福建第三方房屋安全鉴定单位房屋受损鉴定检测 危房鉴定房屋安全检测与鉴定标准报告

一、新建房屋质量检测鉴定的重要性

新建房屋进行质量检测鉴定至关重要。首先，从居住安全角度来看，据相关数据统计，每年因房屋质量问题导致的安全事故不在少数。新建房屋可能存在施工质量、建筑材料等方面的隐患，通过质量检测鉴定，可以及早发现这些问题，如结构受损、安全隐患等，一旦发现房屋存在安全风险，能够及时采取修整措施，向相关部门报告，Zui终目的是为了更好地保证居住人员的人身安全。

其次，对于房屋的后续权益保障意义重大。新建房屋的质量检测鉴定能够确保房屋的质量，确切地检测出房屋是否符合相关标准。同时，也有助于相关管理部门了解房屋是否合适，对该地区的房屋进行安全性管理。对房屋本身的构造以及基本规划设计进行科学检测，确保房屋在建设过程中严格按照设计和规划进行，为后期房屋交付使用提供保障，让业主能够安全、安心地居住。

此外，新建房屋质量检测鉴定还能促进现有房屋资源的充分、合理利用。如果新建房屋在质量上存在问题而未被及时发现，可能会导致房屋在使用过程中出现各种问题，缩短房屋的使用寿命，降低房屋的使用价值。而通过质量检测鉴定，可以有效提高建筑工程的施工质量，使人民群众的生命财产得到保障，一定程度上保证社会的稳定。

二、鉴定标准与相关规定

（一）通用鉴定标准

新建房屋质量检测有着明确的通用标准。在建设项目完成情况方面，我国法律法规以及相关政策规定商品房交房时应完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件，有完整的技术档案和施工管理资料，有工程使用的主要建筑材料、设备、构配件的质量合格证件资料和试验检验报告等。同时，建筑工程质量应符合国家安全规定的标准，如符合房屋土建工程验收标准、安装工程验收标准等，且应符合工程建筑设计和工程建设合同约定的内容，有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，有施工单位签署的工程质量保修书，并已办理工程竣工交付使用的有关手续。此外，施工现场质量管理应有相应的施工技术标准，健全的质量管理体系、施工质量检验制度和综合施工质量水平考核制度。建筑工程应该按规定进行施工质量控制，包括材料、半成品等的现场验收，各工序按施工技术标准进行质量控制并检查，相关各专业工种之间进行交接检验并形成记录。建筑工程质量验收应符合本标准和相关专业验收规范的规定，符合工程勘察、设计文件的要求，参加验收的各方人员应具备规定的资格，验收应在施工单位自行检查评定的基础上进行，隐蔽工程在隐蔽前应由施工单位通知有关单位进行验收，并形成验收文件。

（二）法律规定

房屋质量检测标准的法律依据较为明确。《建设工程质量检测管理办法》规定国务院建设主管部门负责对全国质量检测活动实施监督管理，并负责制定检测机构资质标准，省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门负责对本行政区域内的质量检测活动实施监督管理，并负责检测机构的资质审批。检测机构未取得相应的资质证书，不得承担质量检测业务。《建设工程质量管理条例》第十六条规定建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程竣工验收应当具备完成建设工程设计和合同约定的各项内容、有完整的技术档案和施工管理资料等条件。在正常使用下，房屋建筑工程的Zui低保修期限也有明确规定，如地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为 5 年等。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知，施工单位接到通知后应到现场核查情况并在约定时间内予以保修。发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施，由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收，涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。

三、业主验房要点

（一）文件检查

业主在验房时，查看 “两书一表” 即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》至关重要。这些文件是新建房屋质量的重要凭证。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，明确了房屋在一定期限内的保修范围和期限，为业主在日后发现房屋质量问题时提供了维权依据。《住宅使用说明书》则详细介绍了房屋的使用方法、注意事项等，帮助业主正确使用和维护房屋。《竣工验收备案表》则证明了房屋已经通过了相关部门的验收，符合交付使用的条件。此外，业主还应查看房屋面积实测表、质量问题整改通知书等文件，确保房屋质量和面积等信息真实可靠。

（二）合同核对

在验房过程中，业主应仔细核对合同中约定的设施设备、面积及结构等是否与实际相符。首先，检查设施设备是否与合同约定的品牌、型号一致，如可视对讲、密码锁等附加设备，要确认其在保质期内且能正常使用。其次，核实房屋实际面积与销售面积是否存在差异。根据国家规定，实际面积与购房合同面积误差在 3% 之内属于正常范围，误差超过 3%，业主有权利要求赔偿。同时，要确认房屋结构是否与合同一致，层高是否符合要求，一般来说，小高层的层高要在 2.6 米以上为好，太低会给人压抑感，不利于住户的身心健康。

（三）入户检查

1. 门窗：检查入户门表面是否有扭曲变形、破损、剥落、划痕等情况，安装是否周正，门框填嵌密封是否到位，开启是否灵活、有无异响，锁具把手是否牢固，配件是否齐全。窗户要检查窗扇密闭性、玻璃是否完好，密封胶、密封条、配件是否齐全，排水孔是否打通，玻璃是否符合安全玻璃管理规定。

1. 厨卫：厨房和卫生间固定设施要符合合同约定，安装牢固，地面闭水无渗漏。卫生洁具、水槽与台面、墙面等部位连接处防水密封。给排水管道与配件、器具连接严密，通水顺畅、无渗漏。地漏安装美观、平整、牢固，无渗漏、无杂物，地漏周边坡向正确。

1. 墙面：查看墙面是否有龟裂现象，用空鼓锤敲击检查是否有空鼓。同时，要注意墙面是否平整，阴阳角是否顺直、方正。

1. 地面：检查地面平整度，是否有开裂、空鼓、反砂情况。踢脚线与墙面顺直平整，无外撇、内斜现象；与地面拼装严密、平直。木地板类要无松动、无起拱现象，扣条顺直、严密，无翘曲。瓷砖 / 石材类坡度要满足排水要求，与地漏管道结合处严密、无渗漏。

1. 屋顶：检查屋顶是否有开裂、空鼓现象。

1. 电路：查看插座开关位置设置是否合理，回路设置是否合理，路数是否足够，有无漏电保护和接地保护。检查插座开关是否能正常使用，电器灯具是否正常连接，能否正常使用。配电箱安装牢固，线路标识明确，电表正常安装，正常计数。

1. 水路：检查水管、水龙头是否正常安装，能否正常使用，连接处是否存在渗水漏水现象。检查地漏是否排水通畅，无堵塞。

1. 防水：在门口做 15cm 高的挡水层，往里面注水，直到水高到达 10cm，同时做好高度标记。24 小时后观察水的高度的变化程度，并提前与楼下住户约定时间查看是否发生渗水情况。

四、质量问题鉴定

（一）发现问题后的鉴定流程

当业主发现新房存在质量问题后，可以通过以下途径进行鉴定。首先，可以向当地的建筑工程质量监督部门（如建设局监理公司或城乡建设工程质量检测中心）提出鉴定申请。在申请鉴定时，业主需要准备一系列材料，包括房屋用地相关证明文件，如土地使用权证；建设手续中的各种证件，如建设用地规划许可证、选址意见书、施工证以及施工图；还有消防手续等材料。

《中华人民共和国建筑法》第五十二条规定，建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求。具体管理办法由国务院规定。有关建筑工程安全的国家标准不能适应确保建筑安全的要求时，应当及时修订。

如果是在诉讼过程中，当事人需提出司法鉴定申请、明确鉴定内容，选择司法鉴定机构，由鉴定机构出具鉴定结论。

（二）规定与处理办法

房屋质量问题鉴定有着明确的规定。在房屋未交付使用前可以找建设部门的质检站，房屋交付使用后一年可以找正规资质的房屋安全鉴定机构进行鉴定。

调查房屋的建造、使用和修缮的历史沿革、建筑风格、结构体系等资料；抽样检测房屋承重结构材料的性能。检测房屋的结构、装修和设备等的完损程度、检测房屋倾斜和不均匀沉降现状；验算房屋现有承载能力；验算房屋现有抗震能力并复核抗震构造措施；检查房屋设备的运行状况。

如果房屋质量鉴定不合格，可以根据不同情况采取不同的处理方式。如果房屋主体结构质量不合格，从技术角度看，所谓 “主体结构” 是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。其必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。此时，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

如果是严重影响正常居住使用的质量问题，这是指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供电等。买受人同样有权请求解除合同和赔偿损失。

如果是其他质量问题，如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。可以要求开发商限期修复，出卖人拒绝修复或者在合理期限拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复，修复费用由出卖人承担。

五、检测鉴定方法

（一）专业机构鉴定过程

新建小区的房屋质量鉴定通常由专业的房屋鉴定机构或建筑质量检测机构进行，一般程序如下：

1. 提交申请：购房者或者房屋所有者向相关部门提交房屋质量安全鉴定的申请，需携带购房合同、房屋证书、方案图纸等相关资料。

1. 审核资料：相关部门对提交的申请资料进行审核，确保符合相关规定和条件。

1. 现场勘查：相关部门安排工程师或技术人员前往现场对房屋进行勘查和检查。检查内容包括房屋的结构、材料、施工质量等方面，确保符合相关标准和规定。例如，检查房屋的构造是否合理，承重结构是否完好，地基是否稳固，梁柱板墙等受力构件是否存在损伤、变形、裂缝等情况。

1. 报告编制：基于现场勘查的结果，工程师或技术人员编制具有quanwei性的房屋质量安全鉴定报告。报告中会详细说明房屋的质量状况，指出存在的问题和建议修复措施。

1. 结果公示：部分地区的房屋质量安全鉴定结果会进行公示，以方便社会公众对房屋质量的了解和监督。

1. 整改和验收：如果鉴定报告中指出存在质量安全问题，房屋所有者需要及时进行整改。整改完成后，再次邀请工程师或技术人员进行验收，确认问题已经得到解决。

1. 鉴定结果备案：房屋质量安全鉴定结果会被相关部门进行备案，以便日后的监管和查阅。

（二）主体结构检测方法

房屋主体结构质量检测鉴定是新建房屋质量检测的重要环节，其重点主要包括对主体结构的钢筋或混凝土进行材料的力学性能检测、构造措施检测、构件尺寸检测、钢筋配置检测、结构及构件的损伤、裂缝及变形情况检测以及结构性能实荷检测等涉及主体工程质量的检测。

目前主要的鉴定方法有传统的经验鉴定、实用鉴定和概率鉴定。

• 传统经验法：需要有经验的检测专家经过现场实地考察，在原有的设计规范的基础上，经过简单的计算和分析，再结合专家个人的专业知识和经验，直接对建筑物的可靠性作出评价。这种方法简便易行，花费较少、时间短，对于受力明确、较易判定的中小工程仍是一种可行的常用方法。在实际工程操作中，还会结合进行一定的测试、观察和验证，以此来提高鉴定工作的可靠程度。

• 实用鉴定法：先对建筑物和周围环境进行检测，获得所需的数据后再运用计算机技术以及其他相关技术和方法，以现行标准规范为基准对建筑物的性能和状况进行分析，从安全性、适用性多个方面综合评定建筑物的可靠性水平。

• 概率鉴定法：应用概率论与数理统计的方法，利用非定值理论，建立求取结构抗力与结构的荷载效应差值的函数，对结构的真实可靠度进行评估和鉴定。结构抗力比结构荷载效应越大其可靠程度也就越高，相反当结构抗力小于结构的荷载效应时结构便会处于失效状态。按概率理论，也可以用结构的失效概率来表示。因此，只要能计算出失效概率，便可以得到保证率。

此外，主体结构检测还包括以下具体内容：

• 混凝土、砂浆、砌体强度现场检测：常见的混凝土强度检验方法有非破损（即回弹法、超声法）或局部破损法（即钻芯取样），并以同条件试块强度为依据。

• 钢筋保护层厚度检测：结构部位由监理、施工单位等单位共同选定。构件数量方面，梁、板类构件，各抽取构件数量的 2% 且不少于 5 块。选定的梁类构件检验其全部纵向受力筋的保护层厚度，选定的板类构件抽取不少于 6 根纵向受力筋检验。纵向受力筋保护层厚度允许偏差要求：梁类构件 + 10mm,-7mm；板类构件 + 8mm，-5mm。

• 混凝土预制构件结构性能检测：对混凝土预制构件的承载力、挠度、裂缝控制性能等进行检测，确保其符合设计要求和相关标准。

• 后置埋件的力学性能检测：现场抽样检测是比较常用的检测锚固构件的方法，检验期间锚固件的强度、品种与规格可以相同。常见的后锚固方法有植筋、化学锚固、机械锚固等，应用比较广泛的就是构造柱、砌体结构与幕墙结构。

建筑主体结构检测要点众多，涉及多个方面，只有通过科学、规范的检测方法，才能确保新建房屋的质量安全。

六、检测鉴定流程

（一）申请与审核

购房者或房屋所有者向相关部门提交房屋质量安全鉴定申请时，需携带购房合同、房屋证书、方案图纸等相关资料。相关部门在收到申请后，会对这些资料进行严格审核。审核的内容包括资料的完整性、真实性以及是否符合相关规定和条件。例如，购房合同是否规范，房屋证书是否合法有效，方案图纸是否与实际房屋情况相符等。若资料不完整或存在问题，相关部门会要求申请人补充或修正资料，确保申请资料符合要求后，才会进入下yiliu程。

（二）现场勘查与报告编制

现场勘查是房屋质量安全鉴定的关键环节。工程师或技术人员会对房屋的结构、材料、施工质量等方面进行全面检查。在结构方面，会检查房屋的整体框架是否稳定，梁柱节点连接是否牢固，墙体是否垂直等。材料方面，会查看建筑材料的质量是否符合标准，如钢筋的规格是否达标、混凝土的强度是否满足要求等。施工质量方面，会检查墙面的平整度、地面的坡度是否合适，防水处理是否到位等。

报告编制要求客观、准确、详细。报告中会详细说明房屋的质量状况，包括房屋各个部位的具体情况，如结构是否存在隐患、材料是否合格、施工质量是否达标等。同时，会指出存在的问题，并提出具体的建议修复措施。报告还需附上现场勘查的照片、数据等资料，以增强报告的可信度和quanwei性。

（三）结果公示与整改验收

部分地区的房屋质量安全鉴定结果会进行公示，方便社会公众对房屋质量进行了解和监督。公示的渠道可以是相关部门的guanfangwangzhan、工程现场等。公示内容包括房屋的基本信息、鉴定结果、存在的问题等。

如果鉴定报告中指出存在质量安全问题，房屋所有者需要及时进行整改。整改过程中，应严格按照报告中的建议修复措施进行操作。整改完成后，再次邀请工程师或技术人员进行验收。验收时，会对整改后的部位进行仔细检查，确认问题已经得到解决。若验收合格，房屋可以继续使用；若验收不合格，房屋所有者需要继续整改，直到验收合格为止。Zui后，房屋质量安全鉴定结果会被相关部门进行备案，以便日后的监管和查阅。