一、房屋安全鉴定的重要性

房屋安全鉴定对保障人们生命财产安全具有重大意义。首先，它能及时发现房屋存在的问题，如结构老化、损坏等，在做好维修保养工作的同时，延长房屋使用年限，提高居住体验。据统计，经过安全鉴定并进行合理维护的房屋，使用年限可平均延长 5 至 10 年。

在房屋交易过程中，安全鉴定为买方和租方提供quanwei、准确的评估报告，避免因安全问题造成纠纷和损失，规范市场秩序。例如，有案例显示，因未进行安全鉴定，购房者在入住后发现房屋存在严重安全隐患，导致巨额经济损失和法律纠纷。

对于房屋改造，安全鉴定至关重要。在进行装修施工前，将施工方案交由专业机构评判，可有效避免因改变结构功能导致周边房屋损坏。同时，针对危房改造，安全鉴定能确定房屋是否需要拆除重建，推动城市旧房改造工程。例如，一些老旧建筑在经过安全鉴定后，被确定为可适当装修继续使用，既节约了资源，又保留了城市历史风貌。

此外，房屋安全鉴定在防灾减灾方面也发挥着重要作用。自然灾害后，对受损房屋进行鉴定，能评估房屋受损程度，落实灾后重建工作。如河南暴雨灾情后，许多房屋需要进行安全鉴定，以确定是否符合安全居住条件。

房屋安全鉴定在保障人们生命财产安全、规范市场秩序、促进房屋改造和防灾减灾等方面具有buketidai的关键作用。

二、房屋安全鉴定方法

（一）传统经验鉴定法

传统经验鉴定法主要是以有关的鉴定标准为依据，依靠有经验的检测鉴定人员进行现场检测和必要的复核计算，然后凭个人的知识和经验给出评定结果。这种方法在我国房屋鉴定领域曾较为普遍地被采用。虽然它具有一定的直观性和便捷性，但也存在明显的局限性。由于主要依赖个人经验，其评定结果往往带有主观性和随意性。比如，不同的鉴定人员可能对同一房屋的状况给出不同的评定结果。而且，这种方法对于一些复杂的房屋结构问题可能难以准确判断，缺乏科学的定量分析。

（二）房屋可靠性鉴定法

房屋可靠性鉴定法运用概率论和数理统计原理，采用非定值统计规律对房屋的可靠度进行鉴定。这种方法通过对房屋结构抗力与荷载效应之间的差值进行分析，建立功能函数，从而鉴定建筑结构的安全性。从理论上讲，该方法较为科学、完整，鉴定结论具有科学性和可靠性。例如，在一些大型重要建筑物的鉴定中，房屋可靠性鉴定法可以综合考虑各种不确定因素，对房屋的可靠度进行较为准确的评估。然而，目前该方法离实用还有一定的距离，主要是因为存在房屋结构材料强度的差异和计算模型与实际工作状态之间的差异。

（三）实用鉴定法

实用鉴定法是在传统经验鉴定法的基础上发展起来的一种较科学的鉴定方法。它克服了经验鉴定法的缺点，增加了检测仪器和设备的应用。对于结构材料强度等有关力学参数，一定采用实测值，并经过统计分析后才用于结构的分析计算。在各项结果的评定中，均以原设计规范的控制条件为标准，经过分析提出综合性鉴定结论和对策建议。此鉴定方法适用于结构复杂，建筑标准要求较高的大型、重要建筑物。例如，在一些高层商业建筑的鉴定中，实用鉴定法可以通过先进的检测仪器准确测量结构参数，结合专业的分析计算，为建筑物的安全性提供科学依据。

（四）房屋完损鉴定评级法

房屋完损鉴定评级法是以房屋完损状态为标准的划分等级法，此方法将房屋划分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五类。其中，危险房是根据《危险房屋鉴定标准》JGJ125—99 (2004 年版) 给定危险构件、危险房屋界限确定的，其他四类是按《房屋完损等级评定标准》评定的。目前，房屋完损等级的评定过程基本是定性的描述，无定量的界定。损坏程度的描述用词为 “稍有”、“少量”、“较多”、“轻度”、“明显”、“严重” 等比较含煳的词汇，故只能对房屋的完损状况做粗略的定性评定，评定结论或多或少的带有主观性和随意性。这种方法在实际应用中虽然较为便捷，但对于一些需要jingque评估的情况可能不够准确。

三、常见房屋安全检测鉴定方法

（一）房屋安全性鉴定检测

房屋安全性鉴定检测对象主要为上世纪 50 年代以后建造的房屋，此类型房屋往往受使用环境因素影响，鉴定的复杂程度根据现场实际情况确定。一般检测项目包括材料强度检测、钢筋配置检测、建筑变形检测、裂缝检测和其他检测。例如钢筋混凝土结构应侧重检测混凝土等级、钢筋配置、裂缝分布、混凝土耐久性等情况；砌体结构应侧重检测砌体强度、砂浆强度、构造措施和裂缝走向、墙体侵蚀等；钢结构应侧重检测整体、局部变形检测、焊缝无损探伤检测、截面尺寸及构造查勘的检测。对于地基基础和上部承重部分应分别鉴定检测，上部承重部分应充分考虑现场检测条件的适宜性来选择无损检测或者破损检测。以混凝土检测方法为例，目前我国常用混凝土强度检测方法其检测误差的范围见下表。注：①综合法就是采用两种或者两种以上检测方法获得多种的物理参数来推定混凝土强度的方法。从上表中可以看出，目前我国在混凝土强度检测中钻芯法是Zui接近于真实强度等级的方法，但由于需要破损检测，影响范围和施工量都相对较大，一般优先考虑超声回弹综合法，但遇到对检测的数值有争议或者司法鉴定时往往采用钻芯法。

（二）房屋正常使用性鉴定

该类型房屋鉴定侧重考虑是否影响使用人正常的使用性，比如装饰装修破损、漏水、空鼓等现象等。查勘中更侧重于对图纸的复核以及现场的实际环境。往往在产权补登或者改变房屋使用功能等情况下常进行此类型的房屋鉴定。例如，当房屋需要改变使用功能，如从住宅改为商业用途时，就需要对房屋的正常使用性进行鉴定，确保改造后的房屋能够满足新的使用要求，不会出现影响使用人的安全和正常使用的问题。

（三）房屋改建结构的安全鉴定

此类型房屋主要为改造内部整体结构或者接建新房屋增大荷载等。鉴定的重点就是复核验算，检查其改造前和改造后对房屋整体是否产生了影响，是否满足规范的要求。例如，在对老旧房屋进行内部结构改造时，需要对改造后的房屋进行安全鉴定，确保房屋的结构稳定性和安全性。通过对房屋的材料强度、结构承载能力等进行检测和验算，判断改造后的房屋是否符合安全标准。

（四）房屋构件的安全鉴定

此类型鉴定对局部某一单个构件进行安全鉴定，如房屋拆改的混凝土梁、板、柱等单个构件对于房屋的体系是否造成影响，其是否会有破坏发展的迹象等进行详细地查勘鉴定。例如，在房屋装修过程中，如果对混凝土梁进行了拆改，就需要对该构件进行安全鉴定，判断其对房屋整体结构的安全性是否产生影响。通过对构件的强度、变形等进行检测，评估其是否存在安全隐患。

（五）房屋安全突发事故紧急鉴定

由于地震、火灾、煤气爆炸、受外力影响等造成的房屋破坏需要鉴定人员第一时间根据现场实际情况判断出房屋严重受损的程度，并且结合相应的检测项目综合考虑该房屋是否为危房。此类型鉴定需要准备工作做得充分，能够随时进驻现场，有相应的应急救援方案和补救措施。例如，在地震发生后，鉴定人员需要迅速对受损房屋进行紧急鉴定，判断房屋的危险程度，为后续的救援和安置工作提供依据。

（六）危险房屋及房屋完损鉴定

在参考规范时，《危险房屋鉴定标准》（JGJ125 -2016）常适用于有一定体系，但材料不合理的房屋，例如年代久远的砖木结构房屋；《房屋完损等级评定标准》常适用于不规则、不形成体系的非标准房屋。故鉴定时应根据现场实际情况合理选择规范依据和鉴定方法。例如，对于年代久远的砖木结构房屋，应按照《危险房屋鉴定标准》进行鉴定，评估房屋的危险程度和安全性。

（七）司法房屋安全鉴定

此类型多发生于民事纠纷，由法院给予委托，需要当事人双方给予共同配合鉴定检测工作，特别是对于现场检测工作必须协商一致同意后方可进行，对于现场检测要进行工程质量检测。检测结果应该由当事人双方共同认可。例如，在房屋产权纠纷中，法院可能会委托专业机构进行司法房屋安全鉴定，以确定房屋的安全性和产权归属。

（八）房屋抗震安全鉴定

受 2008 年汶川地震对我国房屋的破坏造成的影响，近年来房屋抗震安全鉴定的比例逐年增加。近两年各种关于抗震内容的修订规范陆续执行，足以证明建设部对于抗震鉴定的重视度。在鉴定过程中混凝土结构和砌体结构占据很大的比例，对于结构性能和构造体系是鉴定查勘的关键。例如，在地震多发地区，房屋抗震安全鉴定尤为重要，通过对房屋的结构性能和构造体系进行检测和评估，确保房屋在地震等自然灾害发生时能够保持稳定和安全。

（九）施工周边房屋安全影响鉴定

该类型的房屋安全鉴定一般分为 3 个阶段的鉴定，即初始查勘鉴定（施工前的房屋安全鉴定）、阶段性安全鉴定（施工过程中的房屋安全鉴定）以及终结安全鉴定（项目施工结束后，一般基坑施工到正负零）。根据施工的计划，实时进行跟踪鉴定和检测工作，发现问题及时预警。此类型鉴定往往涉及到百姓的民事纠纷，应妥善处理好建设单位、施工方、居民们的相互关系，必要时可以申请政府相关部门介入协商解决矛盾冲突。例如，在大型建筑施工项目周边，对周边房屋进行安全影响鉴定，确保施工过程中不会对周边房屋造成安全隐患。

（十）房屋综合质量检测鉴定

房屋综合质量检测鉴定一般需要鉴定检测人员先根据现场实际情况来制定相应的检测方案。一般检测项目包括材料强度检测、钢筋配置检测、建筑变形检测、裂缝检测和其他检测。不同的结构形式其相应的结构检测方法也各有侧重，例如钢筋混凝土结构应侧重检测混凝土等级、钢筋配置、裂缝分布、混凝土耐久性等情况；砌体结构应侧重检测砌体强度、砂浆强度、构造措施和裂缝走向、墙体侵蚀等；钢结构应侧重检测整体、局部变形检测、焊缝无损探伤检测、截面尺寸及构造查勘的检测。对于地基基础和上部承重部分应分别鉴定检测。上部承重部分应充分考虑现场检测条件的适宜性来选择无损检测或者破损检测。以混凝土检测方法为例，目前我国常用混凝土强度检测方法。在混凝土强度检测中钻芯法是Zui接近于真实强度等级的方法，但由于需要破损检测，影响范围和施工量都相对较大，一般优先考虑超声回弹综合法，但遇到对检测的数值有争议或者司法鉴定时往往采用钻芯法。例如，在对大型商业建筑进行房屋综合质量检测鉴定时，需要根据建筑的结构形式和使用要求，制定详细的检测方案，确保检测结果的准确性和可靠性。

四、房屋安全鉴定标准

（一）等级划分

房屋安全鉴定标准通常分为 A、B、C、D 四级。

A 级：结构承载力能满足正常使用要求，无危险点，房屋结构安全。例如，房屋的地基基础保持稳定，无明显不均匀沉降；承重墙体完好，无明显受力裂缝和变形；梁、柱完好，无明显受力裂缝和变形，节点无破损；楼、屋盖板无明显受力裂缝和变形，板与梁搭接处无松动和裂缝；次要构件如非承重墙体、出屋面楼梯间墙体完好或有轻微裂缝。

B 级：结构承载力基本满足正常使用要求，个别结构构件属于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。比如，地基基础保持稳定，无明显不均匀沉降；承重墙体基本完好，无明显受力裂缝和变形，墙体转角处和纵、横墙交接处无松动、脱闪现象；梁、柱有轻微裂缝，节点无破损、无裂缝；楼、屋盖有轻微裂缝，但无明显变形，板与墙、梁搭接处有松动和轻微裂缝，屋架无倾斜，屋架与柱连接处无明显位移；次要构件如非承重墙体、出屋面楼梯间墙体等有轻微裂缝，抹灰层等饰面层可有裂缝或局部散落，个别构件处于危险状态。

C 级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，房屋局部出现险情，构成局部危房，一般需要加固或局部改造。具体表现为地基保持稳定，基础出现少量损坏，有较明显的不均匀沉降；承重的墙体多数裂缝，部分承重墙体明显位移和歪闪；梁、柱出现裂缝，但未完全丧失承载能力，个别梁柱节点破损和开裂明显；楼、屋盖有明显开裂，楼、屋盖板与墙、梁搭接处有松动和明显裂缝，个别屋面板塌落；次要构件如非承重墙体普遍明显裂缝，部分山墙转角处和纵、横墙交接处有明显松动、脱闪现象。

D 级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房，一般应整体拆除。像地基基本失去稳定，基础出现局部或整体坍塌；承重墙有明显歪闪、局部酥碎或倒塌，墙角处和纵、横墙交接处普遍松动和开裂；梁、柱节点损坏严重，梁、柱普遍开裂，梁、柱有明显变形和位移，部分柱基座滑移严重，有歪闪和局部倒塌；楼、屋盖板普遍开裂，且部分严重开裂，楼、屋盖板与墙、梁搭接处有松动和严重裂缝，部分屋面板塌落，屋架歪闪，部分屋盖塌落；次要构件如非承重墙、女儿墙局部倒塌或严重开裂。

（二）危房鉴定标准

危房鉴定主要从结构承载力和危险状态等方面进行考量。

在结构承载力方面，A 级房屋结构承载力能满足正常使用要求，而 D 级承重结构承载力已不能满足正常使用要求。例如，当房屋的承重结构如梁、柱出现明显变形和位移，节点损坏严重，普遍开裂，甚至部分柱基座滑移严重，有歪闪和局部倒塌的情况时，就可能被鉴定为 D 级危房。

从危险状态来看，危房分为整幢危房和局部危房。整幢危房是指随时有整幢倒塌可能的房屋，比如地基基本失去稳定，基础出现局部或整体坍塌，承重墙有明显歪闪、局部酥碎或倒塌，墙角处和纵、横墙交接处普遍松动和开裂，楼、屋盖板普遍开裂且部分严重开裂，屋架歪闪，部分屋盖塌落等情况。局部危房是指随时有局部倒塌可能的房屋，例如部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，房屋局部出现险情，如承重的墙体多数裂缝，部分承重墙体明显位移和歪闪，梁、柱出现裂缝，楼、屋盖有明显开裂，个别屋面板塌落，非承重墙体普遍明显裂缝等。

危险构件是指构件已经达到其承载能力的极限状态，并不适于继续承载的变形。当房屋中的构件出现这种情况时，也会影响房屋的安全等级评定。

五、房屋安全鉴定流程

（一）申请条件

在房屋建筑上设置高耸物、搁置物或者悬挂物的，应当由原房屋设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，经房屋安全鉴定机构鉴定符合安全条件后，方可设置。

严重损坏的房屋一般不得装饰装修。确需装饰装修的，应当先进行房屋鉴定，并采取修缮加固措施，达到居住和使用安全条件后，方可进行装饰装修。

非住宅房屋装修涉及拆改房屋结构、明显加大房屋载荷的，应当由原房屋设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，经房屋质量鉴定机构鉴定符合安全条件后，方可施工。

原有房屋改为公共娱乐场所或生产经营用房的，经营者应当向房屋质量鉴定机构申请房屋鉴定。

因发生自然灾害或者爆炸、火灾等事故危及房屋安全的，房屋所有人应当及时向房屋安全鉴定机构申请房屋鉴定。

兴建大型建筑或者有桩基、地下建筑物和构筑物等建设项目的，建设单位应当在开工前向房屋安全鉴定机构申请对施工区相邻房屋进行房屋鉴定，并按照规定采取安全保护措施。

（二）鉴定程序

受理申请：受理房屋安全鉴定的范围为已建成验收并正式交付使用的房屋。查验委托人的合法证件之一并复印归档，指导委托人填写《房屋安全鉴定委托书》，与委托人约定现场查勘日期，并交待准备事项。鉴定收费根据不同情况由委托人或责任人缴纳。

初始调查：按房屋规模大小、结构复杂程度选派相应数量持有《武汉市房屋安全鉴定作业证》的鉴定人员承担鉴定工作。向委托人调查被鉴定房屋的历史和现状等情况，收集和查阅相关技术档案资料。制定现场查勘方案，准备必要的检测工具、仪器等。

现场查勘：查勘工作应先室外后室内，先下层后上层，按地基基础、墙、柱、梁、板、屋架、屋面逐层、逐间、逐项检查。对重点检查项目应仔细查勘，并绘制房屋平面图，标明各种损坏构件的部位、损坏程度及数量。

检测验算：在现场有目的地对损坏构件进行检测，主要检测项目有沉降量、位移量、倾斜率、挠度、裂缝等，对于需具备检测资质的检测项目，应另委托检测机构进行检测。必要时进行结构复核验算，将检测和复算的数据资料分析整理汇列成文字图表。

鉴定评级：对初始调查、现场查勘、检测、验算获得的数据资料进行全面分析，综合评定，对照相关规范、标准，确定房屋的危险程度或损坏等级。危险房屋的鉴定结论要抓住地基基础及结构构件两方面并结合房屋的历史状态、环境影响以及发展趋势，全面分析、综合判断，提出原则性的处理建议。

出具报告：《房屋安全鉴定报告》由鉴定人员编写并签字，审核人审签，并经主管部门负责人审签同意后，加盖 “房屋安全鉴定专用章” 方可生效。鉴定报告以栋为单位编写，一式四份，涉及房屋损坏纠纷的鉴定报告应报市房产局备案。从委托鉴定之日到鉴定报告送达委托人，一般不超过 20 日。

资料归档：凡涉及房屋安全鉴定的各种原始资料由市、区鉴定主管部门按职责范围整理归档。资料归档时应按栋装订成册，并按区、街顺序编号，分别由各鉴定主管部门存档保管。同时鉴定单位应将有关资料输入微机，按年度制作成光盘保存。

（三）需做鉴定情况

施工前后：在大型建筑施工项目周边，对周边房屋进行安全影响鉴定一般分为初始查勘鉴定（施工前的房屋安全鉴定）、阶段性安全鉴定（施工过程中的房屋安全鉴定）以及终结安全鉴定（项目施工结束后，一般基坑施工到正负零）。根据施工的计划，实时进行跟踪鉴定和检测工作，发现问题及时预警。

灾害后：自然灾害后，对受损房屋进行鉴定，能评估房屋受损程度，落实灾后重建工作。例如地震、洪水等灾害后，许多房屋需要进行安全鉴定，以确定是否符合安全居住条件。

特种行业房屋：原有房屋改为公共娱乐场所或生产经营用房的，经营者应当向房屋质量鉴定机构申请房屋鉴定。例如酒店、KTV 等场所，需要确保房屋的安全性，以保障顾客的生命财产安全。此外，教育用房、医疗卫生用房、文化场馆、体育场馆、养老服务用房、交通站场、商场等公共建筑实际使用年限达到设计使用年限三分之二的，应当在达到设计使用年限三分之二的当年委托房屋安全鉴定；房屋设计使用年限届满后需要继续使用的，应当在达到设计使用年限的当年委托房屋安全鉴定，其中公共建筑设计使用年限届满的，还应当每五年进行一次房屋安全鉴定。设计图纸未标明设计使用年限或者设计图纸灭失的房屋实际使用年限满三十年需要继续使用的，应当在达到三十年的当年委托房屋安全鉴定。利用未依法取得建筑工程施工许可证的农（居）民自建住宅房屋从事民宿、农家乐等生产经营或者养老服务、学前教育、村居文化等公益事业，或者出租未依法取得建筑工程施工许可证的农（居）民自建住宅房屋给他人居住的，应当在从事生产经营、公益事业或者出租前委托房屋安全鉴定。