一、民用房屋安全鉴定方法大盘点

（一）传统经验鉴定法

传统经验鉴定法主要是以有关的鉴定标准为依据，依靠有经验的检测鉴定人员进行现场检测和必要的复核计算，然后凭个人的知识和经验给出评定结果。这种方法在实际应用中较为常见，尤其是对于一些结构相对简单的民用房屋。然而，该方法具有一定的主观性，其结果受鉴定人员的知识水平和经验影响较大。例如，在对某老旧小区的房屋进行鉴定时，不同的鉴定人员可能会因为个人经验的差异而对同一房屋给出略有不同的评定结果。

（二）房屋可靠性鉴定法

房屋可靠性鉴定法运用概率论和数理统计原理，采用非定值统计规律对房屋的可靠度进行鉴定。目前我国适用的鉴定标准有《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292—1999 和《工业建筑可靠性鉴定标准》GB50144—2008。这两个标准只考虑了房屋的安全性和适用性。该方法用结构的失效概率来定义结构的可靠概率，用与结构失效相对应的可靠指标来度量结构的可靠概率，并建立了结构可靠概率与结构极限状态方程之间的数学关系。但由于存在房屋结构材料强度的差异和计算模型与实际工作状态之间的差异，目前离实用还有较大的距离。

（三）实用鉴定法

实用鉴定法是在传统经验鉴定法的基础上发展起来的一种较科学的鉴定方法。它克服了经验鉴定法的缺点，增加了检测仪器和设备的应用，对于结构材料强度等有关力学参数，一定采用实测值，并经过统计分析后才用于结构的分析计算。在各项结果的评定中，均以原设计规范的控制条件为标准，经过分析提出综合性鉴定结论和对策建议。此鉴定方法适用于结构复杂，建筑标准要求较高的大型、重要建筑物。例如，在对一些高层民用建筑进行鉴定时，实用鉴定法能够通过先进的检测仪器获取更准确的数据，从而提高鉴定结果的科学性。

（四）房屋完损鉴定评级法

房屋完损鉴定评级法是以房屋完损状态为标准的划分等级法，此方法将房屋划分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五类。其中，危险房是根据《危险房屋鉴定标准》JGJ125—99 (2004 年版) 给定危险构件、危险房屋界限确定的，其他四类是按《房屋完损等级评定标准》评定的。目前，房屋完损等级的评定过程基本是定性的描述，无定量的界定。损坏程度的描述用词为 “稍有”“少量”“较多”“轻度”“明显”“严重” 等比较含糊的词汇，故只能对房屋的完损状况做粗略的定性评定，评定结论或多或少的带有主观性和随意性。

二、民用房屋安全鉴定的重要性不容忽视

（一）确保房屋安全

房子在投入使用后，会随着时间的推移出现各种老化现象。如果不及时进行维修和保护，房屋的整体可靠性会急剧下降，使用年限也会大大缩短。例如，据相关数据统计，每年因房屋老化未得到及时维护而缩短使用年限的房屋数量众多。通过定期进行房屋安全鉴定，能够及时发现房屋存在的问题，并采取合理的维修和保护措施，确保房屋各部分处于正常安全状态，从而延长房屋的使用年限。

（二）防灾减灾

当房屋受到地震、洪水等自然灾害或火灾侵袭后，结构会受到不同程度的损坏。此时，通过房屋安全鉴定，可以确定房屋的受损程度是否符合安全使用条件。若不符合，可采取相应的排险解危对策。同时，加强对房屋质量的判断，能够及时保护受损房屋，增强房屋的抗灾能力。例如，在某次地震后，经过房屋安全鉴定，发现许多房屋虽然结构受损，但经过及时加固和修复，仍能继续使用，从而减少了人员和财产损失。

（三）推进城市危房改造

目前，还有一些砖木或简易结构的房屋建筑，经过多年的风蚀和破坏，已沦为危房。通过对这些房屋进行安全鉴定，可以判定房屋安全等级，尽早发现安全隐患，及时采取排险解危措施。这样不仅能Zui大限度地减少房屋倒塌事件的发生及人员财产损失，还可以查清危旧房的结构类型，推动危旧房相对集中的地区有计划、有重点地进行翻建、改造。

（四）装修审批保障

在房屋装修过程中，如果随意拆除承重墙、增加隔墙等，可能会导致房屋结构安全隐患。因此，在进行装修前，需要进行房屋安全鉴定。通过鉴定，可以严格审核施工房屋的主体结构及装饰装修方案的应用安全，确保装修后房屋的使用安全，防止各类事故发生。例如，在一些装修纠纷案例中，由于未进行房屋安全鉴定，盲目装修导致房屋出现严重安全问题，给业主带来了巨大的损失。

（五）司法仲裁依据

在建筑房屋建设或装饰、改扩建工程中，经常会出现房屋纠纷。此时，房屋安全鉴定能够为法院或行政机关等单位就房屋受损情况的判责提供依据。它能够从科学公正的角度开展工作，为维护合理利益和社会安定团结发挥重要作用。例如，在某起房屋纠纷诉讼中，房屋安全鉴定机构出具的鉴定报告为法院的判决提供了重要依据，使纠纷得到了公正解决。

三、民用房屋安全鉴定标准清晰明了

（一）分级标准

民用房屋安全鉴定分为 A、B、C、D 四个等级。

A 级：结构承载力能满足正常使用要求，没有腐朽和危险点，房屋结构安全。例如一些新建的房屋，在经过严格的质量检测后，通常会被评定为 A 级，其安全性能是zuihao的。

B 级：结构承载力基本满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。比如一些使用了一定年限的房屋，可能会出现部分轻微的结构问题，但整体上仍然较为安全。

C 级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房，一般需要加固或局部改造。当房屋出现较为明显的局部损坏，如墙体裂缝较大、部分梁柱变形等情况时，可能会被评定为 C 级。

D 级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房，一般应整体拆除。像一些年久失修、遭受严重自然灾害或人为破坏的房屋，可能会被评定为 D 级。

（二）适用情况

以下是一些需要申请房屋安全鉴定的情况：

在房屋建筑上设置高耸物、搁置物或者悬挂物的，属于拆改房屋结构、明显加大房屋荷载或者在楼顶设置广告牌等高耸物的，应当由原房屋设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，经房屋安全鉴定机构鉴定符合安全条件后，方可设置。例如，一些商业建筑在楼顶设置大型广告牌时，就必须进行房屋安全鉴定。

严重损坏的房屋一般不得装饰装修。确需装饰装修的，应当先进行房屋鉴定，并采取修缮加固措施，达到居住和使用安全条件后，方可进行装饰装修。

非住宅房屋装修涉及拆改房屋结构、明显加大房屋载荷的，应当由原房屋设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，经房屋质量鉴定机构鉴定符合安全条件后，方可施工。

原有房屋改为公共娱乐场所或生产经营用房的，经营者应当向房屋质量鉴定机构申请房屋鉴定。

因发生自然灾害或者爆炸、火灾等事故危及房屋安全的，房屋所有人应当及时向房屋安全鉴定机构申请房屋鉴定。比如在地震、洪水等自然灾害后，或者火灾等事故发生后，房屋的结构可能会受到不同程度的损坏，此时就需要进行房屋安全鉴定。

兴建大型建筑或者有桩基、地下建筑物和构筑物等建设项目的，建设单位应当在开工前向房屋安全鉴定机构申请对施工区相邻房屋进行房屋鉴定，并按照规定采取安全保护措施。

四、民用房屋安全鉴定流程规范有序

（一）委托人提供资料

委托人在委托鉴定单位进行房屋结构安全鉴定时，需要提供一系列材料。首先，房屋所有权证书或证明其房屋产权所属关系的有效证件、租赁合同或证明与鉴定房屋机关民事权利的有效证件副本是必不可少的，这些材料能够明确房屋的归属和相关民事权利关系。其次，有关房屋技术、管理档案材料对于鉴定机构全面了解房屋的历史和现状至关重要。例如，这些档案材料可能包括房屋的设计图纸、施工记录、维修记录等，能够为鉴定机构提供房屋结构、材料使用、施工工艺等方面的详细信息。此外，委托人还需根据法律、法规规定提供其它资料，并填写鉴定委托书 (即鉴定申请表) 且交纳鉴定费用。

（二）鉴定程序

接受委托：鉴定机构在接到房屋安全鉴定委托后，会根据委托任务的具体要求，选派相应数量持有房屋安全鉴定作业证的鉴定人员（不少于两名，其中应有工程师一名）承担鉴定工作。

开展调查：鉴定人员会摸清房屋的历史和现状。他们会向申请人调查被鉴定房屋的历史、现状、使用、维修、改建及其他有关情况，做好调查记录。同时，查阅房屋设计、施工、改建、加固的图纸、说明、照片及其他有关技术档案资料，并制定现场查勘方案（包括重点检查项目），准备必要的检测工具仪器等。

现场查勘：鉴定人员依照先室外（包括地下设施、相邻建筑的相互关系）后室内、先下层后上层的原则，按地基基础、墙、柱、梁板、屋架、屋面的顺序逐层、逐间、逐项进行检查。对鉴定申请中提出和初始调查中确定的重点项目进行重点、详细查勘，并绘制房屋平面图，在平面图上标明各种损坏构件的部位及损坏程度和数量。

复核验算：在现场时，鉴定人员要有目的地对损坏构件进行检测。检测的主要项目有：倾斜率、挠度、裂缝（宽、长、深）及砌体、钢筋混凝土、砂浆、砖的强度。对于一般检测工具还不足以确定其强度的，应另委托专业试验机构对重要部位的构件进行采样试验。同时，有选择地对损坏构件的强度、刚度、稳定性等进行复算，将检测和复算的资料分析整理汇列成文字图表，出具检测结果。

全面分析：鉴定人员对初始调查、现场查勘、检测验算获得的全部资料进行全面分析，对照部颁房屋完损等级标准，确定房屋的损坏等级。如定为危险房屋，则须对照部颁《危险房屋鉴定标准》（JGJ125 - 99）判定危险范围。危险范围的鉴定结论，要抓住地基基础及结构构件两方面，并结合房屋的历史状况、现状经及发展趋势，进行全面分析、综合判断，按判定危险范围，提出原则性的处理建议。

签发鉴定文书：《房屋安全鉴定报告》由鉴定人员编写并签字，审核人审签，并经负责人审签同意后，加盖 “房屋安全鉴定专用章” 方可生效。鉴定报告统一采用微机制作，以栋为单位编写（即每一栋就写一份鉴定报告），一式四份（鉴定单位及主管机关各一份，申请人或单位两份）。房屋损坏纠纷鉴定报告应报县房管局备案。从申请鉴定之日到鉴定文书送达申请人，一般不超过 20 日。