一、房屋安全检测鉴定的必要性

房屋安全检测鉴定在多个方面具有至关重要的意义。

首先，对于确保居住安全而言，它能及时发现房屋存在的安全隐患，如结构损伤、材料老化等问题。据相关数据统计，未经安全检测鉴定的房屋出现安全事故的概率比经过检测的房屋高出数倍。通过定期检测鉴定，可降低房屋倒塌等事故发生的概率，保障公众的生命安全。

其次，在延长房屋使用年限方面，能够及时发现房屋的损伤和老化情况，采取相应的维修和加固措施。例如，对一些出现轻微裂缝的房屋，及时进行处理可以有效阻止裂缝进一步扩大，从而延长房屋的使用寿命。

再者，对推进城市危房改造意义重大。现在还有一些砖木或简易结构的房屋建筑，经过几十年的风蚀和种种破坏，绝大多数已沦为危房。将这些房屋进行安全鉴定，判定房屋安全等级，可尽早发现安全隐患，及时采取排险解危措施，Zui大限度地减少房屋倒塌事件的发生及人员财产损失。并且可以查清危旧房的结构类型，推动危旧房相对集中的地区有计划、有重点的翻建、改造。

此外，在防灾减灾方面也发挥着重要作用。房屋受到地震、洪水等突发性自然灾害的侵袭后，结构都会受到不同程度的损坏。通过对房屋进行房屋鉴定，确定房屋的受损程度是否符合安全使用需求，必要情况下采取排险解危对策。同时加强房屋质量的判断，能够及时保护受损房屋，增强房屋的抗灾能力。

Zui后，在规范房屋装修方面，对原有房屋进行扩建、改造等施工，都会使房屋的原有结构发生变化，各结构部件的承载力也会随着改变。如果未进行安全鉴定贸然施工，可能导致房屋承载力不足，出现裂缝、倾斜等损害现象。所以在房屋改造前进行检测鉴定，严格按照规定对施工房屋的主体结构及装饰装修方案的应用安全进行严格审核，确保在房屋改造后的使用安全，防止各类事故发生。

二、房屋安全检测鉴定的流程

（一）申请条件与资料准备

申请房屋安全鉴定需要满足一定的条件，比如房屋地基基础、主体结构有明显下沉、裂缝、变形、腐蚀等现象；房屋超过设计使用年限需继续使用；自然灾害以及爆炸、火灾等事故造成房屋主体结构损坏；需要拆改房屋主体或承重结构、改变房屋使用功能或者明显加大房屋荷载；其他可能危害房屋安全需要鉴定的情形。

申请时需提供的资料包括：房屋所有权证书或证明其房屋产权所属关系的有效证件、租赁合同或证明与鉴定房屋机关民事权利的有效证件副本；有关房屋技术、管理档案材料；法律、法规规定应提供的其它资料；填写鉴定委托书（即鉴定申请表）并交纳鉴定费用。

（二）鉴定程序详解

受理申请：接到申请后，鉴定单位对申请材料进行审核，确定是否受理该鉴定任务。

初始调查：摸清房屋的历史和现状，包括向申请人调查被鉴定房屋的历史、现状、使用、维修、改建及其他有关情况，做好调查记录；查阅房屋设计、施工、改建、加固的图纸、说明、照片及其他有关技术档案资料。

现场查勘：按地基基础、墙、柱、梁板、屋架、屋面的顺序逐层、逐间、逐项进行检查，对鉴定申请中提出和初始调查中确定项目、详细查勘，绘制房屋平面图，并在平面图上标明各种损坏构件的部位及损坏程度和数量。

检测验算：在现场时，要有目的地对损坏构件进行检测。检测的主要项目有：倾斜率、挠度、裂缝（宽、长、深）及砌体、钢筋混凝土、砂浆、砖的强度等。有选择地对损坏构件的强度、刚度、稳定性等进行复算，将检测和复算的资料分析整理汇总成文字图表。

鉴定评级：对调查、查勘、检测、验算的数据资料进行全面分析，综合评定，确定房屋的安全等级。

出具报告：根据鉴定评级结果，出具房屋安全鉴定报告，报告应包含建筑物概况、检测仪器、检测依据、检测内容和检测数量、鉴定依据、鉴定内容、检测鉴定结论等信息。

资料归档：将鉴定过程中的所有资料进行整理归档，以备后续查阅。

三、房屋安全检测鉴定的标准

（一）等级划分标准

房屋安全鉴定等级分为 A、B、C、D 四级。

A 级：结构承载力能满足正常使用要求，没有腐朽和危险点，房屋结构安全。例如，地基基础有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀沉降；承重构件如梁、柱、墙、板、屋架平直牢固，无倾斜变形、裂缝、松动、腐朽、蛀蚀等情况。所以 A 级的房子安全性能是zuihao的。

B 级：结构承载力基本满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构。比如，有少量损坏的承重构件基本牢固；个别结构构件有轻微损坏，但不影响整体使用。所以 B 级的房子虽然有点危险的状态存在，但是是不影响使用的，房子也还算是比较安全的。

C 级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情。像部分承重结构承载力不足，局部出现裂缝、变形等情况，构成局部危房，一般需要加固或局部改造。

D 级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。例如，承重的主要结构严重损坏，影响正常使用，不能确保住用安全。

（二）安全等级评定依据

不同类型的房屋适用不同的评定标准。《危险房屋鉴定标准》主要适用于判断房屋是否属于危险房屋，从房屋地基基础、主体承重结构、围护结构的危险程度，结合环境影响以及发展趋势，经现场查勘及检测资料分析，可将房屋评定为 A、B、C、D 四个等级。鉴定为 C 级和 D 级就属于危房，需要房屋加固或者房屋翻建，甚至拆除。

《房屋完损等级评定标准》则将房屋完损状况分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五类。评定时要对房屋的结构、装修、设备等组成部分进行细致全面的检查与调研，必要时辅以测试和验算，以构件或房屋的完损程度确定构件或房屋的完损等级以及是否属于危险构件或危险房屋。该标准把房屋分为结构、装修、设备三大组成部分，并具体划分为十四个项目，分别进行评定。例如，结构部分划分为基础、承重构件、非承重构件、屋面和楼地面五项；装修部分划分为门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修五项；设备部分划分为水卫、电照、暖气和特种设备四项。评定等级时，根据房屋各部分的完损状况进行整理分析，综合确定房屋的完损等级。

四、房屋安全检测鉴定的方法

（一）传统经验鉴定法

传统经验鉴定法主要是以有关的鉴定标准为依据，依靠有经验的检测鉴定人员进行现场检测和必要的复核计算，然后凭个人的知识和经验给出评定结果。这种方法在实际应用中较为便捷，不需要复杂的仪器设备，但受个人主观因素影响较大。例如，不同背景的鉴定人员很容易受个人特长的制约，可能导致判断错误。据统计，采用传统经验鉴定法的结果可能存在一定程度的偏差，其准确性难以保证。不过，传统经验鉴定法在工程实践中不断发展，经验在不断丰富，若结合进行一定的测试、观察和验证，便可大大提高鉴定工作的可靠程度。

（二）房屋可靠性鉴定法

房屋可靠性鉴定法运用概率论和数理统计原理，采用非定值统计规律对房屋的可靠度进行鉴定。该方法用结构的失效概率来定义结构的可靠概率，用与结构失效相对应的可靠指标来度量结构的可靠概率，并建立了结构可靠概率与结构极限状态方程之间的数学关系。在计算可靠度指标时考虑了基本变量的概率分布类型，并采用了线性化的近似手段。目前，我国适用的鉴定标准有《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292—1999 和《工业建筑可靠性鉴定标准》GB50144—2008，这两个标准只考虑了房屋的安全性和适用性。但由于存在房屋结构材料强度的差异和计算模型与实际工作状态之间的差异，目前离实用还有较大的距离。现在概率法的实际应用仅止于近似概率法，从概率分布曲线和形态用 “均方差” 度量并找出 “安全指标”。

（三）实用鉴定法

实用鉴定法是在传统经验鉴定法的基础上发展起来的一种较科学的鉴定方法。它克服了经验鉴定法的缺点，增加了检测仪器和设备的应用，对于结构材料强度等有关力学参数，一定采用实测值，并经过统计分析后才用于结构的分析计算。在各项结果的评定中，均以原设计规范的控制条件为标准，经过分析提出综合性鉴定结论和对策建议。此鉴定方法适用于结构复杂，建筑标准要求较高的大型、重要建筑物。实用鉴定法在初步调查、分析损坏原因的基础上，列出调查项目、检测内容和结构实验方法的要求，建立一套完整描述房屋状况的模式和表格。一般要有两次以上的调查分析、检测试验、逐项评定等程序，给出一个比较准确的房屋安全鉴定结论。

（四）房屋完损鉴定评级法

房屋完损鉴定评级法是以房屋完损状态为标准的划分等级法，此方法将房屋划分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五类。其中，危险房是根据《危险房屋鉴定标准》JGJ125—99 (2004 年版) 给定危险构件、危险房屋界限确定的，其他四类是按《房屋完损等级评定标准》评定的。目前，房屋完损等级的评定过程基本是定性的描述，无定量的界定。损坏程度的描述用词为 “稍有”“少量”“较多”“轻度”“明显”“严重” 等比较含糊的词汇，故只能对房屋的完损状况做粗略的定性评定，评定结论或多或少的带有主观性和随意性。评定房屋完损等级应在评定出房屋的结构、装修、设备等组成部分的各项完损程度的基础上，再对整幢楼房的完损程度进行综合评定。

五、房屋安全检测鉴定机构

（一）机构服务介绍

房屋安全检测第三方检测机构独立于房屋建设方和使用方，以专业、客观、科学的态度为客户提供房屋安全检测服务。这些机构拥有专业的技术团队和先进的检测设备，能够针对不同类型的房屋提供全面的检测服务及个性化的解决方案。无论是既有建筑、在建工程还是烂尾楼，无论是民用建筑、工业建筑还是古建筑，无论是框架结构、砖混结构还是其他复杂结构，都能准确评估房屋的安全状况。

（二）检测项目

结构安全性检测：对房屋的基础、梁、柱、板等结构构件进行检测，评估其承载能力和稳定性。例如，检测地基基础是否出现不均匀沉降、滑移、变形等情况，上部承重结构是否出现开裂、变形、破损、风化、碳化、腐蚀等问题。

建筑材料检测：对房屋使用的钢材、混凝土、砖块等建筑材料进行检测，确保其质量符合标准。通过检测材料的强度、耐久性等性能指标，判断建筑材料是否能够满足房屋的安全使用要求。

抗震性能检测：检测房屋的抗震能力，评估其在地震等自然灾害中的安全性。依据相关抗震标准，对房屋的结构布局、构件连接等方面进行检测，确定房屋在地震作用下的稳定性。

消防安全检测：检查房屋的消防设施是否齐全、有效，确保消防安全。包括消防器材的配备、消防通道的畅通、电气线路的防火措施等方面的检测。

渗漏检测：检测房屋的屋面、墙面、地下室等部位是否存在渗漏问题。采用专业的渗漏检测设备和方法，准确找出渗漏点，为房屋的维修提供依据。

室内环境检测：检测房屋内的空气质量、辐射水平等，保障居住者的健康。例如，检测室内甲醛、苯等有害气体的含量，以及放射性物质的辐射水平。

（三）注意事项

选择正规机构：要查看机构的资质证书、检测设备和技术人员的专业水平，确保其具备相应的检测能力。选择具有国家认可的检测资质、丰富的检测经验和良好口碑的机构。

配合检测工作：在检测过程中，房屋所有者或使用者应积极配合检测人员的工作，提供必要的信息和协助。如提供房屋的建筑图纸、使用情况等资料，协助检测人员进行现场勘查。

关注检测报告：认真阅读检测报告，了解房屋的安全状况和存在的问题，如有疑问及时向检测机构咨询。关注报告中的检测项目、检测结果、评定等级等内容，对房屋的安全问题有清晰的认识。

定期检测：对于老旧房屋或使用年限较长的房屋，应定期进行安全检测，及时发现和解决潜在的安全隐患。根据房屋的使用情况和年限，制定合理的检测周期，确保房屋的安全使用。

（四）检测目的

确保房屋安全：通过检测，及时发现房屋存在的安全隐患，采取相应的措施进行修复和加固，确保房屋的安全使用。例如，对发现的结构裂缝、地基沉降等问题进行及时处理，防止安全事故的发生。

保障居住者生命财产安全：房屋安全关系到居住者的生命财产安全，检测可以为居住者提供一个安全的居住环境。确保房屋在使用过程中不会出现倒塌、火灾等安全事故，保障居住者的人身和财产安全。

为房屋维修和改造提供依据：检测报告可以为房屋的维修和改造提供科学依据，确保维修和改造的质量和安全性。在进行房屋维修和改造前，根据检测报告制定合理的方案，避免盲目施工。

符合法律法规要求：在一些情况下，房屋安全检测是法律法规的要求，如房屋交易、出租等。确保房屋符合相关法律法规的安全标准，保障交易双方的合法权益。

（五）工作流程

委托受理：客户向第三方检测机构提出检测委托，填写委托申请表，提供相关资料。客户应详细说明检测的目的、房屋的基本情况等信息，以便检测机构制定合理的检测方案。

现场勘查：检测机构安排专业技术人员对房屋进行现场勘查，了解房屋的基本情况和使用状况。勘查内容包括房屋的结构形式、建筑面积、使用年限、装修情况等，为后续的检测工作提供基础数据。

制定检测方案：根据现场勘查情况，制定详细的检测方案，确定检测项目、检测方法和检测时间。检测方案应根据房屋的类型、使用情况和客户的需求进行制定，确保检测的全面性和准确性。

检测实施：按照检测方案进行检测，使用专业的检测设备和仪器，对房屋的各项指标进行检测和记录。检测过程中，应严格按照操作规程进行操作，确保检测数据的真实性和可靠性。

数据分析和评估：对检测数据进行分析和处理，评估房屋的安全状况，出具检测报告。数据分析应采用科学的方法和技术，对检测数据进行统计分析、对比分析等，确定房屋的安全等级。

报告交付和解释：将检测报告交付客户，并对报告中的内容进行解释和说明，为客户提供专业的建议和解决方案。检测报告应包括房屋的基本情况、检测项目、检测结果、评定等级、建议措施等内容，为客户提供全面的房屋安全信息。