一、房屋检测鉴定的重要性

房屋检测鉴定具有多方面的重要意义。

首先，可确保房屋安全。房子在投入使用后，会不断受到有形和无形的损伤。若维修不及时或保护不当，房屋可靠性会急剧下降，缩短使用年限。目前我国对住宅的定期保护工作重视不足，缺乏完整管理制度。往往等到房屋功能严重枯竭才进行检测鉴定，导致使用年限缩短、维护成本增加。在正确使用前提下，定期检查判断并合理保护，能确保房屋各部分处于正常安全状态，防患于未然。

其次，能起到防灾减灾作用。房屋受到自然灾害或火灾侵袭后，结构会受到不同程度破坏。通过对受损房屋进行判断，可确认其是否符合安全使用条件，或采取措施消除风险后继续使用。同时，加强对房屋质量的判断和处理，能及时对受损房屋进行保护和加固，增强房屋抵御突发灾害的能力，减少人员和财产损失。

再者，有助于推进城市危房改造。上世纪的砖木结构房屋大多已成危房。对这些房屋进行安全处理和判断，能及早发现安全隐患，及时采取措施消除风险，减少房屋倒塌和人员财产损失。还能摸清危旧房的结构类型、用途和分布情况，推动有计划、有重点的更新改造。

Zui后，能保障装修安全。原有房屋拆除结构、进行装修时，明显增加房屋装修安全审批负荷。通过房屋检测鉴定，严格审批触及拆除改造主体结构、明显增加荷载的装修方案，能保障装修后房屋的使用安全，防止各类事故发生。

二、房屋检测鉴定方法

（一）常见的鉴定类型与方法

在我国房屋安全鉴定检测行业，主要有以下 10 种常见的房屋安全检测鉴定类型。

房屋安全性鉴定：检测对象主要为上世纪 50 年代以后建造的房屋，鉴定的复杂程度根据现场实际情况确定，往往受使用环境因素影响。

房屋正常使用性鉴定：侧重考虑是否影响使用人正常使用，如装饰装修破损、漏水、空鼓等现象。查勘中更侧重于对图纸的复核和现场实际环境。

房屋改建结构的安全鉴定：主要为改造内部整体结构或者接建新房屋增大荷载等。重点是复核验算，检查改造前后对房屋整体的影响是否满足规范要求。

房屋构件的安全鉴定：对局部某一单个构件进行安全鉴定，如房屋拆改的混凝土梁、板、柱等单个构件对房屋体系的影响及是否有破坏发展迹象。

房屋安全突发事故紧急鉴定：由于地震、火灾、煤气爆炸、受外力影响等造成房屋破坏，鉴定人员需第一时间判断房屋严重受损程度，并结合检测项目综合考虑是否为危房。

危险房屋及房屋完损鉴定：《危险房屋鉴定标准》常适用于有一定体系但材料不合理的房屋，如年代久远的砖木结构房屋；《房屋完损等级评定标准》常适用于不规则、不形成体系的非标准房屋。

司法房屋安全鉴定：多发生于民事纠纷，由法院委托，需要当事人双方共同配合，检测结果需双方共同认可。

房屋抗震安全鉴定：受汶川地震影响，比例逐年增加。鉴定过程中混凝土结构和砌体结构占比较大，结构性能和构造体系是鉴定关键。

施工周边房屋安全影响鉴定：一般分为初始查勘鉴定、阶段性安全鉴定和终结安全鉴定三个阶段，需根据施工计划实时跟踪鉴定和检测。

房屋综合质量检测鉴定：检测人员根据现场实际情况制定检测方案，包括材料强度、钢筋配置、建筑变形、裂缝等检测。不同结构形式有不同检测侧重，如钢筋混凝土结构侧重检测混凝土等级、钢筋配置等情况。

（二）传统经验与现代方法对比

传统经验鉴定法以实际调查作为荷载计算根据，依据经验评定材料取值，判定设计与实际结构是否相符。具有鉴定程序少、花费低、操作简单、速度快等优点，但整体结构保守粗糙，受专家知识和实践经验影响大。适用于受力简单、传力路线明确、较易分析的一般性建筑物和构筑物的鉴定。

房屋可靠性鉴定法运用概率论和数理统计原理，采用非定值统计规律对房屋进行鉴定，将结构抗力与作用效应通过建立数量关系算出失效概率，得出房屋结构准确结论，但失效概率建立在大量统计数据基础上，目前资料收集不足，该方法还需完善。

实用鉴定法在传统经验法基础上发展而来，克服了传统经验法不能通过检测仪器获取数据进行定量分析的缺点。采用现代测试技术，在现场踏勘检查基础上，通过仪器直接测量数据，运用数学和数理统计理论进行定性和定量分析，得出鉴定结论，科学性更高，是目前较流行的房屋安全鉴定方法。

概率法利用概率和数理统计原理，采用非定值统计规律，通过对房屋结构的鉴定，建立结构抗力与作用效应的数量关系，算出概率法中的失效概率，得出房屋结构可靠结论。但同样因缺乏大量统计数据，该方法有待进一步完善。不同的鉴定方法各有特点和适用场景，在实际应用中需根据具体情况选择合适的方法。

三、房屋检测鉴定流程

（一）详细方案与合同签订

房屋检测鉴定首先需要提出详细的检查、检测和鉴定方案。应根据房屋结构的特点、初步调查结果和委托方要求，依据相关标准制定。方案内容包括检测的具体项目、采用的方法和技术、检测的时间安排等。例如，对于老旧房屋，可能需要重点检测结构的稳定性、墙体的强度等；对于经历过自然灾害的房屋，则要着重检查受损部位及可能存在的潜在风险。

签订合同或协议时，合同或协议中应明确约定房屋鉴定的目的、范围，以及委托方应提供的相关资料。目的要具体明确，如确定房屋是否安全可继续使用、评估房屋的抗震能力等。范围应详细列出需要检测的区域和构件，如房屋的整体结构、地基基础、屋面、墙体等。委托方需提供房屋所有权证、建筑图纸、使用记录等资料，以便鉴定机构更好地开展工作。

（二）现场检查与检测

按照检查、检测和鉴定方案，调查房屋的使用条件，检查和检测房屋的场地、地基基础、上部结构和构件。现场检查时，鉴定人员需要对房屋的外观、周边环境等进行细致观察。例如，查看房屋是否有裂缝、倾斜、沉降等现象；检查周边是否有施工活动、河流等可能影响房屋安全的因素。

对于地基基础的检测，可采用专业的仪器设备进行测量，如水准仪测量沉降情况、探地雷达检测地下空洞等。上部结构和构件的检测包括对墙体、梁柱、楼板等的检查。可以使用回弹仪检测混凝土强度，利用超声波检测仪检测钢结构的焊缝质量等。

（三）结构验算与分析

根据现场检查和检测结果，按照鉴定要求，对房屋的结构和构件进行验算和分析。验算分析方法应符合相关鉴定和设计规范的规定。例如，对于混凝土结构的房屋，可以根据检测到的混凝土强度、钢筋配置等数据，采用结构力学的方法进行承载力验算。

如果现场检查和检测结果与设计图纸不符，应以实际检查和检测结果为准。检测数据不足或检测数据出现异常等情况的，应进行补充检测。必要时，可进行现场载荷试验或模拟试验。比如，对于怀疑承载力不足的楼板，可以进行现场载荷试验，以确定其实际承载能力。

（四）鉴定评级与报告生成

鉴定评级应根据现场检查和检测及验算分析结果，按照相关鉴定标准规定的方法和步骤，对被鉴定房屋进行鉴定评级。评级通常分为不同的等级，如安全、基本安全、危险等。

房屋鉴定报告主要由封皮、房屋概况、检测鉴定的依据和检测设备、检测鉴定范围及内容、现场检查和检测结果、复核验算结果、房屋损坏原因分析、鉴定评级、鉴定结论、处理意见等部分组成。报告中应详细说明房屋的现状、存在的问题及建议的处理措施。例如，如果房屋被评定为危险等级，报告应明确指出危险的部位和程度，并提出加固或拆除等处理建议。鉴定报告编号应当连续，不得随意抽撤、涂改，以保证报告的真实性和可追溯性。

四、房屋检测鉴定标准

（一）安全等级划分标准

房屋安全等级分为 A、B、C、D 四级，具体鉴定标准如下：

A 级：结构承载力能满足正常使用要求，没有腐朽和危险点，房屋结构安全。例如，地基基础保持稳定，无明显不均匀沉降；承重墙体完好，无明显受力裂缝和变形；墙体转角处和纵、横墙交接处无松动、脱闪现象；梁、柱完好，无明显受力裂缝和变形，梁、柱节点无破损，无裂缝；楼、屋盖板无明显受力裂缝和变形，板与梁搭接处无松动和裂缝。

B 级：结构承载力基本满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。比如，地基基础保持稳定，无明显不均匀沉降；承重墙体基本完好，无明显受力裂缝和变形；墙体转角处和纵、横墙交接处无松动、脱闪现象；梁、柱有轻微裂缝，梁、柱节点无破损，无裂缝；楼、屋盖板裂缝，但无明显变形，板与墙、梁搭接处有松动和轻微裂缝；屋架无倾斜，屋架与柱连接处无明显位移；次要构件如非承重墙体、出屋面楼梯间墙体等有轻微裂缝；抹灰层等饰面层可有裂缝或局部散落；个别构件处于危险状态。

C 级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。像地基基础尚保持稳定，基础出现少量损坏；承重的墙体多数轻微裂缝或部分非承重墙墙体明显开裂，部分承重墙体明显位移和歪闪；非承重墙体普遍明显裂缝；部分山墙转角处和纵、横墙交接处有明显松动、脱闪现象；梁、柱出现裂缝，但未达到承载能力极限状态；个别梁柱节点破损和开裂明显；楼、屋盖显著开裂；楼、屋盖板与墙、梁搭接处有松动和明显裂缝，个别屋面板塌落；木结构构件腐朽、虫蛀、变形，梁檩直径偏小、挠度大、搭接长度不够。

D 级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。具体表现为地基基本失去稳定，基础出现局部或整体坍塌；承重墙有明显歪闪、局部酥碎或倒塌；墙角处和纵、横墙交接处普遍松动和开裂；非承重墙、女儿墙局部倒塌或严重开裂；梁、柱节点破坏严重；梁、柱普遍开裂；梁、柱有明显变形和位移；部分柱基座滑移严重，有歪闪和局部倒塌；楼、屋盖板普遍开裂，且部分严重开裂；楼、屋盖板与墙、梁搭接处有松动和严重裂缝，部分屋面板塌落；屋架歪闪，部分屋盖塌落；木结构构件腐朽、虫蛀、变形，梁檩直径偏小、挠度大、搭接长度不够。

（二）裂缝等特定问题鉴定标准

空鼓鉴定标准：

地砖要平整，空鼓率为一块砖不超过这块砖的面积的 5%。

墙面在人离墙 1.5 米的距离，看墙面不花、不流坠，新砌墙体要垂直，砖体水平面一致可用 2 长的靠尺，看墙的缝隙不超 3mm。

墙面的阳角和阴角直线度顺直。

地砖空鼓现象控制在 3％以内，如果要是主要通道上出现空鼓是必须要进行返工的，3％单是指单块边角的空鼓，整块不得空鼓。地面空鼓面积不应大于 400c㎡，且每自然间（标准间）一般都不多于 2 处是可不计的。

单面墙体如果小于 5 平方米，允许 1 处空鼓，空鼓面积不大于 5 平方厘米；单面墙体大于 5 平方米，Zui多允许 2 处空鼓，每处空鼓面积不大于 5 平方厘米。

裂缝鉴定标准：

从建设部发布的房屋质量检验标准来说，墙面开裂一般如果不超过 1 毫米则可以说是质量过关是合格品，而如果超过 1 毫米则说明是不合格房屋，那房屋裂缝的鉴定标准就不达标。如果整个墙面有无数的无规则裂缝或有有规则的斜线裂缝可以判断质量有问题了，一般裂缝继续增大的稳定性是两年，斜线裂缝属于墙体受力不均匀所致。至于屋裂缝宽度Zui大限度应是 1 毫米。

房屋裂缝鉴定标准进行房屋买卖签订的购房合同时，有装修房屋的，进行房屋验收时，需要检测房屋质量。房屋裂缝鉴定标准：A 级：结构承载力能满足正常使用要求，未发现危险点，房屋结构安全；B 级：结构承载力基本能满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求；C 级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房；D 级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，整体危险，构成整幢危房。