象，饰面砖的接缝是否水平和垂直，饰面砖的色彩、质感是否协调。对于内墙面，要注意是否有裂缝，裂缝的形态、走向等。一般来说，温度性裂缝常见于不同材料的交接处，如圈梁和砖砌体交接处的水平裂缝；地基不均匀沉降引起的裂缝呈斜裂缝，且裂缝走向凹陷处，在建筑物下部比较明显，由下向上发展。

看楼地面：对于楼板，首先确定是预制板还是现浇板。低层和多层房屋的楼板主要是预制构件，要观察楼板布板是否平整，有无裂缝。产生裂缝的原因有两种：一是房屋的圈梁不平和布板时座浆不匀；二是预制板的质量不过关，绕度过大。地面用脚搓时是否出现沙粒，若有则说明地面存在反砂问题，可能是砂浆比或水泥质量不合格、搅拌不均匀导致。

看屋面：屋面排水沟的坡度是非常重要的，它决定了雨水能否顺利排出，避免积水和漏水的问题。确定屋面的排水方向，通常情况下，屋面的排水方向是朝向建筑物外侧或者朝向下坡的方向。使用水平仪或水平仪器，测量屋面两个不同位置的高度差，将高度差转换为坡度。坡度通常以百分比或者角度来表示。百分比坡度可以通过将高度差除以屋面的水平距离，然后乘以 100 来计算。例如，如果高度差为 10 厘米，水平距离为 100 厘米，则百分比坡度为 10%。角度坡度可以通过使用三角函数来计算。同时，要考虑排水沟的能力、材料以及附加设备等因素。

（二）常见鉴定类型

房屋安全性鉴定：检测对象主要为上世纪 50 年代以后建造的房屋，属于常规的安全鉴定检查。鉴定的复杂程度根据现场实际情况来确定，此类型房屋往往受使用环境的因素而影响。

房屋正常使用性鉴定：该类型房屋鉴定侧重考虑是否影响使用人正常的使用性，比如装饰装修破损、漏水、空鼓等现象等。查勘中更侧重于对图纸的复核和现场的实际环境。往往产权补登或者改变房屋使用功能等常进行此类型的房屋鉴定。

房屋改建结构的安全鉴定：此类型房屋主要为改造内部整体结构或者接建新房屋增大荷载等。鉴定的重点就是复核验算，检查其改造前和改造后对房屋整体是否产生了影响，是否满足规范的要求。

房屋构件的安全鉴定：此类型鉴定对局部某一单个构件进行安全鉴定，如房屋拆改的混凝土梁、板、柱等单个构件对于房屋的体系是否造成影响，其是否会有破坏发展的迹象等进行详细地查勘鉴定。

房屋安全突发事故紧急鉴定：由于地震、火灾、煤气爆炸、受外力影响等造成的房屋破坏需要鉴定人员第一时间根据现场实际情况判断出房屋严重受损的程度，并且结合相应的检测项目综合考虑该房屋是否为危房。此类型鉴定需要准备工作做得充分，能够随时进驻现场，有相应的应急救援方案和补救措施。

危险房屋及房屋完损鉴定：在参考规范时，《危险房屋鉴定标准》（JGJ125 -2016）常适用于有一定体系，但材料不合理的房屋，例如年代久远的砖木结构房屋；《房屋完损等级评定标准》常适用于不规则、不形成体系的非标准房屋。故鉴定时应根据现场实际情况合理选择规范依据和鉴定方法。

司法房屋安全鉴定：此类型多发生于民事纠纷，由法院给予委托，需要当事人双方给予共同配合鉴定检测工作，特别是对于现场检测工作必须协商一致同意后方可进行，对于现场检测要进行工程质量检测。检测结果应该由当事人双方共同认可。

房屋抗震安全鉴定：受 2008 年汶川地震对我国房屋的破坏造成的影响，近年来房屋抗震安全鉴定的比例逐年增加。在鉴定过程中混凝土结构和砌体结构占据很大的比例，对于结构性能和构造体系是鉴定查勘的关键。

施工周边房屋安全影响鉴定：该类型的房屋安全鉴定一般分为 3 个阶段的鉴定，即初始查勘鉴定（施工前的房屋安全鉴定）、阶段性安全鉴定（施工过程中的房屋安全鉴定）以及终结安全鉴定（项目施工结束后，一般基坑施工到正负零）。此类型鉴定往往涉及到百姓的民事纠纷，应妥善处理好建设单位、施工方、居民们的相互关系，必要时可以申请政府相关部门介入协商解决矛盾冲突。

房屋综合质量检测鉴定：一般需要鉴定检测人员先根据现场实际情况来制定相应的检测方案。不同的结构形式其相应的结构检测方法也各有侧重，例如钢筋混凝土结构应侧重检测混凝土等级、钢筋配置、裂缝分布、混凝土耐久性等情况；砌体结构应侧重检测砌体强度、砂浆强度、构造措施和裂缝走向、墙体侵蚀等；钢结构应侧重检测整体、局部变形检测、焊缝无损探伤检测、截面尺寸及构造查勘的检测。对于地基基础和上部承重部分应分别鉴定检测。