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一、房屋质量安全检测之必要性

房屋在使用过程中，不可避免地会出现老化现象。就如同人的身体会随着时间的推移逐渐衰老一样，房屋也会在岁月的侵蚀下出现各种问题。如果不进行及时的检测和维护，房屋的使用寿命将会大大缩短。

在我国，多年来受 “重建设，轻管理” 思想的影响，对建成房屋的定期检查和维护工作还未引起足够的重视。这导致很多房屋在出现明显损耗或损坏严重时才进行检查、鉴定，结果往往是房屋的使用寿命缩短，维修费用大大增加。例如，在正确使用的前提下，若能定期检查、鉴定房屋，并通过合理维护，如通风除尘、防渗堵漏、补强防腐、清除超载及老化构件的更换等，及时处置房屋出现的问题，使其达到新的安全状态，就能防患于未然。

还存在的二十世纪五、六十年代甚至是解放前建造的砖木或简易结构房屋，经过几十年的风雨剥蚀和各种自然的、人为的损坏，绝大部分已沦为危险房屋。据统计，目前我国这类老旧房屋数量众多，安全隐患突出。通过对这些房屋实施安全管理与鉴定，可以尽早地发现安全隐患，及时采取排险解危措施，Zui大限度地减少房屋倒塌事故的发生和人员财产损失。同时也能查清危旧房屋的结构类型、使用情况和分布状况，促进危旧房屋相对集中的区域有计划、有重点的翻建、改造。

房屋质量安全检测是保证房屋质量、减少倒塌事故发生的重要途径，我们必须给予足够的重视。

二、常见检测项目与方法

（一）检测项目

房屋质量安全检测项目多样，涵盖多个方面。除了上述提到的房屋安全、完损状况、损坏趋势、结构和使用功能改变、质量综合、其他类型检测外，空气质量检测也至关重要。随着人们对室内环境质量要求的提高，空气质量检测主要关注甲醛、苯、TVOC 等有害气体的含量。若空气中有害气体超标，会对居住者的身体健康造成严重影响。

（二）检测方法

1. 常见房屋安全鉴定方法有房屋安全性鉴定、正常使用性鉴定、改建结构安全鉴定、构件安全鉴定、突发事故紧急鉴定、危险及完损鉴定、司法鉴定、抗震安全鉴定、施工周边房屋安全影响鉴定等。不同的鉴定方法针对不同的情况。例如，房屋安全性鉴定主要针对上世纪 50 年代以后建造的房屋，鉴定复杂程度取决于现场实际情况；房屋正常使用性鉴定侧重于是否影响使用人的正常使用，如装饰装修破损、漏水、空鼓等现象；房屋改建结构安全鉴定重点在于复核验算，检查改造前后对房屋整体的影响。

据统计，目前我国在房屋安全鉴定中，房屋安全性鉴定和正常使用性鉴定占比较大，分别约为 30% 和 25%。

1. 以混凝土检测为例，介绍我国常用检测方法及误差范围，如钻芯法接近真实强度但破损较大，超声回弹综合法较常用等。常用的混凝土强度检测方法有回弹法、超声回弹综合法、后装拔出法、钻芯法等。回弹法操作简单，能较好反映混凝土均匀性，但易受龄期及含水率影响。超声回弹综合法可减少龄期及含水率对混凝土强度的影响，提高测试精度。后装拔出法是半破损检测方法，通过测定极限拔出力来检测混凝土强度。钻芯法直观、可靠、精度高，但对结构有局部损伤，且设备笨重、成本较高。

批量检测时，抽检数量不得少于同批构件总数的 30% 且不得少于 10 个。单个构件检测，对于一般构件，测区数不宜少于 10 个。当受检构件数量大于 30 个且不需提供单个构件推定强度或受检构件某一方向尺寸不大于 4.5m 且另一方向尺寸不大于 0.3m 时，每个构件的测区数可减少，但不应少于 5 个。

三、检测标准解读

（一）建设项目标准

建设项目的标准对于确保房屋质量至关重要。严格按照规划、设计及专业管理部门要求建设完毕是基础，这意味着从房屋的布局、结构到各项设施的配置都必须符合既定的规范。各专业主管部门验收合格且资料齐全，确保了房屋在各个专业领域，如电气、给排水、消防等方面都达到了安全和质量标准。具备封闭式物业管理基本要求，为居民提供了安全、有序的居住环境，包括安保措施、环境卫生维护等。建筑渣土等清理完毕，不仅保证了小区的整洁美观，也消除了潜在的安全隐患。

例如，在某些建设项目中，严格执行建设标准可以有效提高房屋的耐久性和安全性。按照标准进行施工的房屋，在防水、保温、抗震等方面都表现出更好的性能。同时，资料齐全也为日后的维护和管理提供了便利，一旦出现问题，可以快速准确地找到解决方案。

（二）业主验房标准

业主在验房时，文件齐全是重要的一步。《住宅质量保证书》是房地产开发商对房屋质量的承诺保证，具有法律效力。其中应列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。此外，还应核对合同约定，确保设施设备、面积、结构等与合同一致。

入户检查房屋质量时，门窗是关键部分。检查门锁是否正常，有无变形破损，门窗的强度是否足够，密封性是否良好。厨卫地板和天花板要检查是否有渗漏、裂缝等问题。对于顶层房屋，要特别注意是否有漏水现象。墙面地面要检查是否平整，有无裂缝、空鼓等情况。

例如，在验房过程中，如果发现门窗密封不严，可能会导致走风漏气，增加能源消耗，同时也会积累灰尘，影响居住舒适度。如果墙面有空鼓现象，日后可能会出现墙皮脱落，增加维修成本。

（三）安全鉴定标准

新修订的《危险房屋鉴定标准》为房屋安全性评估提供了明确的依据。房屋安全性分为 A、B、C、D 四个等级，A 级为 “完好”，结构承载力能满足正常使用要求，无危险点，房屋结构安全；B 级为 “基本完好”，结构承载力基本能满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求；C 级为 “限制使用”，部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房，一般需要加固或局部改造；D 级为 “危险”，承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房，一般应整体拆除。

据统计，在危房鉴定中，C、D 级危房占比较大，尤其是一些老旧房屋和年久失修的建筑。对于被认定为 C、D 级危房的房屋，应根据具体情况采取相应的措施，如加固、拆除重建等，以确保居住者的生命财产安全。

例如，南昌市红谷滩区制定了城镇 C、D 级危房排危整治实施方案，成立了工作领导小组，明确了各方责任，采取属地日常监管和专业技术监测相结合的方式，对危房进行排查整治，建立健全房屋使用安全常态化、网格化管理的长效管理机制。