福建房屋检测鉴定房管局认证报告 农村自建房鉴定全指南

一、农村自建房鉴定的重要性

随着城市化的推进，农村自建房的性质发生了重大改变。从Zui初的单纯居住用途，逐渐发展为带有租赁性质的公寓房，再到含经营性的门铺、店面，甚至具有生产属性的厂房、小作坊等。然而，很多农村自建房本身就是 “三无工程”—— 无规范审批、无资质证明、无验收标准。

在这样的背景下，农村自建房的安全问题日益凸显。一方面，由于缺乏规范审批和资质证明，自建房在建设过程中可能存在设计不合理、施工不规范等问题，这为房屋的安全埋下了隐患。另一方面，没有验收标准意味着房屋在建成后无法得到有效的质量检验，难以确保其安全性。

例如，一些自建房在建设过程中，可能会因为施工者经验不足或偷工减料，导致房屋结构不稳定。还有一些自建房在使用过程中，可能会因为随意加盖、改建等行为，破坏房屋的原有结构，影响其安全性。

因此，农村自建房鉴定就显得尤为必要。通过鉴定，可以及时发现自建房存在的安全隐患，采取相应的措施进行维修、加固或拆除，从而保障居住者的生命财产安全。同时，鉴定也可以促使自建房的建设更加规范，提高房屋的质量和安全性。

二、鉴定标准与等级划分

（一）鉴定标准详解

农村自建房安全鉴定的 c 级评定标准为：

• 地基基础：保持基本稳定。

• 墙体：承重墙出现多处轻微裂缝或部分非承重墙墙体出现裂缝、明显位移和歪闪或者有明显松动、脱闪等现象。

• 梁、柱：梁、柱出现裂缝，但未达到承载能力极限状态，个别梁柱节点破损和开裂明显。

• 楼、屋盖：楼、屋盖明显有开裂现象；盖板与墙、梁搭接处有松动和明显裂缝，个别屋面板塌落。

农村自建房安全鉴定的 d 级评定标准为：

• 地基基础：地基基本失去稳定，基础出现局部或整体坍塌。

• 墙体：承重墙出现比较明显歪闪、局部酥碎或倒塌；墙角处和纵、横墙交接处普遍松动和开裂，非承重墙局部倒塌或严重开裂。

• 梁、柱：梁、柱节点破坏严重或者普遍开裂。

• 楼、屋盖：楼、屋盖板普遍开裂，且部分严重开裂；楼、屋盖板与墙、梁搭接处有松动和严重裂缝，部分屋面板塌落；屋架歪闪，部分屋盖塌落。

（二）等级划分明确

农村自建房屋等级分为 A、B、C、D 四级。

• A 级：结构能满足安全使用要求，承重构件未发现危险点，房屋结构安全。例如，地基基础稳固，无不均匀沉降；砌筑质量良好，无裂缝、剥蚀、歪斜；混凝土外观质量良好，无挠曲，无裂缝等。各项指标均处于良好状态，房屋整体没有损坏，基本完好，抗震构造措施满足要求。

• B 级：结构基本满足安全使用要求，个别承重构件处于危险状态，但不影响主体结构安全。比如有轻微不均匀沉降，砌筑质量一般或较差，有轻微开裂或剥蚀等情况。整体房屋轻微破损，轻度危险，抗震构造措施基本满足要求。

• C 级：部分承重结构不能满足安全使用要求，局部出现险情，构成局部危房。像有明显不均匀沉降，砌筑质量很差，裂缝较多，剥蚀严重等。房屋中度破损，中度危险，抗震构造措施部分不满足要求，一般需要加固或局部改造。

• D 级：承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。例如地基不稳定，出现严重不均匀沉降，墙体严重开裂，部分严重歪斜，局部倒塌或有倒塌危险等。房屋严重破损，严重危险，无抗震构造措施，一般应整体拆除。严格意义上来说，D 级房屋属于危房，随时可能出现安全问题，严重影响居住者的生命财产安全。

三、鉴定流程步骤

（一）委托与准备

自建房屋房主可以找当地住建主管部门公布的鉴定机构，按规定委托鉴定机构进行自建房房屋安全鉴定，并签订房屋安全鉴定合同，明确双方的权利与义务、违约责任、解决争议的方法等。委托人应向鉴定机构提供自建房的技术、档案资料（加改扩建和加固修缮历史等，房屋安全责任人要保证真实性），并为自建房房屋安全鉴定活动提供必要的作业条件，配合鉴定机构开展必要的装饰层拆除、基础开挖等工作。

（二）详细流程环节

1. 房屋历史沿革及修缮历史情况调查：了解房屋的建造年代、施工单位、使用情况以及过往的修缮历史等信息，这些信息对于后续的鉴定工作至关重要，能够帮助鉴定人员更好地了解房屋的发展历程和可能存在的问题。

1. 房屋建筑结构情况的检测与复核：对房屋的结构进行全面检测，包括框架结构、砖混结构等不同类型的结构体系。检测内容涵盖结构设计图纸复核、构件尺寸检测（如框架柱截面尺寸、梁截面尺寸、楼板厚度等）、混凝土强度检测、承重构件配筋的检测（包括钢筋直径、框架柱配筋、框架梁配筋等）。

1. 房屋建筑特色及重点保护部位的调查：从业主方和历史房屋保护中心查阅相关资料，了解房屋的建筑特色，确定重点保护部位。例如，一些具有历史文化价值的农村自建房，可能存在特殊的建筑风格或构造，需要在鉴定过程中加以重点关注和保护。

1. 房屋主要结构材料强度的检测：采用专业的检测方法，对混凝土、钢材等主要结构材料的强度进行检测。例如，对于混凝土结构构件，可以采用回弹法检测混凝土强度，对于钢结构构件，可以采用钢材抗拉强度试验法检测钢材试件抗拉强度、钢材弯曲强度试验方法检测钢材试件弯曲强度及弹性模量试验等。

1. 房屋相对不均沉降趋势和倾斜情况的检测：采用全站仪等专业设备，对房屋的倾斜情况进行检测，确定房屋是否存在倾斜以及倾斜的程度。同时，通过对地基的检测，判断房屋是否存在不均匀沉降的趋势。检测结果表明，受检房屋整体向西北方向倾斜，南北向Zui大倾斜率为向北倾斜 12.63‰，向北平均倾斜率为 9.05‰；东西向Zui大倾斜率为向西倾斜 10.42‰，向西平均倾斜率为 6.36‰，多处测点倾斜率大于《农村住房危险性鉴定标准》（JGJ/T 363 - 2014）中规定的房屋整体倾斜限值 7‰。

1. 房屋的完损状况检测：对房屋进行全面的完损状况检测，包括重点保护部位及其他部位。检测内容包括裂缝、外立面损伤、混凝土破损、钢材状况等，对主要损伤部分需重点检测。同时，对结构完损进行检测，如构件的裂缝、位移、老化等，并对这些损坏的部位和程度进行拍照配以文字记录起来。主要采取全数普查重点抽查的方式，分辨损伤的类型是否是结构性损伤，如果现场条件不满足全面普查，可以在后续修复施工前进行补充检查。按楼层顺序进行检测，每层楼又按照结构顺序进行检测，将出现损伤的构件情况用照片和文字描述相结合记录起来，若照片和文字都不能很好说明的，需绘制相关的损伤图纸。

1. 房屋修缮方案及未来使用荷载的调查：了解房屋的修缮历史和未来的使用计划，调查房屋可能承受的荷载情况。这对于评估房屋的安全性和确定后续的处理建议非常重要。例如，如果房屋计划用于商业用途，可能需要承受更大的荷载，这就需要对房屋的结构进行更加严格的检测和评估。

1. 房屋结构安全性的分析与评定：根据前面的检测结果，对房屋的结构安全性进行分析与评定。分析委托人提供的房屋结构和使用功能改变方案及技术要求，对房屋结构构件的材料力学性能进行检测，对结构改变的部位和荷载增大的部位进行重点检测，检测项目应根据结构验算的需求确定。根据房屋结构类型、改建方案及现场调查的情况，建立合理计算模型，按现场检测房屋结构材料力学性能和房屋结构改变后或使用功能改变后的实际状况，根据现行规范的要求对房屋相关结构和地基承载能力进行验算。

1. 房屋结构抗震性能鉴定：对房屋的抗震性能进行鉴定，评估房屋在地震等自然灾害中的抗风险能力。例如，根据不同地区的抗震设防烈度要求，对房屋的结构体系、构件连接等进行检测，判断房屋是否满足抗震要求。在我国现行的抗震设计规范以设防烈度的形式对全国进行抗震设计，6 度以下属于非抗震设防区域，对建筑结构没有具体的抗震设计要求，而剩下的 6、7、8、9 度区的建筑物都必须进行抗震设计。

1. 对不满足房屋结构安全性要求的部位提出处理建议：根据鉴定结果，对不满足房屋结构安全性要求的部位提出处理建议。建议可能包括拆落地大修、加固修缮、局部改造等。同时，修缮应请有相应资质的设计和施工单位进行设计和施工，以确保房屋的安全和正常使用。

四、注意事项提醒

（一）施工与安全

自建房施工前准备工作至关重要。首先，要明确自家盖房子的高度和面积是否超标，同时了解村里盖房子是否需要经过审批，还要考虑自家建房子是否会因为太高遮挡邻居。这些准备工作能避免在盖房过程中因未经审批或超标而被要求停工补办手续或被罚款，减少因停工带来的成本增加和进度延误。

施工时机的选择也很关键。农村建房zuihao选在 3 月下旬冻土融化之后到 6、7 月份雨季来临之前以及 9 月至 11 月进入冬季施工之前。这样可以避免在极端天气下施工，保证施工质量和进度。

建房人的管理经验和处世之道同样重要。现在农村建房多承包给施工队，业主应与施工队搞好关系，既不能坑人也不能被人坑。在建筑工程中，保持施工进度是Zui大的节省成本。施工过程中要做好安全鉴定，例如在关键节点进行结构检测、材料强度测试等，确保施工安全。另外，自建房屋交付使用后的一年内可以找正规资质的房屋安全鉴定机构进行房屋安全鉴定，以便及时发现问题并解决，提高使用舒适度。

（二）房屋各部位要点

1. 防潮处理：农村自建房Zui大的问题之一就是地面防潮。一到潮湿天气，一楼的地板就像水洗一般潮湿，导致家具、衣服潮湿发霉。地面防潮的方法有多种，如防水层隔离法和架空防潮法。防水层隔离法是在地面回填平整之后，用塑料膜或者专用的防水材料平铺，然后在防水层上面浇筑混凝土再进行其他装修。但这种方法失败的例子较多，主要原因包括施工工艺问题、防水层破损、覆盖不到位、搭接不密封等。相比之下，架空防潮法效果更好。在农村自建房中，架空防潮一般是在回填的时候，自 ±0.000 以下留下 50 公分左右的空间不用填满，然后在地梁上面直接铺预制板作为地面的架空地板，Zui后在底下的架空层留几个通气孔即可。如果有地理优势，顺势在偏低的地基中直接做一层地下室，不但能增加可利用空间，还能确保防潮效果万无一失。

1. 防水与防虫蚁处理：防水是一个整体化的工程，只要成功和失败，没有其他可能。哪怕只是一点点疏漏，都会导致失败。农村自建房的防水砂浆防潮层可以用 1:3 的水泥砂浆掺加 5% 的防水剂配制的防水砂浆，在防潮位置抹一层 20mm 或 30mm 厚的防水砂浆。此外，一楼地面在打泥土之前，先把醉红砖铺上一层厚度在 10 厘米左右，没有红砖可放碎石，无论是填碎石还是红砖都要Zui少厚度在 10 厘米。而对于防虫蚁处理，尤其是白蚁防治，十分重要。白蚁对农村房屋破坏性极大，一般以纤维素为食，现代房屋虽以砖混材料为主，但室内仍普遍使用木材或纤维制品，为白蚁提供了生存条件。农村房屋修建时，需要进行白蚁防治处理，采用长效、低毒、环保的专用药剂处理白蚁可能取食的木构件和白蚁可能孽生的隐蔽场所，预防白蚁入室筑巢。

1. 墙体施工要求：墙体砌筑时，材料质量至关重要。砌块、沙石和水泥等材料一定要通过正规渠道购买，并且要有合格证书和相应性能检测报告。抗震地区严禁使用空斗墙，禁止使用泥浆砌筑墙体。砌筑墙体时，应根据每次砌筑墙体的数量合理拌合设计强度要求的砂浆，并及时砌筑使用；出现砌筑砂浆落地或砌筑时间间隔过长致使砂浆结硬等情况发生时，这样的砂浆就不能再使用了；砌筑墙体时，砂浆一定要采用水泥砂浆，保证砂浆具有较好的黏性和较高的砂浆强度，当采用含泥量较高的山砂时，应用水洗去泥。砌筑墙体时，应提前一到两天用水湿润砌块，并在砌筑前再次湿润砌块，使砌块和砂浆有一个好的黏结环境，不因失水而导致黏结强度降低；砌筑时合理控制施工进度，每天砌筑的每片墙高不要超过一米五。

1. 构造柱重要性：构造柱在农村自建房中起着重要作用。构造柱可以应用在混合结构房屋的承重墙中（一般与圈梁同时使用），也可以应用在框架结构房屋的非承重填充墙中，起到加强墙体整体性、提高房屋全面抗震性能的作用。一般构造柱的纵向主筋Zui下部做 90 度弯折，锚入地圈梁内（如无地圈梁则锚入基础中）。配筋情况为柱四角纵向主筋一般采用直径 10 - 14 毫米的二级带肋钢筋，箍筋一般采用直径 6 - 8 毫米的一级光圆钢筋（上下间距约 200 - 250 毫米设置一根，地面向上 1/3 层高范围内、楼板向下 1/3 层高范围内为箍筋加密区，此区域内箍筋上下间距约为 100 - 150 毫米）。构造柱间距应根据不同情况区别对待，当层数和房屋高度接近或者达到砌体结构限定高度时，横墙内的构造柱间距不宜大于层高的 2 倍，即一般不宜超过 5.4 米；纵墙内的构造柱一般不超过 3.9 米（外纵墙）和 4.2 米（内纵墙）。此外，在开间较大、横墙较少的多层住宅中，对构造柱的设置间距要求更高。在横墙内的柱间距不宜大于层高，在纵墙内的柱间距不宜大于 4.2 米；同时在所有纵横墙交接处及横墙的中部也均应设有构造柱以约束相应墙段的砌体。另外，一般外墙和内横墙交接处、开大洞口（宽度 > 3.0 米）的墙体中、楼梯间四角、上人屋面的女儿墙等位置也应设置构造柱。

1. 梁的钢筋放置：雨蓬、阳台等悬臂结构，也就是挑出外墙部分的板、梁应该严格控制上部钢筋位置，钢筋位置不能放错。阳台、走廊栏板配单层钢筋的时候，竖向钢筋应该设在内侧，施工的时候应该避免钢筋位置放错，防止栏板倾倒。砖混结构圈梁必须沿墙贯通，不能间断，构造柱应该和圈梁连成一体，增强房屋的抗震性能。

五、鉴定机构选择

（一）部门与机构

农村自建房安全鉴定可联系当地的建筑工程质量监督部门。具体来说，对于农村自建房，质量鉴定部门通常是当地建设行政主管部门，这可能包括但不限于村镇规划建设管理办公室、乡镇 (街道办事处)、县建设局、市质监站等相关机构。此外，如果房屋出现严重质量问题，也可以联系当地的质量技术监督局寻求帮助。在一些情况下，zhengfubumen可能会聘请第三方中介机构，如监理公司或城乡建设工程质量检测中心，来进行专业质量的评估。

（二）机构推荐名录

1. 安化县居民自建房安全性鉴定服务机构推荐名单（第一批）：

• 湖南中创工程检测有限公司

• 湖南精恒工程检测有限公司

• 湖南楚勘工程检测有限公司

• 湖南湘府检测有限公司

• 中国有色金属长沙勘察设计研究院有限公司

• 湖南千府工程技术有限公司

• 湖南中南林科大土木工程检测有限公司

• 湖南贤普工程检测有限公司

• 湖南核工业工程质量检测有限公司

• 湖南中科工程检测有限公司

• 湖南江汇建设工程有限公司

• 湖南铁院土木工程检测有限公司

• 湖南湘创检测有限公司

• 湖南实创工程检测有限公司

• 湖南科创高新工程检测有限公司

• 浙江固泰工程检测科技有限公司

• 武汉博理建筑工程质量检测有限公司

• 常德鼎信工程检测有限公司。

1. 常德市自建房安全鉴定机构推荐名录（第六批）：

• 河南省建安科学实验研究院有限公司

• 湖南尚科工程科技有限公司

• 常州市建筑科学研究院集团股份有限公司

• 九江市八里湖新区工程检测有限公司。

1. 淮北市城乡自建房屋危险性鉴定单位推荐名单：

• 安徽省建设工程测试研究院有限责任公司

• 安徽省建筑工程质量第二监督检测站

• 安徽省建筑工程质量监督检测站。

六、费用与补助

（一）收费标准说明

农村房屋安全鉴定收费一般按建筑面积计收。具体标准为：

• 住宅类：砖木结构 2.6 元 /㎡，砖混结构 3.9 元 /㎡，钢筋混凝土结构 5.2 元 /㎡。

• 非住宅类：砖木结构 3.4 元 /㎡，砖混结构 5.1 元 /㎡，钢筋混凝土结构 6.8 元 /㎡。

遇有特殊情况，以上述收费标准为基数乘以调整系数收取费用。相关调整系数如下：

• 高温有毒、污染超标的农村房屋不超过 1.8 元 /㎡。

• 无房屋资料不超过 1.5 元 /㎡。

• 加层、改造房屋不超过 2.0 元 /㎡。

• 定期或成批量例行房屋安全鉴定，不超过 0.4 元 /㎡。

• 委托方需加急制作鉴定报告的，不超过 1.3 元 /㎡。

（二）危房补助标准

按照 “群众自建为主，政府给予适当补助” 的原则，政府对各类对象和危房等级的户均补助标准为：

• 五保户一级危房，户均补助 2 万元。

• 五保户二级危房，户均补助 0.5 万元。

• 五保户三级危房，户均补助 0.3 万元。

• 低保户一级危房，户均补助 2 万元。

• 困难户一级危房，户均补助 1 万元。

• 一般户一级危房，户均补助 0.5 万元。

• 低保户、困难户、一般户二级危房，户均补助 0.3 万元。

• 低保户、困难户、一般户三级危房，户均补助 0.2 万元。

各地在具体实施过程中，在切实体现公平、公正、公开和帮扶特困群众的前提下，在不改变危改资金用途的情况下，以农民群众满意为基础，根据危改户贫困程度、房屋危改程度实际情况，可对户均补助标准进行适当调整。调整后的补助资金必须根据危房等级和农户贫困状况划分补助档次，严禁 “平均” 或 “普惠” 等现象的发生。

七、总结与展望

农村自建房鉴定对于保障农村居民的生命财产安全至关重要。通过鉴定，可以及时发现自建房存在的安全隐患，采取相应的措施进行维修、加固或拆除，有效避免安全事故的发生。

然而，目前农村自建房鉴定工作仍面临一些问题。首先，部分农民对自建房鉴定的重要性认识不足，存在抵触情绪。一些农民认为自建房是自己的财产，不愿意花费资金进行鉴定。其次，鉴定费用较高也是一个问题。对于一些经济条件较差的农民来说，支付鉴定费用可能会带来一定的经济压力。此外，鉴定机构的